アフターコロナを見据えて
増額を勝ち取り、減額を阻止するための
「テナント賃料改定」実務講座

13:30〜17:00 ※途中休憩を挟み進行いたします。

1. 賃料改定の基本的考え方及び実情
　●賃料改定の実情（近年の3大特徴）
　●賃料改定の基本的な考え方
2. 賃料改定交渉の前段階における準備過程の流れ（賃料交渉を始めるまでに何をすべきか）
　●現状把握のための5つのステップ
　●交渉スタンスの決定
　●交渉のための準備と確認しておくべき事項

1. 継続賃料のあたりをつける
　●自らあたりをつける
　　・市場賃料（新規賃料）の調査
　　・市場賃料水準、現賃料水準及び相手方（当方）の要求水準との関係性、並びに位置関係の把握
　　・市場賃料を踏まえての継続賃料水準の検討
　●鑑定評価等の活用
2. 相手方の分析、相手方提案の分析
　●相手方の分析
　●相手方提案の分析
　●相手方の鑑定評価書の分析
3. 賃料設定ラインの策定（譲れないラインを決める）
　●キャッシュフロー分析による賃料設定ライン
　●価格への影響分析による賃料設定ライン
　●相場、勝算からみた賃料設定ライン
　●賃料設定ラインの策定
4. 具体的な交渉方法の決定と交渉の工夫例
　●交渉スタンス・ストーリーの決定方法
　●即時に妥結できる例
　●交渉のための具体的な準備、根拠・エビデンスづくり
5. 賢く賃料を増額、減額するための今後の対策
　●定期借家契約の活用／フリーレント、段階賃料の活用

1. 不動産鑑定評価における賃料評価とは
　●賃料の種類
　　・新規賃料と継続賃料／支払賃料と実質賃料／鑑定評価における管理費、共益費の扱い
　　・鑑定評価における一時金の扱い
2. 新規賃料の算定手法
　●新規賃料を求める主要な3手法とは
　　・積算法／賃貸事例比較法／収益分析法（オペレーショナルアセットの賃料、賃料負担力）
　●各方式により算定した新規賃料の調整と留意点

1. 不動産鑑定評価における継続賃料の意義と特徴
2. 不動産鑑定評価における継続賃料算定の具体的手法
　●主要な4手法とは（差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法）
　●各方式により算定した試算賃料の調整と留意点
　●鑑定評価のどういう点が裁判や任意交渉で問題となるのか？
　●なぜ、直近合意時点がいつであるかが問題となるのか？

1. 定期借家契約への切り替えや立退料との関連、最近の賃料改定事例
2. 駅前商業ビル（オフィス・店舗）、ロードサイド店舗、老人ホーム、スポーツクラブ、パチンコ店舗等の賃料改定の現場や、調停・裁判（係争）の場で行われていることで、知っておくべき意外な盲点や注意点とは？
3. 賃料改定において目安としたい上げ幅、下げ幅はどの程度か？ 裁判をすれば賃料は上がるのか？
4. 賃料減額をあえて提案した事例とは？ その損得勘定のメカニズムとは？
5. いつ任意交渉を諦めて、訴訟に移行すべきか？
6. コロナ禍でのトレンドの変化と賃料交渉、係争への影響及びコロナ禍ならではの留意点