サブリース契約の法的構造と
サブリース事業の運営とリスク対策の法律実務
── サブリースを規制する「賃貸住宅管理業法（令和2年12月施行）」対応 ──
各種関係法令や取引慣行に合致した契約条項の設定の考え方を知り、
トラブルを未然に回避するために実際の現場での留意事項を学ぶ！
各種関係法令や取引慣行に合致した契約条項の設定の考え方を知り、
トラブルを未然に回避するために実際の現場での留意事項を学ぶ！
わが国のサブリース事業は、当初、土地を提供できる資産家と土地活用のノウハウを提供できる不動産事業者との共同事業的な意味合いで行われ、昨今では建物の賃貸管理業務の手法の一つとして行われるに至っています。
サブリースは、法形式は建物賃貸借契約の形式を取ることから、借地借家法という強行規定が適用されるため、当事者の思惑と法的効果が乖離する場合があり、トラブルが多く発生しています。 このため国は「賃貸住宅管理業法」を制定し、サブリース契約のうち、マスターリース契約について規制を設けました。
サブリース契約の締結にあたっては、トラブルを未然に回避するための条項を定めておく必要があります。
ひとたびトラブルが発生すれば、解決のために多大な時間と係争費用を要してしまいかねないだけに、契約条項の設定にあたっては、各種関係法令や取引慣行に合致した内容であることはもちろん、トラブルを未然に回避するための実務で留意すべきポイントを踏まえておくことが極めて重要になります。
本セミナーは、サブリース契約の法的構造から、その法的性質を明らかにし、サブリース契約特有のトラブルについての法的解釈を明らかにするとともに、賃貸住宅管理業法に対応したサブリース事業の実務対応についても解説いたします。
サブリースは、法形式は建物賃貸借契約の形式を取ることから、借地借家法という強行規定が適用されるため、当事者の思惑と法的効果が乖離する場合があり、トラブルが多く発生しています。 このため国は「賃貸住宅管理業法」を制定し、サブリース契約のうち、マスターリース契約について規制を設けました。
サブリース契約の締結にあたっては、トラブルを未然に回避するための条項を定めておく必要があります。
ひとたびトラブルが発生すれば、解決のために多大な時間と係争費用を要してしまいかねないだけに、契約条項の設定にあたっては、各種関係法令や取引慣行に合致した内容であることはもちろん、トラブルを未然に回避するための実務で留意すべきポイントを踏まえておくことが極めて重要になります。
本セミナーは、サブリース契約の法的構造から、その法的性質を明らかにし、サブリース契約特有のトラブルについての法的解釈を明らかにするとともに、賃貸住宅管理業法に対応したサブリース事業の実務対応についても解説いたします。
セミナープログラム＆タイムスケジュール
13:00～17:00 ※途中休憩を挟み進行いたします
Ⅰ. サブリース契約の法的構造と類型
1. サブリース契約は特別な契約類型か、賃貸借と転貸借の組合せに過ぎないのか？
2. サブリースにおける、①総合事業受託方式、②賃貸事業受託方式、③転貸方式
2. サブリースにおける、①総合事業受託方式、②賃貸事業受託方式、③転貸方式
Ⅱ．サブリース契約を用いる理由
1. オーナー側の理由
2. サブリース事業者側の理由
2. サブリース事業者側の理由
Ⅲ．サブリース契約を締結する場合に考慮すべきリスク
1. オーナーにとってのサブリース事業のリスク
・家賃保証がされても賃料減額請求を受けることがある
・賃料を減額しない旨の特約をしていても定期建物賃貸借でない限り減額請求可
・家賃保証をしていてもマスターリース契約を解約される場合があり得る
・オーナーからの解約及び更新拒絶は正当事由を具備しない限り不可
2. サブリース事業者にとってのサブリース事業のリスク
・契約書を整備しておかないと逆ザヤの場合でも契約を解約できない場合がある
・テナントによる失火により建物が損傷した場合、サブリース事業者がオーナーに対して損害賠償義務を負うが、
失火責任法は適用されない
・オーナーから正当事由を理由に期間内解約を請求された場合に、高額の立退料が得られない場合があり得る
・家賃保証がされても賃料減額請求を受けることがある
・賃料を減額しない旨の特約をしていても定期建物賃貸借でない限り減額請求可
・家賃保証をしていてもマスターリース契約を解約される場合があり得る
・オーナーからの解約及び更新拒絶は正当事由を具備しない限り不可
2. サブリース事業者にとってのサブリース事業のリスク
・契約書を整備しておかないと逆ザヤの場合でも契約を解約できない場合がある
・テナントによる失火により建物が損傷した場合、サブリース事業者がオーナーに対して損害賠償義務を負うが、
失火責任法は適用されない
・オーナーから正当事由を理由に期間内解約を請求された場合に、高額の立退料が得られない場合があり得る
Ⅳ. サブリース契約におけるリスク対応
1. サブリースと賃料増減額請求への対応
・借地借家法第32条の規定の内容
・事業者がオーナーからの賃料の増額を阻止したい場合の契約条項
・事業者が賃料減額請求をした場合に借地借家法32条の法定要件どおりに減額が認められるか
・オーナーが事業者からの賃料減額請求の減額幅を減少させたい場合の契約条項
2. サブリースと期間内解約への対応
・期間内解約に関する民法第617条と618条の規制
・サブリースで双方とも期間内解約権が発生しない契約を作成することは可能か
・サブリースで相手方の期間内解約権のみを発生させない手法
3. サブリース事業者の賃料不払いの場合の法律関係
・適法にオーナーが承諾した転借人がいる場合に、サブリース事業者の賃料滞納を理由にオーナーは
マスターリース契約を解除できるか（最判平成6年7月18日判決〔判時1540-38〕）
・事業者の債務不履行を理由とするオーナーからの契約解除により、
協議のサブリース契約（転貸借契約）は終了するか（最高裁平成9年2月25日判決〔民集51-2-398〕）
4. サブリース予約契約後の経済事情の変動
・予約契約後に経済情勢が変動し、サブリース本契約締結前に予約契約で合意した賃料の増減額請求が
できるか（最高裁平成15年10月21日第三小法廷判決）
5. サブリース事業者はオーナーが賃料減額に同意しないことを理由にマスターリース契約を解約できるか
（東京地裁平成7年9月20日判決（確定））
6. 転借料連動型賃料を合意したサブリース契約において、
転借人との賃貸借にフリーレントを導入することは有効か（東京地裁平成18年8月31日判決（控訴））
7. 賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約が解除されたとしても、
賃貸人が転貸借契約を承継する旨の特約がある場合は、賃貸人は転貸人の地位を承継し、
転借人が差し入れた保証金返還義務を負うか（東京高裁平成11年12月21日判決〔上告〕）
8. 当事者間で揉める地位承継条項とはどのようなものか。
どのように地位承継条項を作成すればトラブルを生じないのか
・借地借家法第32条の規定の内容
・事業者がオーナーからの賃料の増額を阻止したい場合の契約条項
・事業者が賃料減額請求をした場合に借地借家法32条の法定要件どおりに減額が認められるか
・オーナーが事業者からの賃料減額請求の減額幅を減少させたい場合の契約条項
2. サブリースと期間内解約への対応
・期間内解約に関する民法第617条と618条の規制
・サブリースで双方とも期間内解約権が発生しない契約を作成することは可能か
・サブリースで相手方の期間内解約権のみを発生させない手法
3. サブリース事業者の賃料不払いの場合の法律関係
・適法にオーナーが承諾した転借人がいる場合に、サブリース事業者の賃料滞納を理由にオーナーは
マスターリース契約を解除できるか（最判平成6年7月18日判決〔判時1540-38〕）
・事業者の債務不履行を理由とするオーナーからの契約解除により、
協議のサブリース契約（転貸借契約）は終了するか（最高裁平成9年2月25日判決〔民集51-2-398〕）
4. サブリース予約契約後の経済事情の変動
・予約契約後に経済情勢が変動し、サブリース本契約締結前に予約契約で合意した賃料の増減額請求が
できるか（最高裁平成15年10月21日第三小法廷判決）
5. サブリース事業者はオーナーが賃料減額に同意しないことを理由にマスターリース契約を解約できるか
（東京地裁平成7年9月20日判決（確定））
6. 転借料連動型賃料を合意したサブリース契約において、
転借人との賃貸借にフリーレントを導入することは有効か（東京地裁平成18年8月31日判決（控訴））
7. 賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約が解除されたとしても、
賃貸人が転貸借契約を承継する旨の特約がある場合は、賃貸人は転貸人の地位を承継し、
転借人が差し入れた保証金返還義務を負うか（東京高裁平成11年12月21日判決〔上告〕）
8. 当事者間で揉める地位承継条項とはどのようなものか。
どのように地位承継条項を作成すればトラブルを生じないのか
Ⅴ. 賃貸住宅管理業法に依るサブリースの規制
1. 特定転貸事業者及び勧誘者に対する誇大広告・不当勧誘の禁止とは？
2. 特定転貸事業者に対する契約締結前の重要事項の説明及び書面交付義務
3. 契約締結時における書面交付義務
2. 特定転貸事業者に対する契約締結前の重要事項の説明及び書面交付義務
3. 契約締結時における書面交付義務
| 開催日時 | 2023年4月28日（金） 13:00～17:00 |
|---|---|
| 会場 | 東京ガーデンパレス 東京都文京区湯島1-7-5 TEL.03-3813-6211 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。 |
| 参加費 | 55,000円（１名様／消費税等含む） ・同一申込書にて２名以上参加の場合は 48,400円（１名様につき／消費税等含む） ※テキストを含む。 |
講師プロフィール
江口 正夫（えぐち まさお）
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士
東京大学法学部卒業。弁護士（東京弁護士会所属）。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、日本弁護士連合会代議員、東京弁護士会常議員、民事訴訟法改正問題特別委員会副委員長、（旧）建設省委託貸家業務合理化方策検討委員会委員、（旧）建設省委託賃貸住宅リフォーム促進方策検討委員会作業部会委員、NHK文化センター専任講師、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。東京商工会議所経済法規委員。
主著書に、『企業責任の法律実務』、『特殊担保の法律実務』、『債権回収の法律実務』、『大改正借地借家法Q＆A』、『都市計画法・建築基準法Q＆A』、『決定版・定期借地権』、『誰にもわかる借地借家法』、『定期借地権50問50答』、『地主から見た定期借地権付住宅分譲事業』、『現代裁判法体系・不動産売買』（共著）、『民事弁護と裁判実務・動産取引』（共著）、『人生航海術』（共著）、『新借地借家法講座・借地編』（共著）、『定期借家権の実務・建設省標準契約書のポイントと活用法』（共著）、『決定版・定期借家権実践ガイドブック』（共著）、『米国事業用不動産管理業務マニュアル・実例書式集例集』、『マンガでわかる不動産業の個人情報保護法入門』等がある。
内容に関するお問合せ
綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099
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