| 第1編 平時（通常時）の賃料増減請求 ～賃料相場との乖離を理由とした増減額請求 Ⅰ 賃料増減請求権についての法的解釈 （借地借家法第32条について） 1．賃料増減請求権とは何か（法的性質） 2．賃料増減請求権を実現させるための要件 3．特約の有効性 （1）不改定特約（不増額特約・不減額特約）の法的有効性 （2）自動改定特約 （3）賃料不減額特約や自動増額特約が規定されている場合の 実質的効果 Ⅱ 賃料増減額を実現するまでの流れ 1．賃料増減額を実現するのに必要な手続き （1）大まかな流れ （2）不動産鑑定の重要性 2．交渉時のポイント （1）賃料増額・減額の場合の共通点～不動産鑑定の取得 （2）テナントに対し増額請求を行う場合の交渉上の留意点 （3）テナントから減額請求を受けた場合の交渉上の留意点 3．調停における留意点 （1）調停委員会の構成・手続きの流れ （2）不動産鑑定の有無によるメリット・デメリット （3）調停委員会の性格の違いおよびそれぞれの性格に応じた進め方 4．訴訟における留意点 （1）訴訟の場合の手続きの流れ （2）裁判所鑑定があまりに不合理であった場合の対応の仕方 （3）商業施設の場合、周辺店舗の売上げや契約条件などを 開示しなければならないか 5．交渉・調停・訴訟を通じての留意点 ～不動産鑑定士との協力関係の重要性 6．増減請求時点から改定がなされるまでの賃料の扱い （1）増額の場合 （2）減額の場合 7．商業施設の場合とオフィスの場合の違い （1）賃料額の変動の幅は、一般的に商業施設の方が大きいこと （2）オフィスは中途解約のリスクが高いこと Ⅲ 適正賃料を判断する上での客観的基準 ～不動産鑑定 1．新規賃料と継続賃料 （1）新規賃料と継続賃料の違いおよびそれぞれの特徴 （2）裁判における継続賃料鑑定の重要性 2．直近合意時点とは何か （1）継続賃料における「直近合意時点」の位置づけ （2）裁判所における直近合意時点の判断方法 （3）小括 3．継続賃料の鑑定評価手法 （1）差額配分法 （2）利回り法 （3）スライド法 （4）賃貸事例比較法 （5）最終的な鑑定評価額の決定 （6）近時において重視される手法 4．売上歩合賃料の場合の考え方 （1）法的な考え方 （2）鑑定評価における考え方 （3）小括 Ⅳ 特殊事情があるケースにおける鑑定評価および裁判事例 1. 大規模な商業施設やオフィスビルの一区画である場合 （建物全体に対する賃貸区画の面積割合が非常に小さい場合） 2．店舗における売上げが大幅に変動した場合 3．建物の老朽化や耐震不足の問題が生じた場合 （1）建物の耐震不足について （2）建物の老朽化について （3）小括 4．公租公課が大幅に変動した場合 5. 特殊な立地に位置するテナントの場合 ～大規模オフィス内コンビニといった特殊な物件であったケース 6．総括 Ⅴ 賃料改定に付随する問題 1．立退料について （1）立退料の大枠の考え方 （2）立退料の具体的な金額の考え方 （3）小括 2．共益費（直接費・諸経費）について （1）共益費の法的性格 （2）共益費増減請求の可否 （3）賃料・共益費の定め方の近時の傾向 第2編 非常時の賃料減免請求への対応 ～目的物の一部の使用収益ができなくなったことを理由とした 減額請求 Ⅰ 天変地異等の非常時において適用が問題となる民法の危険負担の規定 1. 危険負担の問題に関する民法の規定 2. 民法第611条第1項 3. 民法第536条第1項 4. 履行不能の意義、判断基準 （1）履行不能の意義 （2）判断基準 Ⅱ 感染症の拡大等により休館や営業時間の短縮がされた場合の賃料 ～コロナ禍を踏まえて 1．はじめに ～緊急事態宣言下における休業要請の法的根拠等 （1）問題の所在 （2）事実経過 （3）緊急事態宣言、休業要請の法律上の根拠 （4）各商業施設のデベロッパーの対応 （5）国・地方自治体の家賃支援策・税制 2．コロナ禍で休館したケースは履行不能と評価されるか （危険負担の問題） （1）都道府県知事から休業要請が出されたことをもって 履行不能と評価されるか （2）その他の関連事情に鑑みれば履行不能であったか （3）使用収益させる債務が履行不能であると評価された場合 （危険負担の問題となる場合）の帰結 （4）使用収益させる債務が履行不能ではないと評価された場合 （危険負担の問題とならない場合）の帰結 3．契約条項（統制権等）に基づく賃料請求の可否 （1）明確な契約条項がある場合 （2）明確な契約条項がない場合に統制権に基づいて賃料を請求 できるか 4．緊急事態宣言下（2020年4～5月）における 休館中の賃料支払債務の存否（まとめ） （1）賃貸借契約書の契約条項に基づく請求の可否 （2）危険負担の問題 5．テナントとの交渉上の留意点 （1）個別の減免ができない理由の説明 （2）個別に追加の減免を行う場合の留意点 （定借化、テナント倒産のリスクヘッジ） （3）合意書のポイント 6. 将来に向けたリスクマネジメント （1）契約書の見直しと合意の取りつけ （2）合意の取りつけ方 （3）休館についてテナントへ一斉に連絡する場合の留意点 （4）一斉に連絡した賃料減免提案に特定のテナントが 異議を述べてきた場合 第3編 関連資料 資料①：新型コロナウイルス感染拡大防止のための東京都における 緊急事態措置等（東京都、令和2年4月10日） 資料②：新型コロナウイルス感染症にかかる対応について（依頼） （国土交通省、令和2年3月31日） 資料③：新型コロナウイルス感染症にかかる対応について（補足） （国土交通省、令和2年4月9日） 資料④：新型コロナウイルス感染症にかかる対応について（補足その2） （国土交通省、令和2年4月17日） |