綜合ユニコム｜事業用不動産（事務所・店舗ビル）の「賃料改定」実務講座

綜合ユニコム｜セミナー

＜＜増減額交渉の最新実務を学ぶ！＞＞
改定賃料の算出手法から、定期借家契約への切替えと立退料との関連、
調停・裁判（係争）の場で知っておくべき意外な盲点や注意点、
賃料改定係争における不動産鑑定評価書の取り扱われ方のトレンドを解説！

事業用不動産（事務所・店舗ビル）の「賃料改定」実務講座
――増額を勝ち取り、減額を阻止するための賃料改定実務を解説！

成田隆一氏 (株)フローク・アドバイザリー代表取締役／東京地方裁判所鑑定委員

ご案内
　都市部を中心に事業用不動産の賃料反転現象が見られるなど、特に都心駅前商業ビルなどでは、オーナー側からの「賃料増額交渉」のチャンスが到来してきています。
　しかし一方、中小ビルや立地の悪いオフィスビル、地方都市などでは依然として「賃料減額交渉」も続いています。
　継続中の賃料改定に携わる担当者としては、賃貸人・賃借人双方の関係性を極力損なうことなく、係争を回避しつつ、オーナー側に有利かつ円滑に交渉を進めるための事前準備、及びそのための根拠資料づくりの知識はもちろん、万一係争となった場合のことも見据えた“賃料増減額の交渉スキル”が求められています。
　本セミナーは、事業用不動産（事務所・店舗ビル）の賃料増減額交渉請求を行なう際の対象物件の現状把握の考え方や、係争となった場合のことを考えた賃料改定の交渉術を学んだうえで、市場賃料と現賃料水準、相手方（当方）要求賃料水準との関係性を踏まえた継続賃料（改定賃料）算定手法を分かりやすく解説いたします。
　再開発担当者はもちろん、ビルオーナーやプロパティマネジャー、金融機関の方々のご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム

13:30～17:00（※15時前後に約15分間の休憩のほか、随時小休憩を挟みます。）

I. 賃料改定の基本及び実情と交渉方法
　1. 賃料改定の基本的考え方及び実情
　　　●賃料改定の実情（近年の3大特徴）
　　　●賃料改定の基本的な考え方
　2. 賃料改定交渉の前段階における準備過程の流れ
　　　●現状把握のための5つのステップ
　　　●交渉スタンスの決定
　　　●交渉のための準備と確認しておくべき事項

II. 賃料改定のための現状把握の具体的な考え方と手法
　1. 継続賃料のあたりをつける
　　　●自らあたりをつける
　　　　○市場賃料（新規賃料）の調査
　　　　○市場賃料水準、現賃料水準及び相手方（当方）の要求水準との関係性、位置関係の把握
　　　　○市場賃料を踏まえての継続賃料水準の検討
　　　●鑑定評価等の活用
　2. 相手方の分析、相手方提案の分析
　　　●相手方の分析
　　　●相手方提案の分析
　　　●相手方の鑑定評価書の分析
　3. 賃料設定ラインの策定（譲れないラインを決める）
　　　●キャッシュフロー分析による賃料設定ライン
　　　●価格への影響分析による賃料設定ライン
　　　●相場、勝算からみた賃料設定ライン
　　　●賃料設定ラインの策定
　4. 具体的な交渉方法の決定と交渉の工夫例
　　　●交渉スタンス・ストーリーの決定方法／即時に妥結できる例
　　　●交渉のための具体的な準備、根拠・エビデンスづくり
　5. 賢く賃料を増額、減額するための今後の対策
　　　●定期借家契約の活用／フリーレント、段階賃料の活用

III. 賃料改定における不動産鑑定評価の基礎知識
　1. 不動産鑑定評価における賃料評価とは
　　　●賃料の種類
　　　　○新規賃料と継続賃料
　　　　○支払賃料と実質賃料
　　　　○鑑定評価における管理費、共益費の扱い
　　　　○鑑定評価における一時金の扱い
　2. 新規賃料の算定手法
　　　●新規賃料を求める主要な3手法とは
　　　●積算法
　　　●賃貸事例比較法
　　　●収益分析法
　　　●各方式により算定した新規賃料の調整と留意点

IV. 賃料改定根拠としての不動産鑑定評価手法に基づく継続賃料算定手法
　1. 不動産鑑定評価における継続賃料の意義と特徴
　2. 不動産鑑定評価における継続賃料の具体的手法
　　　●主要な4手法とは
　　　●差額配分法
　　　●利回り法
　　　●スライド法
　　　●賃貸事例比較法
　　　●各方式により算定した試算賃料の調整と留意点
　　　●相当賃料と継続賃料
　　　●当事者事情分析
　　　●従前合意時点

V. 賃料改定の現場の実際と注意点
　1. 定期借家契約への切り替えや立退料との関連、最近の賃料改定事例
　2. 商業ビルなどの賃料改定の現場、調停・裁判（係争）の場で行われていることで
　　知っておくべき意外な盲点や注意点とは
　3. 賃料改定の現場、係争の場における不動産鑑定評価書の取り扱れ方のトレンド

開催日時	2016年1月22日（金）　13:30～17:00
会場	東京ガーデンパレス東京都文京区湯島1-7-5　TEL 03-3813-6211 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	41,040円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 3,040円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は　38,880円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 2,880円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部 TEL.03-3563-0099

講師プロフィール
		成田隆一（なりた　りゅういち）株式会社フローク・アドバイザリー　代表取締役社長東京地方裁判所鑑定委員不動産鑑定士／再開発プランナー
	国土交通省出向を含め、みずほ信託銀行(株)に在職し、不動産仲介、鑑定、コンサルティング業務等に従事した後、プライスウォーターハウスクーパース(株)に参加。バルクセール、事業再編、企業再生、不動産評価、評価レビュー等のアドバイザリー業務を行なう。その後、米系大手投資ファンドのエートスジャパンLLCに移籍し、バリュエーション（評価）業務を中心に約3,000億円の不動産・債権・企業投資に関与。2007年(株)フローク・アドバイザリーを設立、代表取締役社長に就任。その他、税理士・会計士・建築士のパートナーとともに、企業オーナー・不動産オーナー向けのコンサルティングに強みをもつトキワユナイテッドパートナーズLLPを設立。累計7,500件超の不動産評価、評価レビュー実績、約700億円の不動産投資コンサルティング実績を誇る。複数の上場企業の不動産担当顧問、大手J-REIT投資委員会アドバイザー等を現任・歴任。東京地方裁判所鑑定委員（借地非訟事件担当）を務めるほか、日本初の立退料の具体的算定手法についての書籍や賃料改定の実務解説書籍を執筆するなど借地借家分野にも精通。企業、不動産オーナー、企業経営者からの所有不動産、不動産投資での相談を多く受け、問題解決に当たっているほか、不動産・金融部門のプロフェッショナル、弁護士からの相談が多いのも特徴。

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