AM148社のアンケート分析
コア型運用志向から変化の兆し

　日銀の超低金利政策の変更で、不動産市況への影響が懸念されたが、機関投資家の投資スタンスは今のところさほど変化し
ていないようだ。
　日本不動産研究所の「第51回不動産投資家調査（2024年10月）特別アンケート」では、金融政策変更による不動産投資市場の影響について、「影響はなく、変化は生じていない」との回答が67.8％、「やや萎縮し、市場は停滞の方向へ移行しつつある」との回答が29.4％で、相対的に楽観視している様子がうかがえる。
　三井住友トラスト基礎研究所の「不動産投資に関する調査2024年」では、不動産投資方針を「変更予定なし」とする回答が年金基金の93％、機関投資家（銀行、生損保、共済組合、リース会社など）の81％を占めた。一方で、投資方針の変更を検討する長期金利の水準は「1.5％」「2％以上」に回答が集中。今後も長期金利上昇が続けば、不動産投資市場に影響が出る可能性はあるとみている。

　［図表2］は、アンケート回答企業全体の運用資産残高ランキング。1位のケネディクスが前年から39.5％、金額にして1兆3,200億円近く増加した。これはシンガポールのAM会社ARA Asset Management（Aravest）の私募ファンド事業を吸収したことが大きく影響しており、純粋な国内での事業規模拡大ではない点で取り扱いに注意を要する。

　上位40社のなかで資産残高が著しく伸長している企業として、三井物産リアルティ・マネジメント（30位・81.3％増）、三井不動産ロジスティクスリートマネジメント（29位・47.9％増）、三井住友トラスト不動産投資顧問（35位・34.8％増）などが挙げられる。
　三井物産リアルティ・マネジメントは、かんぽ生命保険が出資する総合型の旗艦私募ファンド（MBRMファンド）での物件取得や、データセンターファンドの組成が功を奏した。同社は前年も資産残高を36.2％伸ばしており、急激な成長を遂げているAM会社といえる。三井不動産ロジスティクスリートマネジメントは、運用するJ-REITの三井不動産ロジスティクスパークが2024年11月にアドバンス・ロジスティクスを吸収合併したことが伸長の要因。第一生命リアルティアセットマネジメントは、私募ファンドと私募REITでいずれも前年比35％強の成長を示している。

※1　グループ回答

　私募ファンドの運用資産残高では、トーセイ・アセット・アドバイザーズが3年連続で1位を占めたが、2025年は1％の伸びにとどまった。資産残高が大きく伸びた企業としては、先述の理由から倍以上増加した三井物産リアルティ・マネジメント（11位・121.8％増）、アリサ・パートナーズ・ジャパン（23位・88.9％増）、住友林業アセットマネジメント（旧SFCアセットマネジメント、13位・68.8％増）などが挙げられる。
　私募REITの運用資産残高では、1位のダイヤモンド・リアルティ・マネジメントが5,000億円を突破した。増加率でみると第一生命リアルティアセットマネジメント（8位・36.0％増）が目立つ。
　J-REITの運用資産残高では、前年に続きKJRマネジメントが1位。全般的に伸びを欠くJ-REITのなかで前年比12.3％と伸び率も比較的高い。伸び率の高さでは三井不動産ロジスティックリートマネジメント（13位・47.9％増）、ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ（16位・29.9％増）、コンソナント・インベストメント・マネジメント（12位・19.0％増) が挙げられる。後者2社はホテル中心型銘柄を運用しており、昨今のホテル市場の好調ぶりを反映していると理解できる。

　なお、詳しい取扱商品（私募ファンド、私募REIT、J-REIT）別の運用資産残高ランキングは、本誌にて掲載している。