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建物建替えにおけるリスクと法務を学び
不動産開発事業を進めるうえで必須となる「建物明渡交渉」を円滑に進める手法を習得
不動産実務担当者に欠くことのできない実務を分かりやすく解説！！

建替えにおけるリスクとその対処法および明渡交渉の手法
～再開発計画、建物建替え等を円滑化するための法務と交渉実務～

建物建替え[テナント退去／普通賃貸借・定期建物賃貸借／建築工事]のリスクと対処法
建物明渡交渉を進めるための準備・事前手段
明渡交渉における留意点（交渉実務、立退料、原状回復義務免除）
住居、事務所、店舗の各事例の裁判上、裁判外または判決における立退料の相場感

ご案内
　経済の回復の兆しに連動し、内外投資家による不動産投資も着実に動き出すなかで、経年劣化した建物の建替えや、再開発計画・新築ビルによる不動産収益向上の期待などを盛り込んだ再開発機運が盛り上がりを見せています。
　再開発事業やビル建替えにおいて、必ず課題・問題となるのが既存建物の入居者・商業店舗・事務所等テナントの立退きです。交渉の進め方によっては高額な立退料の支出が発生する場合があり、近年建築費が高騰するなかにあって、開発コストを抑える意味でも、明渡交渉をめぐる法務知識と交渉能力の習得は重要なスキルとなっています。実際に明渡交渉には長い年月を要することが多く、円滑に進めるために立退料の算定、交渉の事前準備、スケジュール、必要書類の準備など、具体的な交渉段階での技術が必要とされています。
　本セミナーは、再開発計画や建替え事業を行なうにあたってのリスクとその対処法、建物明渡交渉の進め方など、交渉を円滑に進めるための実践的な知識を習得することを目的として開催いたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

Ⅰ. 建替えにおけるリスクおよびその対処法
1. テナント退去におけるリスクおよびその対処法
　普通賃貸借契約におけるリスク（法的性質、立退料の算定の非容易性、
　移転先確保の困難性等）／定期建物賃貸借契約におけるリスク
2. その他のリスクおよびその対処法
　敷地境界／建築工事（解体工事も含む）

Ⅱ. 明渡交渉を進める際の準備、事前手段
1. 明渡交渉開始５年以上前から行なえること
　賃料増額請求／定期建物賃貸借契約への切替え
2. 明渡交渉１年前に行なえること
　賃料未払いを理由とする解除／無断転貸を理由とする解除
3. その他
　移転先の確保／テナントの情報収集（個性、過去のやり取り等）

Ⅲ. 明渡交渉における留意点
1. 更新拒絶の通知を送付する際の留意点
2. 明渡交渉は個別交渉か団体交渉か。説明会開催の有無
3. 明渡交渉の交渉時間、担当者の人数等
4. 明渡理由を説明する際の注意点
5. 明渡交渉にて詰める内容
　（明渡時期、立退料、原状回復義務免除、所有権放棄条項等）
6. 明渡条件（立退料を含む）を伝える際の留意点
7. 明渡条件に難色を示すテナントへの対応方法
8. 譲歩案を提示する際の留意点
9. 相手方から対案を引き出すこと
10. 移転先斡旋の際の留意点（高齢者対応を含む）
11. フリーレントの提案における留意点
12. 原状回復義務免除の際の留意点
13. 明渡しに応じるテナントから合意すること
14. 明渡交渉の際の必要書類
15. 無理はしないこと～明渡請求訴訟を念頭に交渉すること
16. テナントに対し嫌がらせと受け取られる恐れのあることは絶対にしない
17. 明渡しの合意が成立し、明渡しを確実にする方法
18. 非を追及された場合の対応方法
　～譲歩する場合とそうでない場合の見極め
19. 弁護士に委任する見極め、タイミング

Ⅳ. その他
住居、事務所、店舗の各事例の裁判上、裁判外または判決における立退料の相場感

Ⅴ. 質疑応答

開催日時 2013年11月13日（水）　13:00～17:00
会場 東京ガーデンパレス　
東京都文京区湯島1-7-5　TEL.03-3813-6211
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費 39,900円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 1,900円含む）
●同一申込書にて２名以上参加の場合は
37,800円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 1,800円含む）
※テキスト代を含む。
お問合せ・お申し込み先
綜合ユニコム株式会社 企画事業部　
〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師＆企業プロフィール

松田 恭子 （まつだ　きょうこ）
フロンティア法律事務所　
弁護士　パートナー
1970年生まれ。早稲田大学法学部卒業。第二弁護士会所属。2012年12月よりフロンティア法律事務所のパートナーに就任。不動産賃貸関係を主な取扱業務とし、ショッピングセンターや百貨店等におけるデベロッパーとテナントとのトラブル交渉を日常的に手がける。裁判事件でも、テナントへの定期借家契約への切替えを求める裁判、賃料値上げ・値下げに関する裁判、原状回復工事関連の裁判等を数多く手がけ、リニューアル工事に協力しないSCのテナント退店を求めた裁判では、路面店とは異なるSC独自の特殊性を主張し、一審の敗訴判決を翻し、高裁で明渡認容判決（後に確定）を獲得した。
主な講演実績として、日本ショッピングセンター協会をはじめ、百貨店、ショッピングセンター、マンション管理会社等において、社員研修、スキルアップのための講演を数多く実施している。
著書には、『商業施設・SCのテナント契約をめぐるリスク管理実践マニュアル』（綜合ユニコム・2010年刊）がある。

田中 利生 （たなか としお）
齋藤総合法律事務所
弁護士
1969年生まれ。日本大学法学部卒業。第二東京弁護士会所属。土地賃貸借関係、建物賃貸借関係、区分所有法関係など、多くの不動産関係の案件を取り扱う。直近では、地区計画に基づく建替えのため、店舗・事務所・住居等の複合用途に供している300戸余の賃貸物件（普通借家160戸余、普通借家から定期借家への切替え済み40戸余、定借100戸余）の明渡案件を3年間かけて任意交渉から明渡しの裁判（10戸余）までを行ない、明渡しを完了させる。
著書には、『不動産再開発・建替えのための建物明渡交渉マニュアル』（綜合ユニコム・2012年刊）がある。

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