不動産賃貸管理における
「トラブル対処」のための法的知識習得講座

事業用不動産を取り扱うPM・AM、事業用賃貸ビル経営企業の実務担当者は、不動産の収益を確保・維持していくために、日々起こりうるトラブルに対応できる実務知識の習得が必須となっています。特に今日では、入居するテナントとの契約や賃料に関するトラブルだけでなく、当該不動産に訪問する来場者や近隣者などとの予期せぬトラブルも増えてきています。もしその対処を間違えた場合、管理企業の信頼のみならず、不動産収益の損失につながる大きな問題に発展する可能性もあります。そのため実務担当者は、契約の基本原則の理解を深めたうえで、賃貸契約、賃料、テナント対応等で起こりうる、いずれのトラブルに対しても適切に対処する知識を備えておく必要があります。
本セミナーでは、事業用不動産の賃貸契約に関する法的ポイントを押さえながら、よくあるトラブル事例をもとに注意すべき条項を解説します。また、実際にあった事例をもとにその対処法を学び、事業用不動産賃貸管理で起こりうる事態に対する実務に必要な法的知識を習得していきます。

13:00～17:00 ※途中休憩を挟みながら進行してまいります。

１. 不動産賃貸の基本的理解

（1） 民法上の賃貸借契約
（2） 借地借家法の適用
（3） 定期建物賃貸借契約
（4） その他

（1） 賃貸借契約各条項における留意点

契約期間／更新条項（自動更新条項、更新料等）／敷金、保証金条項（償却も）／保証条項（根保証、保証会社との保証契約）／賃料（固定、歩合、特約、支払発生時期等）／費用負担条項（管理費、共益費、電気料金の手数料請求の可否等）／中途解約条項（中途解約の禁止、違約金額、残存賃料の請求の可否等）／原状回復義務条項／遅延損害金条項／解除条項等

（2） 定期建物賃貸借契約の条項における留意点

書面による締結（様式性）／記載事項等／賃料増減額請求の排除／中途解約条項（残存期間分の賃料請求の可否）／事前説明（賃貸人としての義務等）

 (1)　テナント指定の内装業者による施工の留意点

(2)　誤って電気料金を請求した場合の対処法

(3)　手数料を加算して電気料金を請求する場合の留意点

(4)　賃貸物件で自殺があった場合の対処法

(5)　施設内で顧客が転倒した場合の対処法（管理責任の有無、工作物責任等）

(6)　施設内の駐車場で交通事故が発生した場合の対処法（管理責任の有無、損害の範囲）

(7)　施設内の駐車場に車両を放置された場合の対処法（自力救済の禁止等）

(8)　賃貸物件で漏水が発生した場合の対処法

(9)　賃貸物件で火災が発生した場合の対処法（失火責任法等）

(10)　近隣からの苦情への対処法

(11)　テナントからの賃料減額請求への対処法

(12)　テナントが共用部分の使用、又は用途変更を求めた場合の対処法（用法義務違反による解除等）

(13)　テナントにおける経営主体の変更等への対処法（無断転貸、無断譲渡、包括承継等）

(14)　テナントの賃料等未払いへの対処法（債務不履行解除、明渡請求）

(15)　預かり敷金が差し押さえられた場合の対処法（被差押債権の確認、返還時までの対応）

(16)　テナントが倒産した場合の対処法（申立代理人、破産管財人との交渉等）

(17)　個人テナントが死亡したときの対処法

(18)　個人オーナーが死亡等した場合の対処法

(19)　賃貸借契約における違約金等を請求する際の留意点（使用損害金、その回収可能性等）

(20)　テナントとの契約が業務委託契約である場合の対処法

(21)　オーナーが賃貸物件を売却する場合の対処法

(22)　サブリースにて賃貸している場合の留意点（権利関係、離脱等）

(23)　賃貸物件が耐震性を不足している場合の対処法

(24)　当該物件の建替えに向けての対処法（定期建物賃貸借契約への切替え等）

(25)　定期建物賃貸借契約の再契約をする際の留意点（「更新」と「再契約」の違い）

(26)　定期建物賃貸借契約における終了通知を遅滞した場合の対処法

(27)　定期建物賃貸借契約の終了通知後も、テナントが退去しない場合の対処法

(28)　テナントが原状回復義務を履行しない場合の対処法（範囲、施工業者適格性、賃料請求）

田中 利生 （たなか としお）

フォアフロント法律事務所
弁護士

1969年生まれ。日本大学法学部卒業。第二東京弁護士会所属。土地賃貸借関係、建物賃貸借関係、区分所有法関係など、多くの不動産関係の案件を取り扱う。過去には、建替えのため、店舗・事務所・住居等の複合用途に供している300戸余の賃貸物件（普通借家160戸余、普通借家から定期借家への切替え済み40戸余、定期借家100戸余）の明渡し案件を3年間かけて任意交渉から明渡しの裁判（10戸余）までを行ない、明渡しを完了させた。その後も、明渡しに留まらず、賃貸管理にかかる案件についても、アドバイス、任意交渉、または訴訟追行を行なっている。2022年9月発刊の『建物明渡請求と立退料の交渉実務資料集』（綜合ユニコム刊）、24年9月発刊の『不動産賃貸における法的リスク管理とトラブル対処実例集』（綜合ユニコム刊）の執筆を担当。

●トラブル対処の様々な事例を学ぶことができ有意義だった（総合不動産会社）

●法律用語だらけかと思ったが、わかりやすい言葉での解説で理解しやすかった（デベロッパー）

●実際に問題になった事案の説明があり、参考になった（不動産管理）

●初心者にもわかりやすく、概ね対処法を理解できた（不動産仲介）

●先生が実際に裁判された事例等、経験者からのリアルな話が聞けて良かった（デベロッパー）

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