運営委託契約と賃貸借契約の雛型［解説文付き］を特別配付。 ホテルオペレーターとオーナー双方の視点から留意点を解説
「ホテル事業」に関わる法的留意点の全解説
大好評セミナーをアップデート！
インバウンドの急回復で最も成長が期待されるホテル事業。
投資・M&A・運営委託で知っておきたい法的留意点を基礎から横断的に学ぶ！
各種契約の法的チェックポイントや事業スキーム、
事業化手法について事例を交えながら網羅的に解説。
インバウンド需要が急回復し、稼働率と客室単価が大幅にアップしたホテル事業は今最も活況を呈しているビジネスの一つです。コロナ禍で業績低迷を余儀なくされたホテルのM＆Aや譲渡、オペレーターチェンジ等も実施されていましたが、ここにきて外資系高級ブランドの相次ぐ進出や高級リゾートホテルの開発計画が発表されるなど、ホテル事業の成長はまだまだ続きます。そこで習得しておきたいのが、インバウンド・新観光時代におけるホテルの開発・運営や投資・M＆Aにあたっての法的留意点と実務知識です。
ホテルの所有・経営・運営形態は様々で、ホテルオペレーターとの賃貸借契約・運営委託契約（MC）も多彩です。また、ホテル不動産への投資にあたっても、スキームや留意点は現物不動産か信託受益権かで違ってきますし、ホテル経営会社の買収となればまったく手法が異なります。しかも、M＆Aにあたってのデューデリジェンスでは、ホテル事業特有のポイントに目配りした綿密な調査が必要となります。
本セミナーでは、ホテルオペレーター顧問弁護士の経験と、複数のホテル投資ファンド組成やホテル運営会社のM＆Aで実績をもつ倉内英明弁護士（TMI総合法律事務所）に、オペレーターとオーナー双方の視点でホテル事業における法的留意点を網羅的に分析・解説していただきます。
セミナープログラム
13:00～17:00 ※15時前後にコーヒーブレイクを挟みます
Ⅰ. ホテルへの投資スキーム
（1）事業会社による投資・参入
●ホテルマーケットの概況（オペレーターチェンジ、賃貸借契約の変更、ホテル資産の売却とリースバック）/
ホテルからオフィスへのコンバージョン/ホテル事業への参入事例/旅館業法における簡易宿所について
（2）所有、経営、運営機能の分離
●所有直営、運営委託（MC＝Management Contract）、賃貸借（リース）の各パターンを分析
●ホテル収益構造/賃貸借とMCの大まかな比較
（3）ファンドによる投資
●GK-TKスキーム、TMKスキームによるホテル投資とストラクチャリングの留意点
●FFEの取扱いと担保設定
Ⅱ. 契約書のポイント
（1）「既存ホテル」の現物・信託受益権の取引
●売買・M&Aのパターン（現物不動産、信託受益権、ホテル所有・経営会社のM&A）/
宿泊予約・OTA（Online Travel Agent）との契約/従業員の引継ぎ/レストランなどテナントとの関係/オペレーターの交代か継続か
（2）「新規建設ホテル」の現物・信託受益権の取引。ホテル開発段階での留意点を含めて
●新規建設ホテル売買のタイプ（フォワード・コミットメント等）/売買実行の条件設定（停止条件構成と予約構成の相違点）/
その他の契約への影響（事前のオペレーター確保、ローン契約、請負契約を踏まえた売買契約の条項作成）/
ホテル開発段階におけるオペレーターの役割
（3）賃貸借契約とMCの比較
●借地借家法による保護/資金の流れ、売上報告、CAPEXリザーブ、FFEリザーブ/
パフォーマンステスト（GOPの目標設定、テストの設計例、テストヒット時のペナルティ）/
信頼関係破壊の法理とパフォーマンステストの関係性/パフォーマンステストの条項例/
予算の作成・承認・改訂/民法改正がホテル賃貸借契約に及ぼす影響
（4）海外ホテルブランドとの契約
●フランチャイズ方式で締結される契約（ライセンス契約、システムサービス契約、技術サービス契約）/
海外ホテルブランドとの契約上の留意点、交渉におけるポイント
Ⅲ. ホテルのM＆A
（1）ホテルの所有・運営会社のM&A
●所有直営型ホテル会社のM&A/不動産自体に着目したM&A/ホテル運営会社の人材・ノウハウを目的としたM&A
（2）デューデリジェンス（DD）のチェックポイント
●ホテル所有会社のDDで確認すべき重点項目/DDで発見された事項とその対応策
●ホテル運営会社のDDでチェックすべきポイント（既存ホテルからの撤退可能性分析――将来の運営ホテルの取捨選択は可能か）
（3）M&A契約の留意点
●M&Aのスケジュール/海外ホテルの買収/海外ホテルに関するファイナンス契約上のポイント
（4）海外ホテルの買収
Ⅳ. ホテルブランドのレジデンス開発等の新たな取組み
（1）ホテルブランドのレジデンス開発
●ホテルブランデッド・レジデンス、コンドホテル/締結される契約の例/
レンタルプログラムの一例（収益分配方式と修繕・管理のためのリザーブ設定）
（2）開発型のサブスクリプション・ファイナンスの概要
| 開催日時 | 2024年10月25日（金） 13:00～17:00 |
|---|---|
| 会場 | 東京ガーデンパレス |
| 参加費 | 57,200円（１名様につき／消費税および地方消費税を含む） |
講師プロフィール
倉内 英明（くらうち・ひであき）
TMI総合法律事務所 パートナー 弁護士
ニューヨーク州弁護士
早稲田大学第一文学部卒業。日本イーライリリーに勤務。2008年一橋大学法科大学院修了後、最高裁判所司法研修所に入所。09年12月に東京弁護士会登録。10年1月にTMI総合法律事務所勤務。12年2月から金融庁検査局総務課勤務（金融証券検査官）を経て、ゴールドマン・サックス証券に出向し、その不動産部門にてコンプライアンスオフィサーを、またラサールREITアドバイザーズに出向してコンプライアンスオフィサーを務める。その後、TMI総合法律事務所に復帰。16年カリフォルニア大学バークレー校を卒業（LL.M.）し、17年にニューヨーク州弁護士資格を取得。17年10月から筑波大学非常勤講師を務める。19年1月にTMI総合法律事務所のパートナーに就任。不動産ファイナンス分野に関して、Legal500 Asia PacificにてLeading Individualに、IFLR （International Financial Law Review） 1000にてLeading lawyer- Rising Star Partnerとして選出。専門分野は不動産・ファイナンス、信託、アセットマネジメント、買収ローン。
前回セミナー（2024年2月開催）参加者の主な声
・実務に根差した事例の紹介が多数あり、実感をもって聴講することができた（不動産AM）
・MC、FC、リース型の相違点が理解でき、かつ全般的な法的留意点を整理できた（不動産AM）
・ホテルの運営形態の違いなど大変わかりやすい講義で、とても勉強になった（総合リース）
・インバウンド投資の仲介でホテル案件が増えるなか、きわめて有意義だった（不動産仲介）
・Ｍ&AのDDチェックポイントがオペレーター評価に応用できるので助かる（不動産開発）
・ホテルM&A、サブスクリプション・ファイナンスに強い興味をもった（不動産開発）
・ホテル売買取引における注意点について整理することができた（不動産仲介）
・実務経験談も織り交ぜての講義で、大変参考になった（不動産AM）
・契約書の文言や内容など、とてもキメ細やかな内容でよかった（不動産開発）
・ＭＣ契約書の雛型を配布いただけたのが、とてもありがたい（ホテル運営）
・ホテルM&A時の論点について非常に参考になる（不動産AM）
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綜合ユニコム株式会社 企画事業部
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