「等価交換マンション事業」の
　進め方と実務上の留意点

優良立地・人気エリアでの開発用地を創出する方法として「等価交換方式」が注目されています。
等価交換方式とは「地主が土地を提供し、不動産デベロッパー等が事業費を提供したうえで、マンションなど区分所有建物を建築して、出資割合に応じて区分所有権を配分する」手法です。地主にとっては、収益を得る以外にも権利関係の整理や債務整理、相続対策、従前の不振事業からの業態転換などに資するとの期待があり、不動産デベロッパーにとっては人気エリアの一等地で事業展開できるとのメリットがあります。特に、近年の建築費高騰によって不動産事業が成り立つエリアが限られ、開発用地が不足するなかで、一等地での分譲マンション開発が可能になれば、その事業性はきわめて有望と言えるでしょう。
しかし、人気エリアに土地を保有する地主に対して等価交換事業を提案するためには、地主が抱える不動産に関する悩みや問題を知り、それを解決するための事業企画でなければ到底実現には至りません。
本セミナーでは、地主との等価交換マンション事業で豊富な実績をもち、かつマンション建替え事業の第一人者でもある大木祐悟氏を講師に迎え、等価交換マンション事業を成功に導く秘訣とポイントを開示いただきます。
マンションデベロッパーをはじめ不動産開発に携わる方々の積極的なご参加をお勧めいたします。

13:00～17:00 ※※15時前後にコーヒーブレイクを挟みます

●等価交換方式とは
●デベロッパー各社が近年、等価交換事業に参入する狙い
建築価格が高騰するなか、一定の収益を期待できる不動産事業が成り立つエリアは限られています。特に人気エリアでは新規の土地供給が多くないため、特定の案件をめぐって多くの企業で競合となるケースが増加しています。そのような状況下で「等価交換方式」が注目されます。以前から実践されていた事業手法ですが、不動産を取り巻く環境が大きく変わるなかで、優良立地での開発用地を創出する方法として期待が高まっているのです。

●地主が抱える不動産に関する課題と悩み
●地主が等価交換マンション事業を進める理由
等価交換方式が最も多く利用されているのは「等価交換マンション事業」です。もっとも、完成した建築物が区分所有建物となるのであれば、分譲マンション供給目的以外でも事業を進めることは可能です（ただし、税制上の特例を使う場合は半分以上を住宅とする必要があります）。
特に優良立地でこの事業を進めるためには、コンサルティング能力が不可欠です。事業化によって地主が抱える悩みを解決することができるのであれば、優良立地で事業化することも十分に可能となるからです。具体的にどのようなケース対応すればよいのかを、講師の様々な経験からヒントを学びます。

●等価交換事業の仕組みとイメージ
●等価交換マンション事業の基本的な考え方
等価交換事業を進める場合は、その事業構造を理解することが大前提となります。そこで、改めて「等価交換事業の仕組み」について解説します。事業の仕組みから事業のスケジュール、税制等についても可能な範囲で説明していただきます。
ただし、地主のなかには、等価交換事業について悪いイメージをもっている方もいます。なぜならば、古い等価交換マンションのなかには権利関係や管理に問題があって、結果として地主が損失を被ったケースもあったからです。したがって、新たに等価交換事業を展開する際には、過去に供給された問題事例などについても知っておくべきです。
なお、講師は老朽マンションの再生にも携わっており、その経験等も踏まえた知見をはじめ、等価交換方式を使ったマンション建替えや、定期借地権を応用した等価交換の考え方についても言及いただきます。

等価交換事業の事例では、「どこでどのようなマンションを建てたか」という紹介よりも、「地主が抱えている問題を、事業化のなかでどのように解決したのか」という点をベースに解説していただきます。相続対策や権利関係の整理など様々な解決事例を紹介しながら、等価交換マンション事業の推進にあたってのポイントを学んでまいります。

●地主の悩み・問題を聞き出すために
●問題解決のためのプランニングと事業提案の留意点
デベロッパーと地主が共同で推進する等価交換事業について、デベロッパーにとってのメリットや、地主の悩みを引き出すためのテクニック、事業提案の留意点、実務上のポイントについても解説していただきます。

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
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