綜合ユニコム｜有利な立退きを勝ち取るための賃貸不動産の「立退料」算定実務

綜合ユニコム｜セミナー

東京地方裁判所鑑定委員が解説！
テナント退去をスムーズに進める！

有利な立退きを勝ち取るための
賃貸不動産の「立退料」算定実務

★物件タイプ別（オフィス、店舗、住居）の算定方法や交渉のポイントを解説！
★係争で行なわれている具体的内容と係争時の注意点なども解説！
★具体的な［数値・資料・根拠］と［事例］を基に学ぶ実務講座！

ご案内
　耐震性の問題を契機とした老朽化建物の建替えや、再開発を前提とした事業用不動産の取得などが活発化しているなかで、既存テナントの立退きが大きな課題となっています。
　なかでも立退料の算定は、法律や明確な規定がないため根拠が不明な場合が多く、交渉時のトラブルとなりやすい項目です。
　また、建替えや再開発担当者として正確なプロジェクト収支を見積るためにも、「賃貸人から提示された立退料は適切なのか」「どの程度の立退料を提示すべきなのか」「どういった項目が立退料に含まれるのか」など、具体的根拠に基づいた実務知識の習得は必須となっています。
　本セミナーは、賃貸不動産における立退料の構成要素や、立退料と借家権価格との関連を整理・解説したうえで、借家権価格および通常生ずる損失補償額（造作補償、動産移転補償、営業補償、移転雑費補償、等）の算出手法を実務で目安となる具体的な数値・資料・根拠を提示したうえで学んでまいります。
　さらに立退料の簡易算定を行なう際の実践ポイントやレジデンス、オフィス、商業店舗などの実際の立退きの交渉現場、係争はどうだったのか等について事例を踏まえて解説いたします。
　再開発担当者はもちろん、ビルオーナーやプロパティマネジャー、金融機関の方々のご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:30～17:00（※15時前後に約15分間の休憩のほか、随時小休憩を挟みます。）

I. 立退料算定の考え方
　1. 立退料を構成する要素
　　（1）立退料とは何か
　　（2）立退料を算定する際の立退料の概念整理
　2. 借家権の対価（借家権価格）
　　（1）借家権とは何か
　　（2）借家権の特徴
　3. 通常生ずる損失補償額
　　（1）通常生ずる損失補償とは何か
　　（2）通常生ずる損失補償の種類

II. 借家権価格の算定手法
　1. 借家権価格の算定手法の概要
　　（1）不動産鑑定評価基準と借家権価格
　　（2）主要な4手法とは
　　（3）なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
　2. 各手法の説明、特徴、留意点
　　（1）差額方式
　　（2）賃料差額還元方式
　　（3）割合方式
　　（4）控除方式
　　（5）各方式により算定した価格の調整

III. 通常生ずる損失補償額の算定
　1. 通常生ずる損失補償額の種類
　2. 各損失補償額の算定手法
　　（1）造作等の補償（賃借人が付加した内装・設備等の造作の補償）
　　（2）動産移転補償（動産の移転に対する費用の補償）
　　（3）移転雑費補償（移転に伴い生ずる雑費の補償）
　　（4）営業補償（営業廃止補償、営業休止補償）
　　（5）その他の補償、留意事項

IV. 立退料の簡易算定の考え方
　1. 立退料の簡易算定に際して役立つもの
　　（1）立退料の算定において役立つ資料
　　（2）立退料の算定において目安となる数値、傾向
　2. 実践的な立退料の簡易算定方法
　　（1）元本価格＝基礎価格からの算定アプローチ
　　（2）現賃料の倍数からの算定アプローチ
　　（3）賃料差額＋諸経費からの算定アプローチ

V. 立退料算定・交渉現場の実際と注意点
　1. 立退きの交渉は、何から始め、どういうストーリーで行なうのが良いか
　2. 【事例】定期借家契約への切り替え、賃料改定と立退きとの関連
　3. 再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での注意点
　　　 ――係争で行なわれている具体内容と注意点
　4. 物件タイプ別（オフィス、店舗、住居）の立退料算定や交渉のポイントと留意点

VI 質疑応答

開催日時	2015年12月22日（火）　13:30～17:00
会場	東京ガーデンパレス東京都文京区湯島1-7-5　TEL 03-3813-6211 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	41,040円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 3,040円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は　38,880円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 2,880円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部 TEL.03-3563-0099

講師プロフィール
		成田隆一（なりた　りゅういち）株式会社フローク・アドバイザリー　代表取締役社長東京地方裁判所鑑定委員不動産鑑定士／再開発プランナー
	国土交通省出向を含め、みずほ信託銀行㈱に在職し、不動産仲介、鑑定、コンサルティング業務等に従事した後、プライスウォーターハウスクーパース㈱に参加。バルクセール、事業再編、企業再生、不動産評価、評価レビュー等のアドバイザリー業務を行なう。その後、米系大手投資ファンドのエートスジャパンLLCに移籍し、バリュエーション（評価）業務を中心に約3,000億円の不動産・債権・企業投資に関与。2007年（株）フローク・アドバイザリーを設立し、代表取締役社長に就任。その他、税理士・会計士・建築士のパートナーとともに、企業オーナー・不動産オーナー向けのコンサルティングに強みをもつトキワユナイテッドパートナーズLLPを設立。累計7,500件超の不動産評価、評価レビュー実績、約700億円の不動産投資コンサルティング実績を誇る。複数の上場企業の不動産担当顧問、大手J-REIT投資委員会アドバイザー、大手私募REITの投資委員会委員等を現任、歴任。東京地裁鑑定委員（借地非訟事件担当）を務めるほか、日本初の立退料の具体的算定手法についての書籍や賃料改定の実務解説書籍を執筆するなど借地借家分野にも精通。企業、不動産オーナー、企業経営者からの所有不動産、不動産投資での相談を多く受け、問題解決に当たっているほか、不動産・金融部門のプロフェッショナルからの相談が多いのも特徴。

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