「ストレッチシニア」を提供
全国の中規模案件に高いLTV

　ソシエテ・ジェネラルでは、ソシエテ・ジェネラル銀行 東京支店を通じて不動産ノンリコースローンを供給している。
　顧客ボロワーの大半は海外投資家で、昨年は700億円超の融資を実行。今年も同額規模を見込んでいる。日本市場回復と低金利を背景に、融資相談の引き合いは例年より多い傾向にあり「東アジア、とくにシンガポールと香港に本拠を置くファンドやファミリーオフィスから相談が多い」（不動産ファイナンス部長の新川将臣氏）。その反対に本国のオフィス稼働率低下や金利高でポートフォリオが傷んでいる欧米投資家の動きは鈍化する傾向という。
　日本で融資している資産クラスはオフィスビル（約40～50%）を中心に物流施設、住宅（それぞれ約20%）、ホテルとなっている。
　それぞれキャップレートの低下や物件取引価格の高騰で、シニアローン1本では融資が引き切れなくなった結果、より深い融資に対するニーズが高まってきている。

　こうした状況に対応し、ソシエテ・ジェネラルでは、ボロワー側の鑑定評価額ベースでLTV最大65%まで融資が可能なシニアローン「ストレッチシニア」を提供している。
　鑑定評価額は一般的に新規購入者（ボロワー）側の価格が上振れしやすい。取引価格が高騰、LTVは変わらなくてもLTP （Loan to Purchase Price)水準が低下、投資期待利回りを得るためにメザニンローンを求めるボロワーが増えているが、「ボロワー側の鑑定評価額ベースでLTVを定めれば、シニアローンのみでメザニン相当分も含めたレバレッジを提供できる」（新川氏）というわけだ（ただし、さらにメザニンローンを組み合わせた場合には、ローン全体のリスクが上昇するため、ストレッチシニアの金利スプレッドは上昇する）。

　ソシエテ・ジェネラルの融資対象は、資産クラスやエリアでの制限は設けず個別資産へのマーケット需要を見極めて判断する。融資規模は最低30億円規模から検討する。個別資産クラスの見方をそれぞれみていこう。
　オフィスビルは引き続き前向きに検討していく。米国をはじめとする海外では賃貸市場が弱含みだが「出社率が順調に回復している日本は例外。他の国々でみられるオフィス需要の大きな下振れは予想していない」（新川氏）。
　賃貸住宅と物流施設は稼働・賃料など足下市場は安定しているが、「コアプラスとバリューアッド投資家の双方にマッチしにくい資産となりつつある」（新川氏）と警戒感をみせる。投資家ニーズの過熱化で取引価格は高騰、キャップレート低下が顕著。また、バリューアッド系ファンドのビジネスプランが出口キャップレートの圧縮に依存しはじめているためだ。
　また、商業施設とホテルは、インバウンド市場回復による価格上昇に期待した取引の増加、融資機会の拡大に期待を寄せる。とくにホテルは利用者需要の伸びが鮮明であり、大都市圏のみならず地方都市へ触手を伸ばすオペレーターニーズも強い。「日本文化を感じ取れる地方にも投資の機会が多く残されており、融資機会の掘り起こしに期待できる」（新川氏）。ロケーションの制限を設けず、都心部からリゾート地まで実需をみて融資を実行していきたいとしている。
　そのほか、ライフサイエンス、学生専用住宅、介護施設は、ソシエテ・ジェネラル グループがグローバルで注目する資産クラスであり、海外での融資実績も豊富である。これら資産クラスについて、日本ではこの先、市場成長と出口マーケットを見極めながら検討していきたいとしている。