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商業施設プレーヤー必須の実務知識習得セミナー

商業施設における「テナント賃料」の設定計算手法（演習）【基礎講座】

商業テナントの賃料をどのような基準のもと、どのように設定すればよいのか。 業種ごとの賃料負担能力の見極め方を改めて学び、“失敗しない”商業施設を目指す！

ご案内 　景気回復で消費拡大の期待感が高まる一方、消費増税等の影響予測は難しく商業施設経営の先行きは不透明なままです。そのようななか、商業施設に携わるプレーヤー（開発・投資・運営事業者）は、事業計画や資産価値評価の見直し、築古施設のリニューアル計画策定等において、テナント業種ごとの賃料負担能力を正確に把握することが、今後さらに重要な業務となるでしょう。 　具体的には、こうした環境下でテナントと賃料交渉を行なう場合、月額賃料をどのような手順で、どのような基準を設け、どのような計算手法で設定すればよいのでしょうか。当該施設の事業収支を考慮しながらも、テナント業種ごとにキメ細かい計算を行なうことで微調整を図り、デベロッパーとテナント双方が納得できる数値を算出する必要がありますが、その精度を高めるためには押さえるべきポイントが多く、簡単には設定できません。 　本セミナーでは、業種・業態別に最新の賃料負担能力を分析し、実際にテナントが支払っている賃料について実態を報告するとともに、テナントに対して条件提示をする際に効果的な“根拠ある数値”の算出手法を、実際に計算機を使った演習を通して学びます。また、商業施設を取り巻く再開発や業態転換などの最新動向や、事業収支計画策定時の留意点などについても詳解いたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール 13:00〜17:00　※適宜、休憩を挟んで進行いたします。 �T. 失敗しない商業施設をつくるために把握すべき留意点 1. 不動産としてみた場合の商業施設の特徴 　・ 商業施設における売上高の重要性とこれを決める要因 2. 競合環境の把握 　・ 消費・競合環境の変化 　・ 商業施設の全体トレンド 　・ 最近開業した商業施設の動向 3. 顧客ニーズの把握 　・ 商圏の把握（商業力と商圏範囲、商業データの把握） 　・ 有望なマーケットの把握（ファミリー、団塊世代、シニア） 4. 出店者（テナント）ニーズの把握 　・ 施設コンセプトの重要性、ターゲットのライフスタイルに応える業種・業態 　・ 出店意欲旺盛なテナントの動向把握 5. 売上予測の精度がポイ　ント 　・ 施設の吸引力（ハフモデルを中心に、その効果と限界） 　・ １世帯当たりの購買力（家計調査年報） 　・ その他の売上予測方法（面積シェアなど） �U. 事業計画策定時の留意点 　　〜商業施設に特徴的なポイントを中心に 1. 前提条件の整理 　・ 面積有効率、フロア別の階層効用比、開業費、建築設備費及び工事区分など 　・ 中長期計画作成における試算条件の設定（収入・支出項目のUP・DOWN率など） 2. 事業計画策定のポイント 　・ 設備投資（初期投資、リニューアル、ライフサイクルコストなど） 　・ 資金調達（デットとエクイティ、保証金の考え方、不動産証券化の流れなど） 　・ 事業収支（賃料形態など商業施設に特徴的な事項を中心に） 3. 投資評価指標 　・ 単年度黒字年、累損解消年、投下資本回収年、ROI、ROE、NPV、IRRなど 　・ 収益確保のために事業計画と資産価値評価の見直しをどのように行なえばよいのか �V. テナント賃料設定の留意点 1. デベロッパーからみた賃料設定 　・ 必要コストと期待利益から算出 　・ 資金提供者（投資家、レンダー）からみた賃料設定 2. テナントからみた賃料設定 　・ テナント業種ごとの収益構造、出店経費、不動産分配率を理解する 　・ ますます重要になるテナント支払い可能賃料という視点 3. 類似事例からみた賃料設定 　・ 類似施設の分析による比較賃料 �W. 賃貸条件の実態と動向 1. 昨今の賃貸条件 　・ キーテナント、物販、飲食、サービス施設など業種・業態別の賃料実態 　・ 主な業種・業態にみる賃貸条件の事例 2. 今後の賃貸条件 　・ 敷金・保証金、賃貸借期間、定期借家契約の動向 　・ 不動産証券化による影響 　・ 低成長期における賃料改定の考え方 �X. ケーススタディ（演習） 1. 投資に見合う賃料の算出 2. 支払可能な賃料の算出 3. 不動産経費分配率の活用 ※当日、演習時に計算機（カード電卓不可）を使用いたしますので、 　必ず筆記用具と合わせてご持参いただくようお願いいたします。

開催日時	2013年11月12日（火）　13:00〜17:00
会場	東京ガーデンパレス 東京都文京区湯島1-7-5　TEL.03-3813-6211 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	39,900円（１名様につき） 　（消費税および地方消費税 1,900円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 37,800円（１名様につき） 　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。
お問合せ・お申し込み先 綜合ユニコム株式会社 企画事業部　 〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師＆企業プロフィール 白川 富章 （しらかわ　とみあき） SC-1　代表 中小企業診断士、SC協会認定SC経営士 早稲田大学法学部卒業。1990年4月�潟pルコに入社。同社において、大型商業施設の運営管理やテナントリーシングをはじめ、資金調達・投資計画、マーケティング計画、事業収支計画、新規事業計画、出店開発など多岐にわたる専門業務を経験。2005年9月三菱地所投資顧問�鰍ﾉ入社。商業施設を中心とした不動産投資信託の資産運用業務を担当。08年5月�樺O青アセットマネジメント代表取締役、09年11月�樺O青モールマネジメント取締役プロパティマネジメント統括部長等を歴任。一貫して商業施設開発・運営業務全般に従事している。宅地建物取引主任者、ARES認定マスター。

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