温泉旅館・ホテルの投資評価＆収益改善実務資料集
旅館特有の事業デューデリジェンスと収益構造を理解し、
確かな投資戦略・価値向上を導く
ご案内
投資対象資産としての「旅館」は、取得検討物件の評価・リスク分析、運営計画の立案等について、ビジネスホテルやシティホテルとは異なる検証が求められます。とりわけ事業性に関するデューデリジェンスは、業界独特の商習慣や所有・運営が一体で家業による経営形態、システム化の遅れ等に起因し、煩雑になりがちです。
本書は、事業デューデリジェンスの要点と財務・法務・不動産の調査項目の概略を示し、旅館特有のリスクや成長性を阻害する要因の在否を把握するためのポイントをおさえています。
また、「1泊2食付き」の温泉旅館・観光ホテルの利益構造、適正な原価・経費水準を明示するとともに、利益改善のための集客戦略と食材・人件費等の徹底したコスト管理の手法を詳解します。
投資適格性の判断に欠かせない調査・検証から、収益性の分析・課題の抽出、チャネルミックス・レベニューマネジメントなどの具体的な売上・利益拡大策、リニューアルによる競争力強化まで一連の解説を通じ、実践的なスキルを身に付けます。
直近の課題である「食材原価」の高騰や「人手不足」についても、オペレーション体制まで踏み込んだ講じるべき対策を開示し、経営数値へのインパクトを高めます。 投資家、アセットマネジャーをはじめ関連事業者の皆様にご購読をお薦めいたします。
本書の特徴
特徴1
リスク評価、事業デューデリジェンスからの課題抽出と改善計画など、一般的なホテルとは異なる旅館特有のポイントと価値算定の手法を解説します。
特徴2
売上・コスト分析では、主要な原価・経費水準を開示。RevPAR、食材原価、人件費の具体的なマネジメントについて詳述し、利益改善に活かします。
特徴3
リニューアル事例では、マーケティングプラン、シミュレーション／実績を提示し、差別化と集客・売上拡大に寄与する資本的支出の立案を目指します。
執筆
高橋祐一 ㈱咲楽 代表取締役
花川貴昭 ㈱咲楽 ディレクター
編集内容
第1編 利益構造と事業デューデリジェンス
Ⅰ. 利益構造
1. 売上高と原価・経費の適正比率
（1）主な勘定科目（売上高／食材原価／その他原価／人件費／営業費／エネルギー費／その他経費／固定費）
（2）償却前営業利益率
2. 損益計算書にみる利益構造
（1）湯元舘
（2）規模別・価格帯別の事例
Ⅱ. 事業デューデリジェンス
1. 事業デューデリジェンスの狙い
2. 一般的な確認事項・資料
（1）内部事情
（2）外部（マーケット）環境
（3）経営管理
（4）売上、顧客満足度
（5）売上原価、食材原価、消耗品
（6）人件費、組織体制
（7）エネルギー費、修繕費、設備投資
Ⅱ. 事業価値の分析、改善
1. 外部環境分析
2. 売上分析
（1）宿泊売上
（2）客室稼働率
（3）客室稼働率――星野リゾートの例
（4）客室稼働率――大江戸温泉物語の例
（5）1室当たり宿泊客数
（6）1室当たり年間宿泊売上
（7）チャネル別集客構成比
3. コスト分析
（1）食材原価（朝食・夕食別の原価率／FLコスト）
（2）衛生管理
（3）人件費
（4）営業費
（5）エネルギー費
4. 事業デューデリジェンスで抽出された課題による利益改善のシミュレーション
第2編 財務・法務・不動産デューデリジェンスと投資スキーム
1. 財務デューデリジェンスのポイント
（1）実態純資産額の把握
（2）資金繰りの状況
（3）その他の論点（売上計上ルール／費用計上ルール／勘定科目設定ルール／宿泊券・優待券／繰越欠損金／関係会社との取引／税務調査）
2. 法務デューデリジェンスのポイント
（1）許認可
（2）温泉権
（3）労務問題
（4）その他の論点（重要な取引に関する契約書の有無／株主・経営権の変更、事業譲渡などの事前・事後の通知／食中毒事故の有無／資産所有の整理／境界調査／屋号の商標登録の有無）
3. 不動産デューデリジェンスのポイント
（1）各種書類の確認
（2）チェックポイント
（3）耐震改修
4. 期待される利回りの水準
5. 投資スキームの検討
（1）株式譲渡、事業譲渡、会社分割
（2）各投資スキームのメリット・デメリット
（3）許認可関連の承継
6. 運営会社との契約形態
第3編 利益改善への対応策
1. 集客戦略の見直し
2. チャネル別の売上改善策
（1）チャネルミックス
（2）直予約（電話予約／DM）
（3）自社ホームページ
（4）OTA全般及び国内OTA（在庫提供日数・提供率の最大化／基本情報の充実／販売プランの精査／フォトギャラリーの充実／有料広告、販促機能の活用）
（5）海外OTA
（6）リアルエージェント
3. レベニューマネジメント
（1）追いかけるべきKPI数値
（2）競合施設の選定・分析ポイント
（3）料金ランクの設定基準
（4）過去データを基にした需要予測
（5）ローリングフォーキャストの実施
（6）実践への障壁
4. 顧客満足度の改善
（1）数値化の重要性
（2）レピュテーションマネジメント
（3）口コミ返信のポイント（投稿の分量／宣伝活用／クレームへの返信／返信までの時間）
（4）独自アンケート
（5）客室係及び客室清掃係への働きかけ
（6）サービス改善の目的に活用
5. 食材原価のコントロール
（1）料理メニューごとの原価計算
（2）進捗管理
（3）献立変更時の標準原価設定
（4）取引先管理
（5）食品ロスの削減
（6）管理面における泊食分離の計算手法（決め打ち方式／逆算方式）
6. 人件費のコントロール
（1）進捗管理
（2）勤務シフトのチェック
（3）業務の棚卸による人員配置の再考
（4）業務設計・改善
（5）人材確保と離職防止
第4編 リニューアルケーススタディ
1. 客室露天風呂の導入
（1）目的・狙い
（2）リニューアル概要
（3）収支シミュレーション
2. ペット同伴可客室
（1）目的・狙い
（2）リニューアル概要
（3）収支シミュレーション
3. グランピング
（1）目的・狙い
（2）リニューアル概要
（3）収益改善の効果
4. 宴会・コンベンションのコンバージョン（食事処、ラウンジ）
（1）目的・狙い
（2）リニューアル概要
（3）収益改善の効果
第5編 売上・利益分析テンプレート
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TEL.03-3563-0120