取得編|用途別にみる“良質資産”獲得状況
売買データが示すリータブル資産の実態（オフィスビル編）
超大型取引成立で資産規模増加
基本データ
3年間（2019～2021）の取得件数は187件。合計金額は1兆4,355億円、1取引あたり77億円。最大は1,700億円（J-REIT史上最大）、最小は6.7億円だった。キャップレートは平均3.76％、最大5.40％、最小2.5％だった。
延床面積3万㎡以上の大型ビルは同55件、8,175億円、1取引あたり149億円だった。同3万㎡未満の中小ビルは同132件、6,179億円、1取引あたり47億円だった。
3年間（2019～2021）の取得件数は187件。合計金額は1兆4,355億円、1取引あたり77億円。最大は1,700億円（J-REIT史上最大）、最小は6.7億円だった。キャップレートは平均3.76％、最大5.40％、最小2.5％だった。
延床面積3万㎡以上の大型ビルは同55件、8,175億円、1取引あたり149億円だった。同3万㎡未満の中小ビルは同132件、6,179億円、1取引あたり47億円だった。
［図表1-1］オフィスビルの地域別取得額（単位：百万円）
都心5区で6割超占める
取得エリア
取得エリアの核は都心5区で91件。合計金額は9,241億円で全体の64%を占める［図表1-1］。5区の中でも港、千代田、新宿区内に大型ビルの取得実績が集中している。
キャップレート
全国平均は大型ビルが3.53％、中小オフィスが3.86%。地域別では、大規模ビルが東京主要5区（3.09%）、近畿（3.52%）、5区を除く23区（3.55%）、中小規模ビルが5区（3.54％）、5区を除く23区（3.94%）、中部（4.00%）の順に低い［図表1-2］。
取得エリアの核は都心5区で91件。合計金額は9,241億円で全体の64%を占める［図表1-1］。5区の中でも港、千代田、新宿区内に大型ビルの取得実績が集中している。
キャップレート
全国平均は大型ビルが3.53％、中小オフィスが3.86%。地域別では、大規模ビルが東京主要5区（3.09%）、近畿（3.52%）、5区を除く23区（3.55%）、中小規模ビルが5区（3.54％）、5区を除く23区（3.94%）、中部（4.00%）の順に低い［図表1-2］。
［図表1-2］オフィスビルの取得時平均キャップレート
築年数
全国平均は18.6年、大規模ビルが12.9年、中小規模ビルが21.0年。地域別では5区の大規模ビルが12.1年、中小規模ビルが18.8年。キャップレートとの相関性は、築年数0～10年でキャップレート3.3～3.9%、同25～35年で3.6%～4.3%の2群がある。中小規模ビルは築年数とキャップレートの相関性がみられない。
取得時期
取得動向は、金額ベースでは2019年が3,439億円、20年が3,429億円、21年が7,485億円だった。件数ベースでは2019年が63件、20年が54件、21年が70件だった。
都心部の大型取引をみると、2021年には「新宿三井ビルディング」（取得額1,700億円）「飯田橋グラン・ブルーム」（取得額776億円）などがREIT入りしている。
全国平均は18.6年、大規模ビルが12.9年、中小規模ビルが21.0年。地域別では5区の大規模ビルが12.1年、中小規模ビルが18.8年。キャップレートとの相関性は、築年数0～10年でキャップレート3.3～3.9%、同25～35年で3.6%～4.3%の2群がある。中小規模ビルは築年数とキャップレートの相関性がみられない。
取得時期
取得動向は、金額ベースでは2019年が3,439億円、20年が3,429億円、21年が7,485億円だった。件数ベースでは2019年が63件、20年が54件、21年が70件だった。
都心部の大型取引をみると、2021年には「新宿三井ビルディング」（取得額1,700億円）「飯田橋グラン・ブルーム」（取得額776億円）などがREIT入りしている。
オフィスビル編の全図表、住居、商業施設、物流施設、ホテル編は本誌にて掲載。
