綜合ユニコム｜不動産事業収支計画の立て方と計算手法［基礎講座］（第57回）

綜合ユニコム｜セミナー

『演習形式』でよくわかる！　第57回
企画営業パーソン必聴！！
講義を通じて【収支計算の各項目】と【数値のもつ意味】を学び、
【手計算による事業収支演習】で実践力を高める！！

延受講者数1,665名を達成！ 22年目を迎えたロングヒットセミナー！
不動産事業収支計画の立て方と計算手法［基礎講座］

賃貸マンション事業を題材に、「専門用語」や「税制」「収支計算」の考え方といった
不動産事業収支計画を立案するうえで不可欠な“チェックポイント”を徹底解説！

こんな方々にお薦めの【基礎講座】として開講してまいります。
● 企画営業セクションに配属されたばかりの方の基礎知識の習得の場として
● PCソフトのみで事業収支計画を立案されている方の設定根拠の復習の場として
● 事業収支に関わる各種項目の理解が苦手という方の克服の場として
● 建築の豆知識を学び、さらに営業トーク力を高めたいという方に

ご案内
　不動産活用を企画・提案する営業パーソンにとって不可欠なスキルとは、クライアント（売主・買主・土地オーナー等）に対するプレゼンテーション能力だといえます。なかでも、事業収支は事業そのものを判断する材料となるため、そこにまつわる知識は重要です。しかし、昨今のＰＣソフトの普及もあり、企画提案者自身が収支計算項目の“それぞれの数値の意味”を把握していないことによるプレゼンテーション能力の低下が散見されています。
　本セミナーでは、｢不動産事業収支計画｣を立案するために必須の専門用語や計算方法の理解・習得と、収益力を重視した新しい不動産事業収支計画の考え方を実際の演習とともに学んでまいります。また、昨今の建築コスト増などを踏まえ、建て替え、もしくは新築がよいのか？さらに資産価値の落ちない建物の考え方といった、事業収支以外の建築知識も解説いたします。
　不動産事業収支の基本的な考え方はもちろん、さらに知識を深めたい方々のご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

10:00～17:00 （※講演途中で昼食休憩および随時休憩を挟みます）

Ⅰ. 不動産事業収支計画の基本的な考え方
1. 不動産事業収支計画とは何か
2. 事業収支項目を的確に把握する意義とは
3. 基本的な設定条件のポイント

Ⅱ. 不動産事業収支計画の設定条件と算出方法
1. 総事業費の算出方法
2. 土地関係費、建築関係費の捉え方
　・土地購入関係費用、地主承諾料、解体費、建築工事費（4つの建物面積の考え方）、
　　企画設計監理料、公共負担金・近隣補償費、工事中金利、ローン保証料、
　　不動産取得税、登録免許税、抵当権設定費用、開業費、その他必要資金
3. 資金調達の考え方
　・自己資金（自己資金の考え方）、礼金・敷金・保証金
　・借入金（元利均等返済と元金均等返済の違い）と返済額の算出法
4. 収入項目の解説と算出方法
　・家賃等収入、更新料等収入、管理費・共益費収入、剰余金運用利子収入
5. 賃料と空室率の考え方
6. 定期借家契約の活用法
7. 支出項目の解説と算出方法
　・地代（定期借地の考え方と定借マンション、新定期借地とは）、維持管理費、維持修繕費、
　　損害保険料、公租公課（土地）、公租公課（建物）、前年度事業税、減価償却費、借入金金利
8. 土地の固定資産税の意味と上がる理由
9. 減価償却の考え方と計算演習
　・減価償却とは何か
　・建物の法定耐用年数
　・建物本体と設備部分の割合の考え方
　・定額法と定率法――それぞれの計算方法と有効性

Ⅲ. 長期事業収支計算の仕組みと読み方
1. 収支計算の仕組みと読み方
　・経常利益、税金、税引後利益、減価償却費戻し高、償却引当前利益、借入金元金返済、
　　自己使用部分損金、剰余金
2. 税金の求め方――法人の場合、個人の場合
3. 長期事業収支計算の仕方
　・繰越欠損金の仕組み
4. 長期事業収支計算から何を読むか
　・借入金完済可能年、投下資本回収年、経常利益黒字転換年、累積赤字解消年
　・剰余金発生年、剰余金平均額、資金ショートの有無
　・投資利回りの考え方と算出法
　・レバレッジ効果を利用した不動産投資のメリット・デメリット

Ⅳ. 資産価値の落ちない建物の考え方・つくり方
1. 建て替えか、それとも改修か？
　・コンクリート造、鉄骨造、木造の耐震性とは、建て替えを考える主な理由と解決策、
　　耐用年数の考え方、耐震改修費用、リペア・リフォーム・リノベーション、
　　改修後の利回りから「建て替え」を検討する
2. 100年建築のつくり方
　・スケルトンとインフィル、デザインの良さ・耐震力と工事費は比例しない理由、
　　100年建築のつくり方

※演習時に計算機を使用いたしますので当日忘れずにお持ち下さい。
　（カード電卓は桁数が少なく演習には適しませんので、お気をつけ下さい）

開催日時	2014年12月5日（金）　10:00～17:00
会場	アイビーホール　東京都渋谷区渋谷4-4-25　TEL 03-3409-8181 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	43,200円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 3,200円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 41,040円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 3,040円含む） ※テキスト・昼食・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部 TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

秋山英樹（あきやまひでき）
株式会社ユニ総合計画
代表取締役　一級建築士
東京藝術大学大学院建築研究科修了。村田政真建築設計事務所を経て、一級建築士事務所株式会社ユニ総合計画代表取締役として活躍中。主な著書に、建築・不動産営業担当者のバイブルになっている『実践・建築の企画営業』（清文社）をはじめ、『実践賃貸住宅の企画と建設知識』、『空室率をゼロにするリフォーム＆リノベーション』（週刊住宅新聞社）、『建築費のヒミツ』（PHP研究所）、『定期借地権マンションは得か損か』（住宅新報社）、『実践・不動産事業の企画提案』、『トラブル回避！事業用借地契約書のつくり方』（共著・清文社）、『建築リフォームの実務と企画提案』（共著・日刊建設通信新聞社）、『《使える》定期借家契約の実務応用プラン』（共著・プログレス）、『不動産事業収支の計算手法』（綜合ユニコム）、『あなたの住まいの震災対策Q＆A』（共著・清文社）のほか、最新書として『[12-13年版]不動産事業収支の計算手法』（綜合ユニコム）がある。日本建築家協会登録建築家。日本建築学会会員。

前回セミナー受講者の主な声

● 事業計画の作成方法や項目について、具体的にイメージすることができて非常に参考に
　なりました。
● 分かりやすく、かつ適切な時間配分でした。
● 演習もそうだが、資産価値の落ちない建築手法なども学べて非常に有意義でした。
● 非常に多岐に渡る項目を的確に説明していただきました。
● 講義だけでなく実際の演習も経験できたので、非常に参考になりました。
● これまで、いまひとつ理解できていなかった項目を理解することができました。
● 体系的に説明されたうえでの演習だったので非常に満足しています。

など、多くの方々から高い評価を得ています。

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