［ヘルスケア施設］の投資環境と
事業特性・投資評価・リスク分析

当初は3銘柄を数えたヘルスケア施設特化型の上場リートも、その後レジデンシャルリートとの合併などを経て、いまや1銘柄となっています。オペレーショナルアセットのなかでも最も難易度が高く、かつ医療保険や介護保険等の制度リスクもあって、リートの運用会社でも投資評価やリスク分析、運用にあたってのAM実務が難しいことが背景にあります。
一方で、リート以外の不動産私募ファンドや不動産クラウドファンディング等では、有料老人ホームや病院不動産、老人保健施設などへの投資が活発に進められています。つまり、ヘルスケア施設への投資環境が、ここにきて大きく変わってきているのです。
加えて昨今では、「ホスピス住宅」と呼ばれる終末期医療対応の住宅が、医療保険と介護保険のダブルで報酬が得られる事業性の高さから、新規開発・投資対象として俄然注目されてきています。したがって、今こそヘルスケア施設の投資環境と事業特性を捉え直し、投資評価・リスク分析のスキルを身に付けるべきでしょう。
本セミナーでは、ヘルスケア施設のリスク分析やオペレーター評価等に精通する細見真司氏（グローム・マネジメント）を講師にお迎えし、高齢者住宅、病院アセット、ホスピス住宅の投資にあたっての留意点を、体系的に解説していただきます。

10:00～17:00　※正午前後に昼食休憩、15時前後にコーヒーブレイクを挟みます

1.「高齢者住宅・施設」投資のマーケット環境と投資動向
● ヘルスケアリートは、なぜレジデンシャルリートとの合併が続いたのか
・上場時から想定されたヘルスケアアセット投資の課題
・外部成長を示せなかった投資環境と日本の上場リートの課題
・リート取得のヘルスケア物件の分析（不動産のクオリティ、オペレーターの信用力）
・国土交通省により、昨年3月にヘルスケアリートガイドラインの見直しが実施された
● 今後は、開発型投資によるヘルスケアアセット投資マーケットの整備と拡大が必要
2. 事業特性と事業評価
3. リスク分析と投資判断

1.「病院アセット」投資のマーケット環境と投資動向
● 病院不動産における投資適格性とは？
・上場リートにおいて、病院不動産の投資ハードルが高い理由
・ヘルスケアリート（病院不動産）のガイドラインにも課題があり、見直しが必要
・上場リートよりもステークホルダーを限定した私募リートでの証券化が主流に
● 老人保健施設・介護医療院や、都市部立地の手術特化型医療施設への投資検討が可能
● 医療法人へのセール＆リースバックの提案手法
2. 病院の収益構造と医療法人の事業評価
3. 病院アセット投資のリスク分析と投資判断

1. ホスピス住宅のビジネスモデル
・特定施設に代わる新しい医療特化型老人ホームの潮流
・老人ホーム＋在宅診療＋訪問看護のオペレーション
・ターミナルケアのスキルをもった看護スタッフと介護スタッフのチームアップが重要
2. 収益構造と賃料負担力の分析
・介護アセットよりも医療アセットに近い収益構造
・訪問看護による診療報酬の取込みで高い賃料負担力が見込まれる
3. ホスピス住宅開発のメリットとリスク分析
・特定施設の行政指定枠の規制がなく、住宅型有料老人ホームとしてどこでも開発が可能
4. ホスピス住宅の投資適格性と今後の課題
・介護報酬に加えて診療報酬の改定についても、注視が必要

1. ヘルスケアアセットによる分散型投資のポートフォリオ構築を考える
2. ヘルスケアアセットの投資ディフェンシブ性から、リート以外にもSTO等の投資スキームで不動産の小口化による個人投資家への提案が可能
3. 介護保険依存のヘルスケア施設から医療保険基盤のメディカルケアアセットへ

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
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