資産価値向上のための
ホテルアセットマネジメント実務資料集

　成長セクターとして、ホテル投資が再び存在感を強めています。コロナ後はアップサイドを企図したオペレーターチェンジ/MC（運営委託）への契約変更、業績連動型の変動賃料の導入など、ホテル投資家・オーナーの動きが活発になっています。変動賃料やMCスキームにおいては、オペレーターの運営の巧拙によって変動するGOP（営業総利益）に着目した、運営への積極的、間接的な関与が求められます。
　こうした専門性が高まった経営環境では、オーナー、オペレーターの橋渡しをするホテルアセットマネジャーの役割が以前にも増して重要になっています。その職責は、アセットマネジメントプランの策定、予算承認、予実管理、競合分析、設備投資マネジメント、保険の適切な運用、ローン契約上の義務履行など、きわめて多岐にわたります。
　本書はホテルアセットマネジメント（AM）の実務に携わる執筆者が、フェーズごとに基礎知識と専門的な実務を解説いたします。ホテルAMには不動産、オペレーション、ファイナンスの知識と高度なバランス感覚が欠かせません。各編を通じて、ホテルAMのプロフェッショナルとしての付加価値、競争力・資産価値向上のためのスキル習得を目指します。
　ホテルAM初級者の方をはじめ、ホテル投資家・オーナー、オペレーター、金融機関の融資担当者の皆様に広くご購読をお薦めいたします。

1. コロナを契機とする市場の変化（KPMGアンケートより）
　（1）オーナーとオペレーターの関係深化
　（2）今後の開発方針・スキーム
　（3）ポストコロナで取り組むべき施策
2. 宿泊需給バランスの見通しと今後の成長戦略
　（1）東京・大阪の新規供給客室数と宿泊需給バランスの見通し
　（2）収益力の安定と向上に向けた成長戦略

1. ホテルアセットマネジメントとは
（1）アセットタイプの整理
（2）ホテル投資におけるステークホルダー
2. ホテルAMに求められる知識・技能
（1）不動産、オペレーション、ファイナンスのバランス
（2）不動産価値の算出
3. ホテルAMの役割
（1）資産取得
　　　実行可能性の確認、市場調査／デューデリジェンス（AM該当部分）／オペレーター・ブランド選定、MC、FCの交渉／JV関連業務のアシスト／ホテルAMとしての金融機関との関連業務のアシスト
（2）保有期間における資産価値向上モニタリング
　　　年度予算／月次報告、月次予実管理
（3）設備投資マネジメント
（4）保険の適切な運用
（5）期中における金融機関との関係業務のアシスト（MC・FC上の義務履行を含む）
（6）資産売却
4. オーナープロファイル（分類と特徴）
　　オーナーの分類と投資スタンス・リスク許容度・ホテルAM方針
5. オーナー・オペレーター間の体制構築
6. 賃貸借契約締結におけるコンフリクトの解消

1. 投資家・オーナーの目的
2. 資産取得
（1）投資評価
（2）保有期間に影響する項目
3. 価値創造機会の把握と運営パフォーマンスのモニタリング
（1）物件訪問
（2）戦略のアップデート
（3）アドホック分析
（4）保有継続・売却の分析・判断
4. 資産売却
5. 効果的なアセットマネジメントプランの策定
（1）データ収集・分析・評価
（2）物件概要の作成・評価
（3）市場の分析・評価
（4）競合ホテルの分析・評価
（5）パフォーマンス分析・評価
（6）Capex分析（安心安全、施設維持管理、ブランドコンプライアンス、価値創造・ROI）
（7）アセットマネジメントプランの要素
　　　施設概要／エグゼクティブサマリー／SWOT分析／アクションプラン／出口戦略／主要データサマリー

1. ソーシング
2. デューデリジェンス
（1）不動産デューデリジェンス
（2）ビジネスデューデリジェンス
　　　ホテルタイプ別売上構成比率と原価水準／宿泊部門／料飲部門／宴会・婚礼部門／管理部門
3. アンダーライティング
（1）宿泊部門
（2）料飲部門
（3）宴会・婚礼部門
（4）管理部門
（5）Capex・FF＆E更新積立金
（6）ディスポジション
4. エグゼキューション・クロージング
（1）留意点
（2）運営の承継
　　　旅館業免許／温泉権／ブランド／運営関連の各種契約／既存の予約／顧客データ／従業員
5. ファイナンス
（1）レンダーの融資スタンス
（2）LTV、スプレッド
（3）ドキュメンテーション
6. ディスポジション
7. プロジェクション

1. 証券化スキームのメリット・デメリット
（1）開発における関係者図
（2）リゾートホテルの開発スケジュール
2. 案件選定
（1）ソーシング
（2）デューデリジェンス
　　　敷地固有のリスク／開発リスク／運用（事業性）リスク
3. 案件組成
（1）関係者協議
　　　売主／オペレーター候補／ゼネコン、PJM候補／投資家、レンダー候補
（2）ストラクチャリング
　　　SPCスキームの選定／トランチング／出口戦略／ドキュメンテーション、クロージング
（3）ドキュメンテーション、クロージング
4. 開発段階
（1）ホテル基本構想の明確化
（2）意思決定のスキーム、プロセス
（3）建築まわり
（4）オペレーターとの協議・調整
（5）開発におけるファイナンス
　　　ローンコンセプト／ローン条件／オペレーター関連、オペレーション情報の開示範囲
（6）近隣や案件関係者外への対応

1. オペレーター選定プロセス
（1）マーケティング・オペレーター選定
（2）基本合意書（MOU)の交渉・締結
（3）運営委託契約、各種契約の交渉・締結
2. オペレーターの評価視点
（1）国際的なブランドポジション
（2）国内外での実績
（3）事業計画
（4）収益性 (OCC／ADR／AGOP Margin)
（5）契約形態および主要条件
（6）開発提携
（7）国際的な予約プラットフォーム
（8）その他サービス
3. 運営委託契約の基本条項・留意点
（1）契約期間
（2）経済条件
（3）承認・報告・その他運営上の主要事項
（4）法的関連
4. MCと賃貸借契約の共通点・相違点

1. 予算交渉・承認
（1）取組み時期
（2）協議・交渉過程
（3）予算案のチェックポイント
2. 期中管理（レポーティング）
（1）オペレーターから受領するレポート
（2）留意点

1. 宿泊部門
（1）売上
（2）費用（項目、KPI）
（3）GOP
2.料飲部門
（1）売上
（2）費用（項目、KPI）
（3）GOP
3.宴会部門
（1）売上
（2）費用（項目、KPI）
（3）GOP
4.婚礼部門
（1）売上
（2）費用（項目）
5.その他部門
6.非配賦部門
　　一般管理部門／セールス・マーケティング部門／修繕・施設管理部門／ユーティリティコスト／その他本社配賦費用
7.GOPに含まれない費用、その他
　　MCフィー／リース、借地料／補助金／アワード

1. 維持管理サイクル
2. 資産区分
（1）一般的な資産区分表
（2）維持管理区分、更新区分まで区別した例
3. 費用負担区分と賃料算出
4. 工事の分類
5. 維持管理体制
6. 全館巡回点検チェックリスト
7. 資産管理、動産管理
8. 長期修繕計画
（1）長期修繕計画の作成
（2）年度運営予算（工事計画）
9. リノベーション
（1）客室
（2）料飲
（3）宴会場
（4）婚礼関連施設
（5）エントランスロビー
（6）外壁・屋外広告
（7）IT環境
10. 検討プロセス
11. 投資判断の指標

1. 客室改装によるバリューアップ
2. 非有効区画の改装（宴会場の客室化）
3. レストラン改装による集客増
4. バックヤード改装（業務効率化、ESの向上）
5. オペレーターチェンジ