――ラサール不動産投資顧問
「DTU分析」でみるコロナ禍の影響
投資の流れ変えるインパクトなし
運用実績に悪影響なし
ラサール不動産投資顧問は、オープンエンド型私募コアファンド「ラサール・ジャパン・プロパティ・ファンド（LJPF）」を運用している。2019年11月に6物件・1,000億円の資産規模で運用をスタートし、21年3月には16物件・1,500億円の資産規模に到達した。
投資対象は4大都市圏（東京、大阪、名古屋、福岡）に立地するオフィス、賃貸住宅、物流施設、商業施設。アセットタイプの目安比率はオフィス30〜40％、賃貸住宅20〜30％、物流 施設20〜30％、商業施設10〜20％に定める。LTVは40％程度、リターンは4.5〜5.5％を目安におく。
投資家層は国内の金融機関、年金基金、事業会社など。2021年3月のエクイティ第2次募集では、募集額を大幅に上回る申込みがあったようだ。
「運用開始後すぐにコロナ禍に見舞われたが、物件の収益や投資家へのリターンに影響はほとんどみられなかった」と話すのは、執行役員 シニアマネージングディレクターであり、LJPFの運用責任者を務める森岡亮太氏。
ラサールはLJPFでの投資に際し、「DTU分析」という独自のフレームワークを用いて物件を選別している。これは不動産投資に影響をおよぼす長期の社会経済トレンドを捉えるべく考案されたもので、「Demography（人口動態）」、「Technology（技術革新）」、「Urbanization（都市化）」の頭文字を取っている。
「コロナ禍のなかで変化するトレンド、変化しないトレンドを見極めている。技術革新についてはペースが加速した。都市化については郊外・地方シフトの動きが一部みられるも、大きな流れを変えるほどのインパクトはないと考える」（森岡氏）。
投資対象は4大都市圏（東京、大阪、名古屋、福岡）に立地するオフィス、賃貸住宅、物流施設、商業施設。アセットタイプの目安比率はオフィス30〜40％、賃貸住宅20〜30％、物流 施設20〜30％、商業施設10〜20％に定める。LTVは40％程度、リターンは4.5〜5.5％を目安におく。
投資家層は国内の金融機関、年金基金、事業会社など。2021年3月のエクイティ第2次募集では、募集額を大幅に上回る申込みがあったようだ。
「運用開始後すぐにコロナ禍に見舞われたが、物件の収益や投資家へのリターンに影響はほとんどみられなかった」と話すのは、執行役員 シニアマネージングディレクターであり、LJPFの運用責任者を務める森岡亮太氏。
ラサールはLJPFでの投資に際し、「DTU分析」という独自のフレームワークを用いて物件を選別している。これは不動産投資に影響をおよぼす長期の社会経済トレンドを捉えるべく考案されたもので、「Demography（人口動態）」、「Technology（技術革新）」、「Urbanization（都市化）」の頭文字を取っている。
「コロナ禍のなかで変化するトレンド、変化しないトレンドを見極めている。技術革新についてはペースが加速した。都市化については郊外・地方シフトの動きが一部みられるも、大きな流れを変えるほどのインパクトはないと考える」（森岡氏）。
大都市オフィスは依然有望
ここからはDTU分析の内容やコロナ禍の影響をふまえつつ、LJPFの投資対象アセットに対するラサールの見方を紹介する。
まずオフィスについては、都心部で空室率上昇や賃料下落が発生している通り一時的な市況の調整こそあるものの、需要が大きく落ちることはないとの見方だ。雇用制度や文化、諸外国と比べた住宅面積の小ささなどで、日本はオフィス志向が強いことをその理由に挙げる。
そのうえで、交通アクセスや周辺アメニティが充実した大都市のオフィスは今後も人気を集めるとする。
「LJPFで保有する横浜・みなとみらいのビルがその典型例。このエリアは急速な再開発で魅力が高まり、本社を移転する企業も相次いている。ビルの稼働率は100％を維持している」（森岡氏）。
さらにコロナ後は技術革新のペースが加速しており、「テック系企業とフレキシブルオフィスの成長」を見据え、事業拡大ペースのはやいベンチャー企業を対象としたオフィスマーケットも引き続き有望であるとする。
一方、床面積の巨大なSクラスビルは中長期的に空室を抱えるリスクがあるとの認識だ。
「稼働の安定性と規模の優位性との両立を考えると、取得価格100億円台のAマイナス〜Bクラスのビルが投資しやすい」（森岡氏）。
賃貸住宅については、コロナ禍で郊外へ転居する流れも見られるが、都心部のニーズは依然底堅いとみる。ワンルームタイプの物件はコロナ前よりやや弱含んでいるが、反対にファミリータイプの物件は供給量が少なくテレワークに好都合な点で強含みとみる。「共働き世帯の増加／女性の労働参加率上昇」などの長期的なトレンドを考慮しつつ、投資対象を選別していく方針だ。
物流施設については、「eコマースの成長／ロボティクス」がコロナ禍で勢いを増し、大きな追い風となっていると考える。
そして商業施設については、「特定住宅エリアにおける人口集中」を取り込める物件が有望と捉える。
「LJPFで保有する横浜・上大岡駅前のSCがその典型例。周辺人口の多さと交通利便性を備えた底固い商圏に立地し、コロナ禍でも稼働率は96％、リテナントもスムーズにできている」（森岡氏）。
また商品購入をeコマースで行う消費者行動の広がりを捉え、企業によるマーケティングを目的としたポップアップ形式のショールーム店舗も、新たなテナント業態として興味深いとしている。
まずオフィスについては、都心部で空室率上昇や賃料下落が発生している通り一時的な市況の調整こそあるものの、需要が大きく落ちることはないとの見方だ。雇用制度や文化、諸外国と比べた住宅面積の小ささなどで、日本はオフィス志向が強いことをその理由に挙げる。
そのうえで、交通アクセスや周辺アメニティが充実した大都市のオフィスは今後も人気を集めるとする。
「LJPFで保有する横浜・みなとみらいのビルがその典型例。このエリアは急速な再開発で魅力が高まり、本社を移転する企業も相次いている。ビルの稼働率は100％を維持している」（森岡氏）。
さらにコロナ後は技術革新のペースが加速しており、「テック系企業とフレキシブルオフィスの成長」を見据え、事業拡大ペースのはやいベンチャー企業を対象としたオフィスマーケットも引き続き有望であるとする。
一方、床面積の巨大なSクラスビルは中長期的に空室を抱えるリスクがあるとの認識だ。
「稼働の安定性と規模の優位性との両立を考えると、取得価格100億円台のAマイナス〜Bクラスのビルが投資しやすい」（森岡氏）。
賃貸住宅については、コロナ禍で郊外へ転居する流れも見られるが、都心部のニーズは依然底堅いとみる。ワンルームタイプの物件はコロナ前よりやや弱含んでいるが、反対にファミリータイプの物件は供給量が少なくテレワークに好都合な点で強含みとみる。「共働き世帯の増加／女性の労働参加率上昇」などの長期的なトレンドを考慮しつつ、投資対象を選別していく方針だ。
物流施設については、「eコマースの成長／ロボティクス」がコロナ禍で勢いを増し、大きな追い風となっていると考える。
そして商業施設については、「特定住宅エリアにおける人口集中」を取り込める物件が有望と捉える。
「LJPFで保有する横浜・上大岡駅前のSCがその典型例。周辺人口の多さと交通利便性を備えた底固い商圏に立地し、コロナ禍でも稼働率は96％、リテナントもスムーズにできている」（森岡氏）。
また商品購入をeコマースで行う消費者行動の広がりを捉え、企業によるマーケティングを目的としたポップアップ形式のショールーム店舗も、新たなテナント業態として興味深いとしている。
オルタナ資産にも投資意欲
ラサールでは、LJPFの資産規模を2022年までに2,000億円、24年までに3,000億円へ拡大させる計画をもつ。先述の通り投資家の出資意欲は非常に高く、物件さえ確保できれば計画達成は容易と考えられる。
では投資対象として注目するアセットタイプは何か。森岡氏は「当面は収益を読み込みやすい賃貸住宅と物流施設を重視する。ただしコロナ禍収束の兆しがみえればオフィスや商業施設含め平等に見ていく」と説明する。実際、2021年3月の増資時に取得したのも物流施設1物件と賃貸住宅9物件だ。また将来的にはデータセンターをはじめ、伝統的なアセットタイプ以外の資産を投資対象に加えることも検討したいという。
大型ビルでCap2%台の取引事例が出るほど高騰する売買市場にあって、どう物件を確保するか。これについては、デベロッパーによる開発へのフォワードコミットメントや、一般事業会社の工場跡地活用のようなCRE提案など、どれだけ上流工程に入り込めるかが鍵とのことだ。
「コロナ禍のように大きなイベントが生じても、パフォーマンスや投資戦略がブレないのがコアファンドたる所以。この商品特性を評価してくれた投資家の期待に応えていく」と森岡氏は結んでいる。
では投資対象として注目するアセットタイプは何か。森岡氏は「当面は収益を読み込みやすい賃貸住宅と物流施設を重視する。ただしコロナ禍収束の兆しがみえればオフィスや商業施設含め平等に見ていく」と説明する。実際、2021年3月の増資時に取得したのも物流施設1物件と賃貸住宅9物件だ。また将来的にはデータセンターをはじめ、伝統的なアセットタイプ以外の資産を投資対象に加えることも検討したいという。
大型ビルでCap2%台の取引事例が出るほど高騰する売買市場にあって、どう物件を確保するか。これについては、デベロッパーによる開発へのフォワードコミットメントや、一般事業会社の工場跡地活用のようなCRE提案など、どれだけ上流工程に入り込めるかが鍵とのことだ。
「コロナ禍のように大きなイベントが生じても、パフォーマンスや投資戦略がブレないのがコアファンドたる所以。この商品特性を評価してくれた投資家の期待に応えていく」と森岡氏は結んでいる。
