綜合ユニコム｜［倉庫・物流施設］の開発投資・事業評価研究

綜合ユニコム｜セミナー

不動産事業として安定した賃料を生む「倉庫・物流施設」。
近年、収益不動産として着目され、プライベートファンドやリートへの組込みが進んでいる。
今後、企業の倉庫・物流のアウトソーシング化が進み、インターネット通販が牽引して需要も拡大するなかで、
ますます大規模・高機能な倉庫・物流施設の開発ニーズが増大、投資ニーズも拡大する。
そこで「倉庫・物流施設」の最新開発動向から、評価基準・投資指標の考え方までを視察を交えて徹底検証する。

［倉庫・物流施設］の開発投資・事業評価研究
投資意欲が拡大する倉庫・物流施設の
開発・運用・管理、投資判断のための事業評価目線を徹底研究

［特別視察］レッドウッド市川原木 DC1（千葉県市川市）

ごあんない
　倉庫・物流施設は比較的長期間にわたって安定した賃料が得られることから、かねてより不動産収益ビジネスとして捉えられてきていますが、近年プライベートファンドやリートのポートフォリオに組み込まれることで不動産投資事業の一つとしても再注目されています。
　倉庫を必要とする事業会社は、自社で倉庫・物流施設を保有せず、より好立地・効率的な物流拠点を求めているものの、最新の施設機能や規模に見合うスペース、保管・荷役機能から従業員のアメニティまでを満たす施設が不足しており、新規開発のニーズも生じています。
　投資・開発意欲が増大するなかで、従来の倉庫・物流施設の“賃料×スペース”というシンプルな収益構造から、高稼働、高収益を目指した開発・運営ノウハウや事業評価が求められています。
　本セミナーは、倉庫・物流施設の開発・運営を行なう施設関係者に加え、金融・投資関係者など事業評価ノウハウ習得を求める事業者を対象に、「倉庫・物流施設」の最新動向から事業リスクの考え方、開発・投資の際の各種指標の考え方を開示いたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

16：30～18：30　※途中、休憩を挟みながら進行いたします。

Ⅰ. 倉庫・物流施設の市場性と事業性
1. はじめに
2. 倉庫・物流施設の性質
　（1）物理的側面――人ではなく「物」のための施設
　（2）法的・経済的な側面――開発案件でもリスクが相対的に少ない／テナントの定着率が高い
　（3）アセットマネージャー・プロパティマネージャーから見た倉庫・物流施設の
　　　　マネジメントとは
3. 倉庫・物流施設市場の足跡と現況分析
　（1）物流のアウトソーシングがドライバーとなった局面
　（2）オフバランスがドライバーとなった局面
　（3）インターネット通販がドライバーとなっている局面
　（4） 2014年、次のドライバーは
　　　　――3PL企業規模が2兆円超えか／インターネット通販の熾烈な競争／首都圏三環状の完成
4. 倉庫・物流施設の事業リスク
　（1）運輸業は、けっして楽観的な局面ではない
　（2）既存稼働物件の取得が難しく開発型の案件にならざるをえない状況
　（3）公共事業増額による建設資材価格上昇の可能性
　（4）倉庫・物流施設におけるレンダーの資金提供の判断は依然厳しい
　（5）レジデンシャル・オフィスと異なり、需給バランスの判断が難しい事業特性

Ⅱ. 倉庫・物流施設の開発・経営における事業評価の実際
1. 開発における立地選定のポイント
　（1）後背人口
　（2）交通アクセスとの近接性（高速道とIC、港湾、空港、鉄道）
　（3）土壌汚染対策法、港湾関連法といった倉庫・物流施設に独特の法規制
2. 荷主企業の物流拠点選定のポイント
　（1）賃料・地代が安価であること
　（2）生産拠点へのアクセス
　（3）消費拠点へのアクセス
3. 経営戦略のポイント――プロパティ・クラスによるプロパティマネジメント業務の比較
4. 倉庫・物流施設の事業指標――J-REIT公開データに基づく指標
5. ハード上のポイント
　（1）規模／保管機能／荷役機能／流通加工機能／空調・照明／従業員スペース
　（2）セキュリティ
　（3）テナントに応じたハードカスタマイズ（いわゆるBTS〔Build to Suit＝特定企業向け〕
　　　　型物流施設）の重要性

［講師］
レッドウッド・グループ・ジャパン(株)　
アセットマネージャーアンドマーケットリサーチャー　池田洋

18：30～19：00
Ⅲ. 最新倉庫・物流施設の見学「レッドウッド市川原木DC1」

開催日時	2013年9月12日（木）　16:30～19:00
会場	レッドウッド市川原木DC1 会議室千葉県市川市原木3041 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	31,500円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,500円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 29,400円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,400円含む） ※テキストを含む。

お問合せ・お申し込み先綜合ユニコム株式会社企画事業部　〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師＆企業プロフィール

池田洋（いけだひろし）
レッドウッド・グループ・ジャパン(株)　
アセットマネージャー
アンドマーケットリサーチャー
不動産業界で売買7年半・賃貸管理1年半、金融業界でAMとして5年半の経験の後、2012年11月レッドウッド・グループ・ジャパン(株)入社。アセットマネージャー兼マーケットリサーチャーとして、物流不動産の不動産プライベートファンドの運用管理、データベース構築等を行なう。
「レッドウッド市川原木DC1」稼働後は、AM業務を担当する。

レッドウッド・グループ・ジャパン(株)
アジア地域の不動産マーケットで27年以上に及ぶ経験をもち、プロロジス、ANBブラックパインで倉庫・物流施設を中心に開発・投資実績をもつチャールズ・デ・ポルテスとスチュアート・ギブソンにより設立された不動産ファンド管理会社。シンガポールの統括会社「レッドウッド・グループ・アジア」と連携しながら、2007年2月以降、レッドウッド・グループ・ジャパン(株)として本格的に活動をスタート。これまで3本の不動産ファンド組成、うち２本においてはオフィス、住宅、商業等のアセットマネジメントやリーシング等を受託している。なお、一昨年より倉庫･物流施設に特化する方針を打ち出しており、同グループ第1号開発案件として物流施設「レッドウッド市川原木DC1」を本年9月竣工、外資大手物流企業1社が長期賃貸する。今後物流施設の開発・投資を展開していく。

【レッドウッド市川原木DC1の特色】

◆立地の良さ
　・高速道路のインターチェンジから至近。
　・JR京葉線「二俣新町駅」より徒歩13分と最寄駅からも近く、倉庫業に不可欠な労働力の
　　確保に有利
◆施設の特徴
　・北・西・南と三方向を道路に接した敷地は形状が良く効率的な配置ができ、2社以上の
　　テナントに対しても対応可能である。
　　道路面より地盤面が約1.4～1.7ｍ高いため、大雨などによる冠水の危険が少ない。
　・TAPA-Aの基準を満たす設計・設備
　・平面計画によるセキュリティ強化。防犯設備の強化。
◆その他
　・倉庫部分は5つの防火区画に分かれており、それぞれトラックバースを備えているので
　　複数テナントの使用が可能。
　・屋根に700kwのソーラーパネルを設置。
　・海に近い立地のため、ベランダ・外階段など外部の鉄部は全て溶融亜鉛めっき仕上げとし、
　　塩害対策を施している。
　・植栽は手間・コストの掛からない常緑樹としているが、玄関脇のみは四季折々の変化が
　　楽しめる樹木を配置。
◆工法・仕様上の特色
　・中層倉庫の建築に適した工法の躯体を建築法を採用、かつ工期短縮を実現。
　・倉庫の運用に配慮した内外部仕上
　・環境負荷の軽減

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