綜合ユニコム｜ヘルスケア施設［高齢者住宅・病院］の投資リスク・事業評価とAM手法

綜合ユニコム｜セミナー

大好評につき追加開催！
オペレーショナルアセットのなかでも特にAM手法が独特なヘルスケア施設を、
いかに事業評価してリスク分析し、投資判断していくのか？

ヘルスケアリートの相次ぐ上場で、今最も注目される投資対象
ヘルスケア施設［高齢者住宅・病院］の
投資リスク・事業評価とAM手法

医療法人の事務長、社会福祉法人での施設長を務め、
大手介護事業会社で特定施設（介護付有料老人ホーム）の開発を担当し、
金融機関でヘルスケア施設の不動産流動化も手掛けた実務家が語る！

ご案内
　ヘルケアリートの3本目が上場し、またJ-REITが病院に投資する際のガイドラインも今年7月に国交省から公表され、次なる投資対象としてヘルスケア施設（高齢者住宅・病院）への注目が高まっています。J-REITに限らず、シンガポールREITや外資系ファンド、国内投資家による取得合戦で、ヘルスケア施設のキャップレートが賃貸マンションよりも低いケースもあるなど「ヘルスケアバブル」の声も聞かれはじめました。しかしながら、オペレーショナルアセットのなかでも特にヘルスケア施設はAM（アセットマネジメント）手法が独特で、その投資リスクや事業評価にいかに取り組めばよいのかが大きな課題です。
　本セミナーでは、ヘルスケアアセットの投資ならびに事業に関する正しい評価手法やリスク分析、そのヘッジ手法やAMのあり方等について学んでまいります。講師には、医療法人の事務長を務めて社会福祉法人の新規設立等に携わり、かつ金融機関にてヘルスケアアセットのストラクチャードファイナンスや不動産流動化も手掛け、オペレーターと金融の両面に精通した実務家をお招きいたします。ヘルスケア施設の資金調達および投融資に関心をお持ちの事業者ならびに投資ファンド・金融関連の皆様のご参加を強くお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00　※15時前後に15分間のコーヒーブレイクを挟みます

［セクション1］ヘルスケアリートの現状と展望
Ⅰ. ヘルスケアリート上場のインパクトとマーケット環境
　● ヘルスケアリート3本の上場の背景と経緯
　　日本ヘルスケア投資法人／ヘルスケア＆メディカル投資法人／
　　ジャパン・シニアリビング投資法人
　● これまでのヘルスケアアセット証券化の規模

Ⅱ. ヘルスケアリートのガイドライン（高齢者住宅・病院）
　● 高齢者向け住宅を対象とするガイドラインの概要
　● 病院等を対象とするガイドラインの概要

Ⅲ. 投資対象としての医療法人の事業特性とマーケット環境
　● 病院アセットの証券化事例（国内／海外）
　● 投資対象としての病院事業の特徴
　　病院の事業価値、信用力、投資・融資適格性／病院の事業価値評価に必要な視点／
　　レンダーが融資する際のコベナンツとモニタリング
　● 病院のマーケット環境
　　社会保障費の推移／ヘルスケアセクターのビジネス領域／
　　2025年までの社会保障改革のスケジュール

Ⅳ. ヘルスケアアセットの外部成長とグローバル展望
　● 他のアセットタイプとの比較
　● 投資家の期待値とキャップレートの推移
　● ヘルスケアリートのグローバル展望（アメリカ、アジア）

［セクション2］ヘルスケア施設のリスク分析とAM手法
Ⅰ. ヘルスケアアセット（介護系）の種類とリスク分析
　● 制度上／利用者の状態／グレード／建物立地／料金形態
　● オペレーターとケアアセットタイプの分散／不動産としてのオペレーショナルリスクの分散
　● ヘルスケアアセットのリスク分析
　　「高齢者介護事業」に起因するリスク／「不動産」に起因するリスク）
　● デューデリジェンス（DD）と情報開示
　　不動産DD／ビジネスDDと賃料負担力分析／オフバランス型と開発型のDD／
　　高齢者住宅の事業DDの手法／DDに必要な情報（一般公開、施設側提供）／
　　重要事項説明書（有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅）

Ⅱ. オペレーターのキャッシュフロー分析とバリュエーション手法
　● ヘルスケアアセット（介護系）は「不動産＋介護事業＋生活支援サービス」一体型
　● キャッシュフロー特性と分析の基本方針・内容
　● 物件評価の方法（収益還元法、積算法／評価額の妥当性の検証）
　● 分析シート作成の手順
　● キャッシュフロー分析の主要3項目（入居者属性、人件費、介護報酬）
　● GOPの考え方とマスターリース賃料負担力の判定

Ⅲ. マスターリース契約のドキュメンテーション手法
　● マスターリース（ML）契約の特殊項目
　● ML契約書上の手法とモニタリング
　　モニタリング（運営業況の開示）／ステップイン（オペレーターへの経営指導）／
　　債権保全の強化／バックアップ／キックアウトとリプレイス（オペレーターの更迭）／
　　施設の明け渡しの方法／入居一時金の保全方法
　● ML契約書の特約事項（サンプル）

Ⅳ. ヘルスケアアセットのAM手法
　● オペレーターからの報告事項（介護事業者モニタリング報告、等）
　● 重視すべき事項（月次収支、入退去の詳細、レントロール、リーシング状況推移）

Ⅴ. 開発型に取り組む際の実務とポイント
　● 開発型案件で特に注力すべきDD項目
　● 成功するために必要な要件（KFS）と対象施設の対応状況

Ⅵ. ヘルスケアアセットの投資判断のポイント
　● ヘルスケアアセットとしての価値の見極めのポイント
　● 投資適格性とレピテーションリスクのチェック
　● ヘルスケアアセットの投資フロー

開催日時	2015年11月13日（金）　13:00～17:00
会場	東京ガーデンパレス　東京都文京区湯島1-7-5　TEL.03-3813-6211 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	41,040円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 3,040円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は　38,880円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 2,880円含む） ※テキスト、コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部 TEL.03-3563-0099

講師プロフィール
		細見　真司（ほそみ・しんじ）デロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー合同会社ライフサイエンス＆ヘルスケア　アドバイザー
	医療法人にて事務長、社会福祉法人にてケアハウス（100室）の施設長を務め、法人の地域包括ケアに関わる新規事業の展開、社会福祉法人の新規設立等のプロジェクトを推進。 2003年より国内独立系のコンサルティング会社の医療事業部にて、医療法人・介護事業者向けの事業再編、全国事業展開等の支援、他業種からのヘルスケアビジネスの新規参入支援、地方銀行のヘルスケア部署の立ち上げ支援等のコンサルティングを行なう。その後、大手介護事業会社の新規施設開設のプロジェクトリーダーとして、全国25か所の特定施設（介護付有料老人ホーム）の開発を推進する。 06年新生銀行に入行し、不動産ファイナンス部にてヘルスケアアセットのストラクチャードファイナンス、バリュエーション、キャッシュフロー分析の手法をプロダクトする。日本の銀行として初の有料老人ホームの不動産流動化を行ない、その後、約20件のSPCに対しノンリコースローンを提供する。国内・海外の投資家や医療・介護事業者とのリレーションを構築し、10年にはヘルスケアファイナンス部を創設してヘルスケアセクター向けのアセットファイナンス、コーポレートファイナンスを推進し、J-REITでのヘルスケアリート立ち上げに参画する。 14年より、デロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー合同会社にて執務を開始し、ヘルスケアアセットの証券化アドバイザリー、ヘルスケアセクター向けの新規事業化支援、資金調達支援、M＆A支援、アジア進出支援、事業再編、事業再生等の活動を行なっている。公益社団法人日本医業経営コンサルタント協会認定登録　医業経営コンサルタント

◆前回セミナー（2015年6月開催）受講者の主な声◆

・非常に精度の高い資料、内容であった。事業分析に十分活かせます（金融機関）
・ヘルスケア施設に関わるセミナーにいくつか参加したが、
　最も実務的な内容で具体例も多く、とても理解しやすかった（不動産開発）
・実務ですぐにでも使えるテンプレートも資料に盛り込まれており、
　資料・講演内容とも実務的であった（不動産ファンド運用）
・内容のボリューム・質ともに大変満足しました（投資ファンド）
・期待していた内容が網羅されていたのでよかった（不動産会社）
・講師の経験も踏まえた実務上の話も聞けたため、大変参考になった（不動産会社）

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