不動産事業者のための
不動産活用の企画・提案のポイント［入門講座］

土地活用における企画提案とは、土地の潜在価値の顕在化にほかなりません。土地の潜在価値を知るためには、その土地に実際に足を運んで現地調査を行なうとともに、法的調査・市場調査・利便性・施設調査を行なったうえで、活用企画そのものの事業性を検討する必要があります。特に不動産収益の源泉たる賃料に大きく影響する容積率や建物用途、その他の土地・建物に関する規制についての知識を備えておくことは、顧客に対して、より迅速かつ円滑に企画提案をするために重要となります。

本セミナーでは、土地・不動産活用の企画・提案時に必要な基本知識として、現地調査の業務フローから、用途選定の考え方、各種規制、建物規模を最大限確保するためのポイントについて、一級建築士・不動産コンサルタントとして多数の経験をもつ秋山英樹氏（㈱ユニ総合計画 代表取締役）から解説いただきます。土地オーナーや家主などを顧客に抱える不動産会社の営業パーソンをはじめとした、不動産活用に携わる皆様のご参加をお勧めいたします。

13:00～17:00 ※途中休憩を挟みながら進行してまいります。

●不動産不動産開発を取り巻く状況

・土地の価値・価格とは何か

・利用されない土地は「負動産化」

・土地に稼がせるのか、建物で稼がせるのか

・建築費、エネルギー価格の高騰

・インスペクションの義務化が始まる

・既存物件の取引件数は増加する

・賃貸住宅一棟の価格の目安

●考え方のフローと各種調査の方法

①計画地の法規制を調べる（用途地域→建蔽率・容積率→日影規制）

➁入手資料と現地の照合

③土地の所有者確認を行なう（共有／借地権／抵当権）

④既存建物を建築計画概要書で確認する

⑤既存建物の入居者を確認する

⑥現地調査を行なう（敷地境界の確認→道路幅員→計画地の高低→近隣の状況）

⑦既存建物の耐震性を確認する（建築年数／ピロティの有無／コンクリートの強度／ひび割れの確認）

⑧耐震診断の前に検討しなければならない事項

⑨コンクリート造・鉄骨造の自己診断フローチャート

➉建物診断結果をビル経営にどう活用するか

⑪リノベーションが困難になる時期

⑫建て替えないほうがメリットのある場合

●土地活用のいろいろ

・土地活用はどうするのか

・土地を売る

・土地を貸す

・土地を貸す場合の注意点

・建て替えする場合の注意点

・建てて貸す場合の注意点

・賃貸建物を建てると、なぜ相続対策になるのか

・事例で見る相続税の節税額

●建物の面積の考え方

・都市計画で決められた規制（建蔽率／容積率／道路幅員）

・建物面積のいろいろ（延べ面積／容積対象床面積／専有床面積／施工床面積）

●建築可能面積は容積率や道路幅だけでは決まらない

・建築可能床面積に関わる要素（日影規制・高さ制限・採光規定・地域の条例）

・天空率による斜線制限緩和

・どこの土地を買収するのが一番効率的か

●建物の用途を考える

・都市計画による用途規制（従前用途が法適合しているとは限らない）

・建物の用途規制や面積・近隣状況から提案する

●わかりやすい提案書づくり

・開発手法から成立可能施設を提案する

・開発手法を比較する

・開発の方向性と課題を示す

・事業の仕組みをわかりやすくする

●コンバージョンで利活用

・コンバージョンのいろいろ

・必要不可欠な条件と留意点

●定期借地権を活用する

・定借マンションのスラム化を防止

●連坦建築物設計制度を利用する

・制度の概要と活用法

●空中権売買を考える

・アメリカでの空中権売買と事例

・空中権売買の価格はどう決まるか

・空中権をどう担保するか、契約書と登記

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099