［私募REIT］の優劣評価と
　組成・運用の成功条件

銘柄数58投資法人とJ-REIT（57銘柄）を上回る急拡大をみせる私募REITですが、今後もプロの機関投資家を惹き付けるプラチナ金融商品であり続けていけるのでしょうか？
ゼネコン、鉄道、インフラなど異業種からの参入が相次ぎ、投資エリアを特定したご当地私募REITも登場するなど多彩な顔触れのプレーヤーとなり、資産規模は6兆6,800億円へと急拡大しています（2024年9月末時点、ARES調べ）。しかし、今後の外部成長をいかに図るのか、また財務戦略や運用戦略を駆使して内部成長できるのかなど、明確なエクイティストーリーを機関投資家に説明できている私募REIT運用会社は限られ、優劣の評価が明らかになりつつあると言われます。特に、昨今の金利上昇やインフレ局面の金融情勢にあって市場も変調の兆しがあり、私募REIT同士の合併や運用会社の売却など業界再編が始まるかもしれません。はたして、勝ち残っていける私募REITの成功条件とは何なのでしょうか？
本セミナーでは、本邦トップの1,500件を超える不動産証券化実績を誇り、しかも私募REITでも19銘柄の組成・取扱いを担当した土岐好隆氏（三菱UFJモルガン・スタンレー証券）等を講師に迎え、私募REITの課題や優劣評価の視点、これから私募REIT組成で成功するための条件など、同氏がもつ豊富な実務経験から得られた深い見識を存分に披歴していただきます。
不動産・金融関連の皆様をはじめ、私募REIT組成・投資に関心をもつ幅広い分野の方々のご参加をお勧めいたします。

13:00～17:00 ※15時前後にコーヒーブレイクを挟みます

※不動産証券化協会（ARES）調査を元に

●長期保有で価格変動リスクがないプロ向けの不動産金融商品として2010年に誕生
●2024年9月時点で58投資法人と、銘柄数ではJ-REIT（57銘柄）を上回る
●資産規模では6兆6,800億円とコロナ禍にあっても急成長
●組成主体は近年、ゼネコンや鉄道、インフラなど異業種の参入が目立つ
●保有物件の構成比はオフィス37％、賃貸住宅21％、物流施設21％、商業施設15％、ホテル5％、ほか
●投資家の内訳は地域金融機関33％、中央金融法人28％、年金21％、事業会社等19％
●市場の変調局面にも強い商品設計が強み
　　安定したインカムゲイン/低いレバレッジ/
　　資本市場の影響を受けにくい不動産鑑定評価に基づく基準価額

＜課題＞
●新規参入や公募市場停滞にかかる大手不動産会社系AMの大型発行により需給逼迫
●金利上昇やインフレといった外部環境の変化に伴う投資家ニーズと投資行動の変化への対応
●外部環境の変化を反映しきれない現物市場への対応
　
＜評価の視点＞
●外部環境を反映した運用戦略と内部成長の実現
　　資金調達と財務戦略（キャッシュフローを踏まえたLTV、長短、固定変動等）
　　減価償却費の活用とバリューアップ戦略
　　機動的な物件の入替えによる含み益の実現
●資産規模拡大のための外部成長戦略
　　投資家から共感を呼ぶビジョン、エクイティストーリーとその実現性
　　市況悪化局面での流動性対応も意図した投資家層の拡大
●スポンサー企業のサポート体制（ヒト、モノ、カネに加えて“位置づけ”）
　　内部管理態勢とコンプライアンスの強化
　　投資家への情報開示と説明責任

●今後組成が見込まれるネクストプレーヤーは？
●私募REIT組成を成功させるための条件
　　足元の投資家特性と投資スタンス
　　私募REIT組成に向けたオファリング戦略
●強い私募REITに向けた検討事項
　　投資口の流動性/運用会社の運用力/成長しない勇気？/新たなアセットタイプ/
　　流動化型（レッシー特化型）/投資家とのリレーション/
　　物件取得戦略と外部成長の考え方/1＋1が3になるような事業連携の勧め

＜改めて問う＞
●調達サイドから見た私募REITの役割
●投資家サイドから見た投資の目的
　
＜展望の視点＞
●私募REIT同士の合併や運用会社の売却で、再編が始まるのか
●不動産金融商品が多様化するなかでも私募REITは勝ち抜き、成長できるのか

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099