［第76回］
不動産事業収支計画の立て方と計算手法［基礎講座］

不動産活用を企画・提案する営業パーソンにとって、クライアント（売主・買主・土地オーナー等）へのプレゼンテーション能力は必須のスキルといえます。なかでも、事業そのものを判断する材料となる事業収支に関する知識は重要です。しかし、PCソフトの普及に伴って、企画提案者自身が収支計算項目の“それぞれの数値の意味”を把握していないことによるプレゼンテーション能力の低下が散見されます。
本セミナーでは、「不動産事業収支計画」を立案するために必須の専門用語や計算方法の理解・習得と、収益力を重視した新しい不動産事業収支計画の考え方を演習とともに学んでまいります。コンバージョン（用途変更）や改修する場合の収支計算の方法、新築の場合の資産価値が落ちない建物の考え方や100年建築など、事業収支以外で営業トークにも使える多彩な知識も吸収していただきます。
不動産事業収支の基本的な考え方や計算手法、さらに知識を深めたい方々はもちろん、あらゆる業種・業態の事業収支計画にも応用できる基礎講座として、多くの方々のご参加をお勧めいたします。

10:00～17:00　※正午に昼食時間のほか、1時間ごとに臨時休憩を挟みます

1. 不動産事業収支計画とは何か
2. 事業収支項目を的確に把握する意義とは
3. 基本的な設定条件のポイント

1. 総事業費の算出方法
2. 土地関係費、建築関係費の捉え方
・ 土地購入関係費用、地主承諾料、解体費、建築工事費（４つの建物面積の考え方）、企画設計監理料、
公共負担金・近隣補償費、工事中金利、ローン保証料、不動産取得税、登録免許税、抵当権設定費用、
開業費、その他必要資金
3. 資金調達の考え方
・ 自己資金（自己資金の考え方）、礼金・敷金・保証金
・ 借入金（元利均等返済と元金均等返済の違い）と返済額の算出法
4. 収入項目の解説と算出方法
・ 家賃等収入、更新料等収入、管理費・共益費収入、剰余金運用利子収入
5. 賃料と空室率の考え方
・ 空室率のホントの見方
6. 定期借家契約の活用法
・ 再契約型でバリューアップ、お試し居住などでリスク回避 等
7. 支出項目の解説と算出方法
・ 地代（定期借地の考え方と定借マンションがベストな意味、新定期借地とは）、維持管理費、維持修繕費、
損害保険料、公租公課（土地）、公租公課（建物）、前年度事業税、減価償却費、借入金の金利の考え方
8. 土地の固定資産税の今後と見直し策
9. 減価償却の考え方と計算演習
・ 減価償却とは何か
・ 建物の法定耐用年数と定額法の計算方法
・ 建物本体と設備部分の割合の考え方

1. 収支計算の仕組みと読み方
・ 経常利益、税金、税引後利益、減価償却費戻し高、償却引当前利益、借入金元金返済、
自己使用部分損金、剰余金
2. 税金の求め方――法人の場合、個人の場合
3. 長期事業収支計算の仕方
・ 繰越欠損金の仕組みも含め、演習を通して計算の方法を学ぶ
4. 長期事業収支計算から何を読み取るか
・ 借入金完済可能年、投下資本回収年、経常利益黒字転換年、累積赤字解消年
5. 投資利回りの考え方と算出法
・ 投資利回りとは、投資利回りの算出法、投資利回りをどう読むか、レバレッジの活用とは
6. コンバージョン（用途変更）や改修する場合の収支計算
・ 法的制限と技術的な課題・改修での採算性の考え方
・ 総事業費・収入・支出の考え方
・ オフィスからマンションへコンバージョンする収支計算の具体例

１. 収益を長期に維持するための事前策・事後策
２. 減価しにくい建物、または再投資額（維持修繕費）が少ない建物とは
３. デザインの良さや耐震力と工事費は比例しない理由とは
４. いつの時代でも積極賃貸派が望む賃貸住宅のメリット
５. 強度の高い・ひび割れのないコンクリ－トで資産価値を上げる
６. 漏水のメカニズムとは

※演議中に計算機を使用いたしますので当日忘れずにお持ちください。
（カード電卓は桁数が少なく演習には適しませんので、お気をつけください）

●適度な演習時間と実例を踏まえた内容で満足した（不動産業）
●今まで何となく理解していた知識を改めて学び直すことができた（建設設計会社）
●収支構造の個別具体的な説明がわかりやすかった（建設会社）
●知識の総整理として良い機会となった（不動産開発）
●収支について、とても学びになった（不動産開発）

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
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