「不動産ST（セキュリティ・トークン）」組成の
実務と法的留意点

不動産を投資対象とする金融商品はJ-REITが代表的ですが、それに加えて近年は「不動産デジタル証券」と呼ばれる投資商品が登場してきました。
先行したのは「不動産クラウドファンディング」で、不動産特定共同事業法ならびに金融商品取引法の改正によって、単一または少数物件を対象にネット上での小口投資が可能となったことから、個人投資家の人気を呼ぶ案件も数多く組成されました。しかし、不動産クラウドファンディングは投資後2～3年は元本を取り戻せないという流動性の低さが課題でした。
そこで新たに登場したのが、ブロックチェーン等のデジタル技術を活用して発行・管理される「不動産セキュリティ・トークン（ST）」で、流動性が向上しているのが大きな特徴です。すでにホテルや商業施設、物流施設、レジデンスなどを投資対象として、複数の不動産STが組成されています。特に、J-REITのようなポートフォリオではなく、個別不動産への投資であるため“手触り感のある不動産投資商品”として個人投資家の関心が高まることが期待されています。
しかしながら、不動産STのスキームは複雑で、一般投資家に広く販売をする場合、有価証券届出書の作成も必要であり、組成サイドの理解がいまだ浸透していないのが実情です。
本セミナーは、不動産STに精通する田椽史也弁護士（TMI総合法律事務所）から、不動産STの組成実務の留意点やストラクチャリング、契約関係等の法的チェックポイントをわかりやすく体系的に解説いただきます。投資・運用に携わる不動産関連をはじめ金融・証券関係の皆様のご参加をお勧めいたします。

13:00～17:00 ※15時前後にコーヒーブレイクを挟みます

● セキュリティ・トークンとは何か
● 市場規模の推移と拡大要因
● 不動産STの国内事例
● 不動産ST以外のセキュリティ・トークンの事例
● 他の不動産投資に関するスキームとの相違点
・クラウドファンディングとの類似点と相違点
・REITとの類似点と相違点
・不動産STにしやすい物件の特徴

● 不動産ＳＴの金融商品取引法上の位置づけ
・トークン化有価証券、電子記録移転権利、適用除外電子記録移転権利について
・不動産特定共同事業契約に基づくST（不特ST）について
● 金融商品取引法の開示規制について
・セキュリティ・トークン発行時の開示規制
・セキュリティ・トークン発行後の開示規制
● 金融商品取引法の業規制について
● その他不動産STで注意すべき法規制について

● 不動産STのニーズと組成する場合の注意点
・ストラクチャリング時における他の不動産投資との相違点・留意点
● 受益権発行信託スキームと匿名組合出資持分スキームの検討
・対抗要件の充足方法
・受益権原簿について
● 不動産STの流通市場および流動性確保の方法

● 受益証券発行信託スキームの概要およびプレーヤー
● 受益証券発行信託スキームの契約・権利関係および資金の流れ
● 各契約の交渉上のポイントおよび不動産ST特有の規定
● 導管制要件について

◆ 法的な論点が実例に絡めて整理されており、非常に分かりやすかった（不動産AM）
◆ 知見が薄い分野だったが、重要なところを何度も繰り返して伝えていただいたことで理解が深まった（デベロッパー）
◆ 基礎的な内容から組成時の留意点に至るまで、幅広く知ることができた（金融機関）
◆ 複雑な受益証券発行信託スキームを丁寧に説明いただき、今後の実務に大変役立つ内容だった（総合不動産）

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