綜合ユニコム｜商業施設・SCの［出店契約書］［出店条件確認書］の基本と交渉実務研究

綜合ユニコム｜セミナー

商業デベロッパー、AM、PMのための「テナント契約時の留意点」から「トラブル対処法」を詳解

商業施設・SCの［出店契約書］［出店条件確認書］の基本と交渉実務研究
テナントとの賃貸トラブルを防止し、万一の際に“裁判で勝てる”出店契約とは――。
「契約」の基本から「出店条項＆特約」の考え方を学び、交渉を有利に進めるための実務を学ぶ！

出店契約の基礎知識／定期借家契約の法的留意点／出店契約交渉の際の留意点／
出店条件合意書（出店確認書）の留意点

ご案内
　デベロッパーの用意した出店契約書のひな型に、テナントが黙って捺印してくれる時代は過去のものとなりました。有力テナント、魅力あるテナントほど、その優位性を自覚してひな型の修正・追記を求めてきます。
　そこで、デベロッパーにおいては、交渉の場面において、条項のどの部分であればテナント側の要望に譲ってもいいのか、あるいは何を死守しなければいけないのかなど、出店契約書への理解が不可欠となっています。
　本セミナーは、商業施設・SCにおけるテナントとの出店契約に関する基本を整理したうえで、「定期借家契約」「出店契約書」「出店条件合意書（出店確認書）」における各種条項・特約の解釈の仕方から、契約交渉を円滑に進めるため交渉術・留意点など、“裁判で勝てる”契約とはどのようなものかということを学んでまいります。
　商業デベロッパーはもちろん、商業系AM・PMやリーシング担当者への皆様のご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00　（※途中休憩を挟みながら進行して参ります。）

Ⅰ. 商業施設・SCの出店契約の基礎
1. デベロッパー（賃貸人）とテナントとの間の出店契約の法的性格
2. 普通賃貸借・定期賃貸借・一時使用賃貸借・売上仕入れ契約(業務委託契約)の異同

Ⅱ. 定期借家契約の法的留意点
1. 事前説明書の落とし穴
　● 電話での事前説明の法的可否とリスク
　● 事前説明の受領印はテナントの代表取締役印か、説明を受けた担当者印か
　● 開店日から５年という賃貸借期間の記載は有効か
　● 事前説明書にどういった事項を記載する必要があるか
　● テナントから受領印がもらえない場合の事前説明書の効力
2. 定期借家契約書締結の際のリスクマネジメント
　● ｢新契約を締結する」あるいは「新契約締結について協議する」旨の文言適否
　● 協議の席において新契約を締結する予定であると説明することのリスク
　● テナントからの正当事由の適用がないことの質問について、どこまで回答すべきか
　● 定期借家契約の趣旨に反する特約事項や覚書は、法的に有効か
　　（特約が無効になるのか、それとも定期借家契約が無効になり無契約状態となるのか、
　　　あるいは普通借家とみなされるのか）
　● 裁判所が定期借家契約について賃貸人側に厳しく挑む理由と背景

Ⅲ. 出店契約交渉の際の留意点
1. テナントから反論が出る条項と交渉姿勢
　● 引渡日や営業開始日の指定／契約の趣旨条項（SCの特殊性）／賃料条項／解除条項／　
　　違約金条項／リニューアル協力条項／原状回復義務条項
2. 出店条件合意書(出店確認書)の留意点
　● 本契約締結までの一般的流れと出店条件合意書（出店確認書）の位置づけ
　● 合意書を締結したにもかかわらず、テナントが出店を取りやめた場合、違約金請求はできるか
　● 合意書に記載されていない事項（例:工事費用の負担）について、交渉が決裂し、テナントが
　　出店を取りやめた場合、違約金を請求できるか
　● 開業時期が決まっておらず、2016年春開業予定とだけ記載された合意書で違約金を
　　請求できるか
　● 賃料水準も記載されていない募集要項と、これで申し込む旨が記載された入店申込書の法的意味

Ⅳ. 質疑応答

開催日時	2013年11月29日（金）　13:00～17:00
会場	東京ガーデンパレス　東京都文京区湯島1-7-5　TEL.03-3813-6211 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	39,900円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,900円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 37,800円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ※テキスト、コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師＆企業プロフィール

松田恭子（まつだ　きょうこ）
フロンティア法律事務所　
弁護士　パートナー
1970年生まれ。早稲田大学法学部卒業。第二弁護士会所属。2012年12月よりフロンティア法律事務所のパートナーに就任。
不動産賃貸関係を主な取扱業務とし、（SC）や百貨店等におけるデベロッパーとテナントとのトラブル交渉を日常的に手がける。
裁判事件でも、テナントへの定期借家契約への切替えを求める裁判、賃料値上げ・値下げに関する裁判、原状回復工事関連の裁判等を数多く手がけ、リニューアル工事に協力しないSCのテナント退店を求めた裁判では、路面店とは異なるSC独自の特殊性を主張し、一審の敗訴判決を翻し、高裁で明渡認容判決（後に確定）を獲得。
主な講演実績として、日本ショッピングセンター協会をはじめ、百貨店、ショッピングセンター、マンション管理会社等において、社員研修、スキルアップのための講演を数多く実施。
著書には、『商業施設・SCのテナント契約をめぐるリスク管理実践マニュアル』（綜合ユニコム・2010年刊）がある。

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