賃貸不動産の［立退料算定＆交渉力］マニュアル

成田隆一（なりた りゅういち）
㈱フローク・アドバイザリー 代表取締役社長
不動産プロフェッショナル・パートナー養成塾≪成田塾≫ 塾長
不動産鑑定士／東京地方裁判所鑑定委員／不動産コンサルタント

成功報酬体系の不動産分野ではコンサルティングに報酬を払ってもらえない、士業はコンサルタントになれないという常識を覆すため、大手信託銀行、外資系コンサルティング会社、外資系不動産ファンドなどを経て、不動産鑑定士による不動産・相続のコンサルティング会社を2007年に設立。成功報酬に依存しない経営体制を確立するとともに、他分野の専門家とのJVを活用した独自のビジネスモデルを構築。また、業務スキルだけではなく、脳科学、心理学に立脚したメンタル面も押さえた独自のコンサルティングメソッドにより、不動産分野専門の経営コンサルタントとしての地位を確立。
大手REIT投資委員会委員、上場企業をはじめとした複数企業の社外取締役、複数の上場企業・上場企業オーナーの顧問を現任。大手企業と富裕層を中心に不動産・相続分野での顧問契約、プロジェクト契約を数多く結び、問題解決を行っている。 主著書に、日本で初めて立退料にフォーカスした実務書籍「［新版］賃貸不動産の立退料算定＆交渉戦略マニュアル（綜合ユニコム刊）」など6冊がある他、大手金融機関・弁護士団体・ビル経営者団体などの業界団体や企業等での講師実績多数。

1. 本書出版に際して
2. 本書の意義と活用の仕方
3. 本書の構成

1. 立退料を構成する要素
（1）立退料とは何か
（2）立退料を算定する際の立退料の概念整理
2. 借家権の対価（借家権価格）
（1）借家権とは何か
（2）借家権の特徴
3. 通常生ずる損失補償額
（1）通常生ずる損失補償とは何か
（2）通常生ずる損失補償の種類

1. 借家権価格の算定手法の概要
（1）不動産鑑定評価基準と借家権価格
（2）鑑定基準における借家権価格の評価手法の考え方及び変遷
（3）主要な４手法とは
（4）なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
2. 各手法の説明、特徴、留意点
（1）差額方式
（2）賃料差額還元方式
（3）割合方式
（4）控除方式
（5）各方式により算定した価格の調整
（6）その他、実務で問題になる点、留意点

1. 通常生ずる損失補償額の種類
2. 各損失補償額の算定手法
（1）造作等の補償（附帯工作物補償）
（2）動産移転補償
（3）営業補償
（4）移転雑費補償
（5）その他の補償、留意事項
3. まとめ

1. 立退料を減らし、円滑に解決するための３大法則
～交渉ポイントとストーリーづくり～
（1）〈法則1：計画性〉立退き交渉のスタートに際し、最初に検討すべき３要素
（2）〈法則2：立退料を高額化させないストーリーづくり〉立退料を高額化させる４要素
（3）〈法則3：正当事由を整える、心証をよくする〉
2.立退料交渉の手順、ポイント及び交渉現場での留意点、実態
（1）立退き交渉は何から始め、どういうストーリーで行なうのがよいか？（例と考え方）
（2）どこまで要求するか、されるのか
（3）知っておきたい立退きで苦戦する賃借人の業種・特徴とは
（4）物件タイプ別の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点
（5）いつ係争に移行すべきか、係争に移行する際の留意点
（6）その他、交渉過程における留意事項

1. 立退料の簡易算定に際して役立つもの
（1）立退料の算定において役立つ資料
（2）立退料の算定において目安となる数値、傾向
2. 実践的な立退料の簡易算定方法
（1）元本価格＝基礎価格からの算定アプローチ
（2）現賃料の倍数からの算定アプローチ
（3）賃料差額＋諸経費からの算定アプローチ
3. まとめ