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不動産法務実務
事業用建物賃貸借契約書の作成実務
〜オリジナル契約書を用いて学ぶ実践講座〜

13:00〜16:30 ※随時、休憩を挟んで進行してまいります

1. オリジナル契約書をもとに、契約書の重要項目・構造を把握する
2. トラブルを未然に防ぐための不動産実務者の重要事項とは
3. 特約のポイント

1. 賃貸建物の設備機器等の故障による賃料減額
　・ 賃貸ビルのエレベーターが地震で壊れて修理に時間がかかった。
　　 家賃は減額されるのか？
　・ 設備が故障した場合でも、家賃は減額しないという特約はできるか？
　　 どのように特約を作るか？
2. 敷金・保証金
　・ 敷金・保証金のルールは民法改正で変わったか？
3. 貸主の義務（修繕・造作買取）
　・ 貸主の修繕義務および敷金・保証金のルールは民法改正で変わったか？
　・ 賃貸借契約書には通常、敷金・保証金（借主の貸主に対する債権）の譲渡等を禁止する特約があるが、
　　 なぜこのような特約をするのか？
　　 貸主にメリットはあるのか？
　・ 保証金（敷金）の返還請求権の譲渡・質入れ禁止の特約があると、
　　 税務署や借主の債権者は差し押さえができないのか？
4. 修繕
　・ ビルが非常に古いので、賃料を格別に安くして貸したいが、
　　 その代わり、修繕義務は一切負わないと特約したい。
　　 修繕義務は本来、貸主側にあることは理解しているが、このような特約は有効か？
5. 借家権譲渡
　・ 当社はテナントを厳選してビルを貸しているが、近時、株式の譲渡・会社の合併・会社分割等で
　　 当社が借主としてふさわしくない会社に、実質的に借家権が移転してしまう例が出てきた。
　　 このような事態は特約で制限することができるか？
6. 退去時の原状回復
　・ 事業用賃貸借契約ではどのような原状回復特約を作ればよいか？
　・ 借主の原状回復義務の負担額を計算する場合、原状回復対象の内装・設備等の減価償却を行ない、
　　 残存価値で判断するのは合理性があるのか？
7. 事業用賃貸建物の原状回復についての紛争事例
　・ 原状回復義務の内容に争いがあるため貸主が鍵の受取りを拒否し、明渡し遅延があったとして、
　　 賃料の倍額の明渡し遅延の違約金を求めることができるか