| 第1編 ホテルの投資戦略とスキームの選定 1. ホテル投資意義の再確認 （1）ホテル投資とは （2）不動産投資としての特異性 （3）M＆A対象としての特異性 2. スクリーニング（選別）の重要性 （1）投資基準（Investment Criteria）の設定 （2）瑕疵の把握と治癒可否判断 （3）治癒可能性の数値化 3. バリューアップのメインシナリオ策定 ～成功に導くための検討事項 （1）投資価値を高める要素 （2）NOI（営業純利益）向上 （3）リスクプレミアムの低減 （4）レバレッジ ～好条件でのローン借入れに向けて （5）マーケットサイクル（市場周期）のモニタリング （6）バリューアップシナリオとの整合性 4. 出口戦略との整合性 （1）投資家によるリスク選好の違い （2）バリューアップシナリオとの整合性 第2編 各視点からみたデューデリジェンスとバリューアップ手法 Ⅰ. 不動産デューデリジェンス 1. 投資検討初期段階のスクリーニングプロセス 2. 権利関係 （1）境界 （2）区分所有権 （3）共有 （4）借地権 3. 公法規制 （1）用途制限（条例） （2）建築基準法 （3）住宅宿泊事業法 4. 物理的瑕疵 （1）エンジニアリングレポート （2）修繕項目リスト （3）耐震性・PML 5. リノベーション・リブランディングへの制約 （1）リノベーションとリブランディングの関係 （2）公法上の制約 （3）物理的制約 （4）ホテル契約上の制約 （5）人的資源上の制約 （6）予算上の制約 Ⅱ. 財務デューデリジェンス 1. 財務デューデリジェンスの目的 （1）ホテルの財務デューデリジェンス （2）デューデリジェンスの目的と必要な情報 2. 情報収集の具体的な手続きと留意点 （1）実態貸借対照表（実質債務超過）、実態収益力 ― 財務3表（貸借対照表・損益計算書・キャッシュフロー計算書）の 実態調査 （2）会社の歴史の数値化 （3）対象となるホテルの不動産や経営者の個人所有の資産に対する 担保の設定状況 （4）資金繰り状況の確認 （5）税務等の確認 （6）不動産取得税・登録免許税等M＆Aに伴い想定されるコストの把握 （7）財務デューデリジェンス関連3項目 （ER・不動産鑑定評価・事業価値評価） Ⅲ. 法務デューデリジェンス 1. ホテル投資スキームの法的分析 （1）所有直営方式 （2）運営委託方式（MC 方式） （3）賃貸借方式 （4）賃貸借＋運営委託方式 2. ホテルの投資・M＆A のパターン （1）ホテル不動産（信託受益権）の譲渡 （2）M＆A 3. ホテル投資に関連する契約書のポイント （1）ホテルの現物・受益権の売買契約 （2）賃貸借契約とMC の比較 （3）海外ホテルブランドとの契約 4. ホテルのM＆A （1）M＆A のスキーム概論 （2）法務デューデリジェンスの内容 5. M＆A におけるホテル事業特有の調査項目 （1）所有直営型ホテル会社のM＆A （2）不動産自体に着目したM＆A （所有＋賃貸借/MC 型で、ホテル所有会社のM＆A） （3）ホテル運営会社の人材・ノウハウを目的とした M＆A （所有＋賃貸借/ MC 型で、運営会社のM＆A） 6. デューデリジェンス検出事項への対応策 7. M＆A 契約 8. 最後に ―コロナ禍前後における法務デューデリジェンスの変化 Ⅳ. バリューアップのためのリノベーション 1. リノベーションに必要なグランドデザイン （1）リノベーションの本質とグランドデザイン （2）ホテルのグランドデザインとは 2. リノベーションデューデリジェンス ～事例からみるリノベーションのための判断材料 （1）ゾーニングのチェック （2）インフラ整備や修繕計画のチェック 3. 4つの施設投資戦略 4. リノベーションの手法 ～数寄屋料亭からスモールラグジュアリーホテルへのリノベーション事例 （1）リノベーションの狙いとコンセプト （2）施設概要/リノベーションの考え方 （3）リニューアル手法 （4）リニューアル効果 5. ニューノーマルにおけるリニューアル方法 （1）重視される「地域密着」 （2）客室の転換 （3）宴会場 Ⅴ. 運営面での収益改善（バリューアップ）手法 1. はじめに 2. 運営面からみたホテル業界の現状と今後の方向性 （1）2021 年以降は「優勝劣敗」が進む （2）2021 年の部門別売上推移予測 （3）売上げが70％でも経営が成り立つ収支構造を目指す （4）利益率改善のための人材育成と労働生産性の向上 （5）レベニューマネジメントの概念は変化しゲストミックスが重要となる （6）ホテルの新たな役割 3. 売上改善の具体的な取組み例とポイント （1）売上改善の取組み例 （2）販売手法の分析および顧客組織の見直し （3）顧客満足改善は想像力と柔軟性が重要 （4）アンケート（お客様の声）評価と集客の関連性 （5）商品の見直しによる売上改善のポイント （6）顧客心理を把握することで集客につなげる （7）「ロイヤリティマーケティング」による収益力の向上 （8）人材育成による売上改善のポイント 4. 経費削減の具体的な取組み例とポイント （1）経費は“ 適正化” を目指す （2）経費削減効果はわかりやすく具体的に説明する ～「1室当たり」、「お客様1人当たり」の経費構造の過年度比較 （3）経費削減の取組み例 （4）人件費 （5）食材原価 （6）送客手数料 （7）エネルギーコスト （8）営業利益（GOP）に関して 5. 顧客満足改善の具体的な取組み例とポイント （1）顧客満足・従業員満足改善の取組み例 （2）商品の価値はお客様が決める （3）効果的な顧客の属性分析 （4）「お客様の声」の分析 6. バリューアップのための事業デューデリジェンス （1）事業デューデリジェンスのフローと考え方 （2）事業再生と事業価値の向上（バリューアップ） （3）事業デューデリジェンスはホテルの健康診断 （4）「客観性」と「想像力」が重要 （5）事業デューデリジェンスの調査項目とポイント 7. 最後に |