困難テナントでも大丈夫！
立退き実現＆立退料減額実務講座
不動産のプロが頼る不動産鑑定士が教える立退き実務！
困難＆迷惑テナント立退きのためのノウハウを解説！
困難＆迷惑テナント立退きのためのノウハウを解説！
コロナ禍を契機に、テナント移転先の確保がこれまでと比較して容易となり、困難テナントや迷惑テナント退去に向けたチャンスが到来しています。
しかしながら、好立地エリア、人口流入、再開発が進むエリアを中心に、「退去を拒むなどの困難テナント」が一定数存在します。商業テナントは特に難しい場合が多いです。
そして、その解決を図る際に問題になるのが立退料です。まさに、立退料は立退き交渉のなかで最も重要であり、かつ揉める要素なのです。
本セミナーは、立退料はどのように算定されるかというメカニズム（借家権価格や損失補償額〔造作補償、動産移転補償、営業補償、移転雑費補償〕等の算出手法）、相場感を提示して具体的に解説。
さらに「立退料を抑えつつ、早期に立退きを実現するためのストーリーのつくり方」や「交渉現場や係争時の留意事項」など、困難テナント退去を含めた立退きプロジェクト全体の成功に向けた実務知識を豊富な事例をもとに解説いたします。
再開発担当者はもちろん、ビルオーナーやアセットマネジャー、プロパティマネジャー、金融機関の方々のご参加をお勧めいたします。
しかしながら、好立地エリア、人口流入、再開発が進むエリアを中心に、「退去を拒むなどの困難テナント」が一定数存在します。商業テナントは特に難しい場合が多いです。
そして、その解決を図る際に問題になるのが立退料です。まさに、立退料は立退き交渉のなかで最も重要であり、かつ揉める要素なのです。
本セミナーは、立退料はどのように算定されるかというメカニズム（借家権価格や損失補償額〔造作補償、動産移転補償、営業補償、移転雑費補償〕等の算出手法）、相場感を提示して具体的に解説。
さらに「立退料を抑えつつ、早期に立退きを実現するためのストーリーのつくり方」や「交渉現場や係争時の留意事項」など、困難テナント退去を含めた立退きプロジェクト全体の成功に向けた実務知識を豊富な事例をもとに解説いたします。
再開発担当者はもちろん、ビルオーナーやアセットマネジャー、プロパティマネジャー、金融機関の方々のご参加をお勧めいたします。
セミナープログラム
13:30〜17:00 ※途中休憩を挟み進行いたします。
I. 立退料算定の考え方
1. 立退料を構成する要素
●立退料とは何か
●立退料を算定する際の立退料の概念整理
2. 借家権の対価（借家権価格）
●借家権とは何か
●借家権の特徴
3. 通常生ずる損失補償
●通常生ずる損失補償とは何か
●通常生ずる損失補償の種類
●立退料とは何か
●立退料を算定する際の立退料の概念整理
2. 借家権の対価（借家権価格）
●借家権とは何か
●借家権の特徴
3. 通常生ずる損失補償
●通常生ずる損失補償とは何か
●通常生ずる損失補償の種類
II. 借家権価格の算定手法
1. 借家権価格の算定手法の概要
●不動産鑑定評価基準と借家権価格、算定の際の主要な4手法とは
●なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
2. 各手法の説明・特徴・留意点
●差額方式、賃料差額還元方式、割合方式、控除方式
●各方式により算定した価格の調整
●不動産鑑定評価基準と借家権価格、算定の際の主要な4手法とは
●なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
2. 各手法の説明・特徴・留意点
●差額方式、賃料差額還元方式、割合方式、控除方式
●各方式により算定した価格の調整
III. 通常生ずる損失補償額の算定
1. 通常生ずる損失補償額の種類
2. 各損失補償額の算定手法
●造作等の補償（賃借人が付加した内装・設備等の造作の補償）
●動産移転補償（動産の移転に対する費用の補償）
●移転雑費補償（移転に伴い生ずる雑費の補償）
●営業補償（営業廃止補償、営業休止補償）
・営業補償の具体的な内容・考え方、どういう項目を営業補償として要求されるのか？
●その他の補償、留意事項
2. 各損失補償額の算定手法
●造作等の補償（賃借人が付加した内装・設備等の造作の補償）
●動産移転補償（動産の移転に対する費用の補償）
●移転雑費補償（移転に伴い生ずる雑費の補償）
●営業補償（営業廃止補償、営業休止補償）
・営業補償の具体的な内容・考え方、どういう項目を営業補償として要求されるのか？
●その他の補償、留意事項
IV. 立退料の目安と傾向を知る
1. 立退料の目安となる数値、傾向、役立つもの
●立退料の算定において役立つ資料 ●立退料の算定において目安となる数値、傾向を物件タイプごとに解説
●立退料の算定において役立つ資料 ●立退料の算定において目安となる数値、傾向を物件タイプごとに解説
V. 立退料算定や交渉現場の実際と交渉時の留意点、
成功法則〈豊富な事例を踏まえて〉
1. 立退料を減らす！ための3法則
●〈法則1：計画性〉立退き交渉のスタートに際し、初めに検討すべき3要素とは？
●〈法則2：立退料を高額化させないストーリーづくり〉立退料を高額化させる4要素とは？
●〈法則3：正当事由を整える、心証を良くする〉そのための5要素とは？
2. 立退き交渉は何から始め、どういうストーリーで行うのが良いか（成功事例から学ぶ）
●プロジェクトチーム（PJ）の立ち上げ、予算案の作成、事前準備、相手方への通知、交渉開始等の流れ
●【事例】短期PJ案件、中長期PJ案件別の立退き交渉の準備、ストーリーづくり
3. 【事例】定期借家契約への切替え、賃料改定と立退きとの関連
4. 再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での注意点、実態
●どこまで要求するか、要求されるか、それによってどうなるか？ゴネ得はどこまで許されるか？
●知っておきたい立退き困難テナントの業態・地域・特徴とは？
●いつ訴訟に移行すべきか？訴訟に移行する際の留意点は？
5. コロナ禍における立退きの傾向、コロナ禍ならではの留意点及び戦略的視点
6. 物件タイプ別（オフィス・店舗・住居）の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点
●〈法則1：計画性〉立退き交渉のスタートに際し、初めに検討すべき3要素とは？
●〈法則2：立退料を高額化させないストーリーづくり〉立退料を高額化させる4要素とは？
●〈法則3：正当事由を整える、心証を良くする〉そのための5要素とは？
2. 立退き交渉は何から始め、どういうストーリーで行うのが良いか（成功事例から学ぶ）
●プロジェクトチーム（PJ）の立ち上げ、予算案の作成、事前準備、相手方への通知、交渉開始等の流れ
●【事例】短期PJ案件、中長期PJ案件別の立退き交渉の準備、ストーリーづくり
3. 【事例】定期借家契約への切替え、賃料改定と立退きとの関連
4. 再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での注意点、実態
●どこまで要求するか、要求されるか、それによってどうなるか？ゴネ得はどこまで許されるか？
●知っておきたい立退き困難テナントの業態・地域・特徴とは？
●いつ訴訟に移行すべきか？訴訟に移行する際の留意点は？
5. コロナ禍における立退きの傾向、コロナ禍ならではの留意点及び戦略的視点
6. 物件タイプ別（オフィス・店舗・住居）の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点
| 開催日時 | 2023年9月19日（火） 13:30〜17:00 |
|---|---|
| 会場 | 東京ガーデンパレス 東京都文京区湯島1-7-5 TEL.03-3813-6211 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。 |
| 参加費 | 55,000円（１名様につき／消費税等含む） ・同一申込書にて２名以上参加の場合は 48,400円（１名様につき／消費税等含む） ※テキスト代を含む |
講師プロフィール
成田 隆一（なりた りゅういち）
株式会社フローク・アドバイザリー 代表取締役社長
不動産プロフェッショナル・パートナー養成塾≪成田塾≫ 塾長
不動産鑑定士／東京地方裁判所鑑定委員／不動産コンサルタント
成功報酬体系の不動産分野ではコンサルティングに報酬を払ってもらえない、士業はコンサルタントになれないという常識を覆すため、大手信託銀行、外資系コンサルティング会社、外資系不動産ファンドなどを経て、不動産鑑定士による不動産・相続のコンサルティング会社を2007年に設立。成功報酬に依存しない経営体制を確立するとともに、他分野の専門家とのJVを活用した独自のビジネスモデルを構築。また、業務スキルだけではなく、脳科学、心理学に立脚したメンタル面も押さえた独自のコンサルティングメソッドにより、不動産分野専門の経営コンサルタントとしての地位を確立。
大手REIT投資委員会委員、上場企業をはじめとした複数企業の社外取締役、複数の上場企業・上場企業オーナーの顧問を現任。大手企業と富裕層を中心に不動産・相続分野での顧問契約、プロジェクト契約を数多く結び、問題解決を行っている。
主著書に、日本で初めて立退料にフォーカスした実務書籍「［新版］賃貸不動産の立退料算定＆交渉戦略マニュアル（綜合ユニコム刊）」など6冊がある他、大手金融機関・弁護士団体・ビル経営者団体などの業界団体や企業等での講師実績多数。
内容に関するお問合せ
綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099
TEL.03-3563-0099