［セパレートアカウント］による
不動産投資ビジネス研究

世界的にも稀な日本の低金利政策や円安、そしてポストコロナの不動産マーケット回復・成長を背景に、わが国の収益不動産に対する投資も改めて活性化しつつあります。
ファンド等を組成して不動産関連ビジネスを構築しようとする日本企業の思惑がある一方で、様々なリスク・リターンプロファイルをもつ国内外の投資家とどんな関係を構築するかが事の成否を決めるカギとなります。特に海外投資家には、年金基金に代表される手堅いリターンを求めるコア投資家や、グローバルファンドやプライベートファンドのように高いリターンを求めるオポチュニスティック投資家まで、その投資方針は多彩です。なかでも、華僑や産油国の王族に代表される超富裕な個人投資家・ファミリーオフィスは、それぞれの投資目的や期待リターンも様々であり、それらすべての投資家のニーズを取り込むことはできません。
そこで注目されるのが、特定1社の投資ニーズに特化した不動産ファンド「セパレートアカウント」です。特定1社が相手のため、その属性や投資方針などをしっかりと把握して、要求する期待利回りを実現できる投資機会の提供とその後の運用能力について目線を合わせていくことが必要になります。
本セミナーでは、不動産ファンドビジネスを手掛けるうえでの現実的な選択肢や自事業との相乗効果、現場への手ほどきを5W1Hに切り分けて整理し、実務的な留意点を解説してまいります。不動産投融資ならびに不動産開発・流通・管理を手掛けられる方々、あるいは不動産事業そのものの再構築や新たな事業機会として、ファンド事業の立上げを担う皆様のご参加をお勧めいたします

13:00～17:00 ※途中休憩を挟みながら進行してまいります。

・共同事業（JV）
・クローズドエンドファンド（私募ファンド）
・オープンエンドファンド
・私募リート
・上場リート

・特定1社の投資ニーズに特化した不動産ファンド
・相手の属性は投資家なのか事業者なのか
・セパレートアカウントビジネスを立ち上げる目論見は？
──資金集め、AM等の手数料ビジネス、それとも？

●〈WHEN〉 ファンドビジネス検討のきっかけ
・第三者資金活用の必要性
・開発・仕込んだ案件の出口戦略
・経営（資産）効率の改善
●〈WHY〉 なぜ、ファンドなのか？
・資金調達（自社BSによる借入枠の限界） → エクイティ性第三者資金の活用
・自社開発物件の売却先確保（出口戦略） → 最高値売却との矛盾
・フィービジネス（BS／PL関連経営指数の改善）
　●〈WHAT〉 動機に紐づいた選択肢
・資金調達
・開発・仕込む物件の規模（年間） → 自社グループの事業規模を再確認
・対象物件における賃料などの収益性 → どの程度の利回り商品としてファンドを立ち上げられるか
・フィービジネスの位置づけ → 自事業の収益性との見合い。フィーのストラクチャリング
※上記を十分に勘案したうえで、自事業の現状に見合った設計が重要
●〈HOW〉 投資家選定
・マネジメントインタビュー → 投資家のニーズを正確に把握
・相手からみたセパレートアカウントの目的 → 単なる投資機会。日本への事業進出の起点
・自社のセールスポイント → 実績をどう示すか？ 管理・運用業まで担うのか？
●〈WHERE〉 エリア
・物件が所在するエリアは？
・どこのエリアの投資家か？
・自社はファンド事業の立上げ・運営だけに留まるのか、それとも自ら海外で事業機会を創り出すこと
を視野に入れるのか → 相手を単にモノを買ってもらうだけの投資家とするのか、
海外で案件を紹介してもらう協力者とするのか
●〈WHO〉 どんなプレーヤーと提携するのか？
・投資家のもつリスク・リターンプロファイルを知ること
・投資家vs不動産事業者
・相手先は日本に拠点・チームがあるか
→ 一概に「投資家」といっても各社各様の「投資ニーズ」をもっている。
自社が提供できる事業・投資機会によって、多様なセパレートアカウントを設定することができる

●セパレートアカウント運営に係る実務上の留意点
・投資家との交渉・契約における留意点
・コミュニケーションにおける留意点
・プロジェクトのゴール

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099