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不動産事業「ホテル」の今日的投資・開発・収益分析に活かす指標を詳解

ホテルの［適正賃料算出］と［契約改定］［収益分析］手法研究

ビジネス需要、観光需要、インバウンドの回復から、都心部のホテル稼動は上昇傾向に。
これに伴い、ホテル事業の賃料設定、マネジメント契約のあり方にも変化が見えてきた。
時流に沿ったホテル事業の賃料設定と賃貸借契約やマネジメント契約のあり方を確認契約し、
ホテル投資、新規開発のための経営指標を徹底研究

ご案内
　経済不況・不動産不況を乗り越え、国内外の観光需要が回復の兆しをみせ、都心部のホテル事業は稼働率、単価とも上向きの状況になっています。国内外の投資家も、運営努力による収益向上が期待されるホテル事業への投資を積極化する動きが見られ、オーナーチェンジに伴う契約改正、またホテルオペレーター側も、好景気を背景に成果型によるマネジメントフィをへと変更する動きも出ております。
また、2020年の東京オリンピック開催も決まり、3,000万人の海外インバウンドを対応するために宿泊施設の新規開発のニーズも明らかに出てきています。
本セミナーでは、ホテル事業を取り巻く環境の変化や、投資家、所有者、オペレーターなどそれぞれの立場でのホテル事業を見通したうえで、ホテルの事業分析ができる今日的な経営指標の把握や、ホテルの契約内容の見直し、賃貸借契約ホテルにおける賃料改定の実務知識を得るものとして開催いたします。
既存ホテルの賃料改定、資産売却やリースに伴うホテルの賃料設定、新規ホテル開発などで直面する賃料の算定や契約条件をどのように設定していくのか、その前提に必要なホテルの事業収益から経営指標（客室稼働率、ADR、RevPAR等）分析実務までを学んでまいります。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00　（途中、15分前後のコーヒーブレイクをとります）

Ⅰ. ホテルビジネスを取り巻く環境変化と経営課題
1. 経済・観光・インバウンドの回復で好転するホテルビジネス
2. 再生か、開発か･･････金融機関の宿泊産業への目線
3. 投資環境の実態（国内外投資家、既存投資家）
4. 2020年と東京オリンピック開催に伴うホテルビジネスの見通し
　　想定される望ましい開発の姿／想定されるプレーヤー／既存ホテルのあり方、
　　地方ホテルの行き方
5. 不動産オーナーと経営者、オペレーターの役割の行方

Ⅱ. ホテル事業収益分析の今日的な視点と開発事業収支の実際
1. ホテルビジネスの事業特性
2. ホテル経営のストラクチャーと各ステークホルダーの課題
3. 収益分析のための指標・収益構造の基礎理解、今日的な適正数値の見方
　　ホテルの収益構造／宿泊部門分析（ADR、OCC、RevPAR）／競争力分析／料飲部門分析／
　　宴会部門分析／婚礼部門分析／その他の分析手法
4. ホテルタイプ別でみた指標と、事業構造、リターンの把握
5. 宿泊主体型ホテルを中心とした収支計画の実際
　　――地代、建築費が高騰するなかでどう開発を進めていくか

Ⅲ. ホテル賃料の決定メカニズムと実務上の留意点
　　――賃料算出手法と適正評価基準
1. ホテル賃料の特殊性
2. ホテル賃料決定までの流れ
3. リクエスト・フォー・プロポーザルにおける留意点
4. テナント目線からみたホテル賃料の位置づけ
5. ホテル経営のストラクチャーと各ステークホルダーの課題
　　収支ストラクチャー／ホテル事業会社の純収益／不動産賃料の内訳
6. テナント目線からみた賃料評価手法
　　収益分析法の概要／適正GOPの考え方／適正GOPの把握のための留意点／
　　GOPの各機能への帰属割合／MCフィーの把握／ホテル経営に対するリターンの把握
7. オーナー目線からみたホテル賃料の位置づけ
8. オーナーFSにおけるホテル用途との主な違い（オフィス・商業）
　　契約形態／賃貸借期間／空室／費用負担／経費
9. ホテル賃料の決定
10. 賃貸借契約締結時における主な論点
11. オペレーターとの変動賃料、ＭＣ契約上での留意点

Ⅳ. ホテル賃貸借契約に関する実態調査
1. 調査内容
2. 調査分析
　　契約形態および契約期間／ホテルタイプ別にみた契約形態／賃料形態および賃料月坪単価／
　　ホテルタイプ別、エリア別にみた賃料実態／GOP賃料負担率／賃料増減請求権について／
　　敷金・保証金の条件

Ⅴ. ホテルの賃料改定、オペレーターとの歩合賃料改定など交渉実務
1. オーナーとオペレーターの立場の違い
2. 新規賃料と継続賃料の違い
3. ホテル不動産の継続賃料の事前準備
4. 賃料減額交渉の流れ
5. ホテル不動産の継続賃料の鑑定評価
　　継続賃料を求める4手法（差額分配法／利回り法／スライド法／賃貸事例比較法）／
　　収益還元法
6. 問題解決に向けて

開催日時 2013年11月22日（金）　13:00～17:00
会場 東京ガーデンパレス　
東京都文京区湯島1-7-5　TEL.03-3813-6211
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費 39,900円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 1,900円含む）
●同一申込書にて２名以上参加の場合は
37,800円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 1,800円含む）
※テキスト代を含む。
お問合せ・お申し込み先
綜合ユニコム株式会社 企画事業部　
〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師＆企業プロフィール

澤田 竜次 （さわだ りゅうじ）
デロイト トーマツ
ファイナンシャルアドバイザリー株式会社
リアルエステート ホスピタリティ & レジャー
パートナー
ワシントン大学にて経営学修士（MBA）を取得。大手金融機関にて、資金調達に絡むファイナンシャルアドバイザリー業務を経験した後、トーマツグループのコンサルティング会社に入社。財務戦略担当リーダーとして、主にM&A戦略、不良債権処理、および企業再生関連ビジネスに従事。2003年1月にデロイト トーマツ ファイナンシャルアドバイザリー㈱に移籍し、不動産、運輸、ホテル、旅館、外食など不動産およびホスピタリティ業界に属する企業を中心にアドバイザリー業務を提供している。

大谷 晃司 （おおたに こうじ）
デロイト トーマツ
ファイナンシャルアドバイザリー株式会社
リアルエステート ホスピタリティ & レジャー
シニアヴァイスプレジデント
不動産鑑定事務所、東京三菱銀行（現・三菱東京UFJ銀行）を経て現職。2005年から旅館、ホテルの企業再生に係るデューデリジェンス業務を担当し、現在は一般事業会社に対するCRE関連業務、ホテル関連を中心とした賃料改定支援業務、ホテル、オフィス等のフィージビリティスタディ業務を提供している。不動産鑑定士

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