【ヘルスケア アセット】老人ホーム、シニアレジデンス／ホスピス住宅
【病院（メディカル）アセット】病院不動産／手術特化型施設、外来診療センター等
［ヘルスケア アセット］の投資環境と
事業特性・投資評価・リスク分析
ヘルスケア アセットへの投資目線を大きく変える時がきた。
投資評価・リスク分析で検討すべき実務上の留意点を、事例を交えて解説！
ヘルスケア事業投資（Ｍ＆Ａ、プライベートエクイティ）も含めて、
ヘルスケア独特の投資適格性の分析と投資実務を体系立てて解説する
ヘルスケアアセット投資は、オペレーショナルアセットのなかでも最も難易度が高く、かつ医療保険や介護保険等の制度リスクもあって、投資評価やリスク分析、運用にあたってのＡＭ実務にヘルスケアの知見が求められます。
ここ数年をみると、J-REITでのヘルスケア不動産取得については減少傾向にあるものの、リート以外の不動産私募ファンドや不動産クラウドファンディング等では、有料老人ホームや病院不動産、老人保健施設などへの投資が活発に進められています。2014年にヘルスケアリートが上場し10年以上経過して、一定の投資目線が確立されてきたことから、ヘルスケアへの投資環境が大きく変わってきているのです。
加えて昨今では、「ホスピス住宅」と呼ばれる終末期医療対応の住宅が、医療と介護のダブルで報酬が得られる事業性の高さから投資対象として注目されてきましたが、ここにきて大きな課題も浮き彫りになってきました。したがって、今こそヘルスケアアセットの投資環境と事業特性を捉え直し、投資評価・リスク分析のスキルを身に付けるべきでしょう。
本セミナーでは、ヘルスケア投資のリスク分析や評価等に精通し、また医療・介護セクターのⅯ＆Ａにも携わった実績を持つ細見真司氏（アイシーパートナーズ）を講師にお迎えし、ヘルスケア投資にあたっての留意点を、体系的に解説していただきます。
セミナープログラム
10:00～17:00 ※適時休憩をとりながら進行いたします
Ⅰ. 「ヘルスケア アセット」の事業評価と投資判断
1.「老人ホーム、シニアレジデンス」投資のマーケット環境と投資動向
①Ｊ－ＲＥＩＴでのヘルスケアアセット投資の現状
・上場時から想定されたヘルスケアアセット投資の課題
・外部成長を示せなかった投資環境と日本の上場リートの課題
・リート取得のヘルスケア物件の分析（不動産のクオリティ、オペレーターの信用力）
・国土交通省により、2022年3月にヘルスケアリートガイドラインの見直しが実施された
・今後は、開発型投資によるヘルスケアアセット投資マーケットの整備と拡大が必要
②事業特性と事業評価
③ヘルスケアアセット投資のリスク分析と投資判断
2.「ホスピス住宅」の事業特性と投資評価
①ホスピス住宅のビジネスモデル
・特定施設に代わる新しい医療特化型老人ホームの潮流
②収益構造と賃料負担力の分析
・介護アセットよりも医療アセットに近い収益構造
③ホスピス住宅開発のメリットとリスク分析
④ホスピス住宅の投資適格性と今後の課題
・老人ホーム＋訪問看護（介護＋医療）のビジネスモデルは、訪問看護の適正な運営で今後もマーケットは拡大する
Ⅱ. 「病院（メディカル）アセット」の事業評価と投資判断
1.「病院アセット」投資のマーケット環境と投資動向
①病院不動産における投資適格性とは？
・上場リートにおいて、病院不動産の投資ハードルが高い理由
・ヘルスケアリート（病院不動産）のガイドラインにも課題があり、見直しが必要
・上場リートよりもステークホルダーを限定した私募リートでの証券化が主流に
・医療法人へのセール＆リースバックの提案手法
②病院の収益構造と医療法人の事業評価
③病院アセット投資のリスク分析と投資判断
2.「メディカルアセット」投資のマーケット環境と投資動向
①［手術特化型メディカル施設］の事業性と投資適格性
・病院の収益構造にみる「手術（オペ）」の貢献度
・外来手術センター（ASC）の海外事例と日本における開発気運
・手術特化型クリニックの先行事例
・「手術特化型施設」の事業性と投資の魅力
②［メディカルスキャニングセンター、外来診療センター（駅前立地）］の事例紹介
Ⅲ. 投資対象としてみたヘルスケアの今後
1.アセット投資の視点
①ヘルスケアアセットによる分散型投資のポートフォリオ構築を考える
②ヘルスケアアセットの投資ディフェンシブ性から、リート以外にもSTO等の
投資スキームで不動産の小口化による個人投資家への提案が可能
③介護保険依存のヘルスケア施設から医療保険基盤のメディカルケアアセットへ
2. 事業投資の視点
①介護オペレーターの再編とM&A、プライベートエクイティの動向
②予防医学や未病領域のセルフメディケーション事業
③ライフサイエンス領域の創薬、医療機器、デジタルヘルス事業
④アジアヘルスケアマーケットへの進出
Ⅳ. 質疑応答
| 開催日時 | 2025年4月17日（木） 10:00～17:00 |
|---|---|
| 会場 | 明治記念館 |
| 参加費 | 66,000円（１名様／消費税および地方消費税を含む） |
講師プロフィール
細見 真司（ほそみ・しんじ）
アイシーパートナーズ合同会社
代表執行役
2006年新生銀行に入行し、不動産ファイナンス部にてヘルスケアアセットのストラクチャードファイナンスの手法をプロダクトする。日本の銀行として初の有料老人ホームの不動産流動化を行ない、その後約20件のＳＰＣに対しノンリコースローンを提供。10年にはヘルスケアファイナンス部を創設し、J-REITでのヘルスケアリート立上げに参画する。
14年よりデロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー合同会社にて、国土交通省の「ヘルスケアリートガイドライン検討委員会」事務局受託、ヘルスケアアセットの証券化アドバイザリー、介護・医療セクターのＭ＆Ａアドバイザリー、およびアジア進出支援として、上海にて中国の投資家向けセミナー、台湾での新規事業進出支援等を行なう。16年に厚生労働省「介護サービス事業者等の海外進出の促進に関する調査研究事業」の委員に就任。
21年12月から霞ヶ関キャピタルにてヘルスケア事業推進部長としてホスピス住宅の開発投資を推進、23年9月よりグローム・ホールディングスの執行役員を経て、現在に至る。
主な著書に『ヘルスケア施設の投資リスク・事業評価資料集』『病院アセットの投資判断・事業評価資料集』（共に綜合ユニコム刊）がある。
内容に関するお問合せ
綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099