綜合ユニコム｜オフィスビルの「管理経費」積算演習【基礎講座】

綜合ユニコム｜セミナー

ビル管理・運営必須知識習得セミナー
“適正な管理経費”を掴むことで、収益の見通しと支出の最適な配賦先を導き出す！

オフィスビルの「管理経費」積算演習【基礎講座】

CF［キャッシュフロー］マネジメントとしての「管理経費」と「イレギュラー支出」のバランスとは？
管理仕様・管理項目の適正値の積算根拠を明らかにし、
算出シミュレーションを通じて管理経費の積算手法を習得する。

ご案内
　オフィスビルを運用するにあたり、「日常の管理経費（清掃、定期点検等）」の個別項目ごとに適正値を把握し、それに基づいて全体の費用を算出することは、物件のNOI（純収益）予測に直結します。くわえて、余計なキャッシュアウトを阻止することで耐震補強を含めた「イレギュラー支出（修繕費等）」のための資金確保（キャッシュフローマネジメント）にもつながる重要な業務なのです。つまり、管理・運営担当者にとって、日常的な管理コストの実態を正確に掴むことは欠かせない実務能力といえるでしょう。
　本セミナーでは、「管理経費」に焦点をあて、その内訳を整理・解析して具体的な積算根拠から“適正値”を明らかにするとともに、不動産鑑定評価基準の支出項目にも対応できるよう実際に計算機を使いながら演習形式で学んでまいります。
　適正なビル管理経費の積算手法を習得することで、改めてオフィスビル管理の最適化を実現したいビルオーナーやAM、PMなどの皆様に向けた実務基礎講座として開講いたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00（※15時前後に15分間の休憩を挟みます）

Ⅰ. モデルケースから学ぶ管理経費積算手法
1. コスト削減の先にある「キャッシュフローマネジメント」の観点
　○オーナー・AM・PMが押さえるべきビルのCF効率的再構築とは
　○正しいMOI（純収益）を導き出すために
　　・管理経費の抑制／修繕費、資本的支出の抑制
2. 適正な積算を行なう上での前提条件と支出項目
　○「改正・不動産鑑定評価基準」と支出項目
　○管理経費と共益費収入の関係
3. 管理経費対象の確定
　○共用区域と共用的区域（契約区域）との違い
　○賃貸借契約による契約面積との関係
　○専益的・即物的費用との関係
　　・水道光熱費等エネルギー費／廃棄物処理費／専用区域清掃費
4. マンパワー業務の原価と適正人員配置
　○清掃要員の積算
　　・日常清掃業務、定期清掃業務
　○常駐設備要員の積算
　○管理人、守衛、ビルサービス一般の積算
5. 各専門業務の原価（主として再外注原価）と業務内容
　○衛生美化関係の積算
　　・ガラス清掃／害虫・ねずみ駆除／水槽等清掃
　○設備機械関係の積算
　　・空調設備／昇降機／電気設備［自家用電気工作物］／給排水設備等衛生設備／
　　　防災設備／各種検査業務
　○警備業務の積算
　　・人的警備／機械警備

Ⅱ. 管理経費積算の【演習】
　　※「計算機」（カード電卓不可）を使用いたしますので当日ご持参下さい。
■演習（1）『中小経年ビルの管理経費積算』
　○目的：既存ビルの経営継続に際して、長期事業収支を再検討したい
　○設定：延床面積3,600㎡／築年数12年
　　　　　空調設備：ビルマルチ500～600kw
　　　　　給排水設備：受水槽・高架水槽（計12t）
　　　　　エレベータ：1基9人乗り
　　　　　受変電設備：計450kvA
　　　　　防災設備：法基準に基づく
　　　　　機械警備：標準
■演習（2）『新築ビルの管理経費積算』…改正・不動産鑑定評価基準の支出項目に対応した積算
　○目的：証券化用物件として新築するにあたり、NOIを査定するため、
　　　　　改正・不動産鑑定評価基準に対応した項目に基づく積算をしたい
　○設定：東京都品川区に新築されるオフィスビル
　　　　　地下1階・地上15階建て／延床面積2万8,000㎡

※演習時に計算機を使用いたしますので当日忘れずにお持ち下さい。
　（カード電卓は桁数が少なく演習には適しませんので、お気をつけ下さい）

開催日時	2013年6月5日（水）　13:00～17:00
会場	飯田橋レインボービル　東京都新宿区市谷船河原町11　TEL 03-3260-4791 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

青木邦啓（あおき　くにひろ）
株式会社鈴丈エステートサービス　
代表取締役
1955年東京都生まれ。同志社大学法学部卒。東京都港区でビルを経営する一方、管理会社として約40棟を管理。中小経年ビル、マンションに特化したプロパティマネジメントを展開。顧問契約多数。ビル経営管理士、建築物環境衛生管理技術者、宅地建物取引主任者、マンション管理士、マンション管理業務主任者。
主な著書には、『中小テナントビルの経営と管理』（ぎょうせい刊）、『事業用ビルのコスト管理実務資料』『最新・事業用ビルのコスト管理実務資料＆コスト算定シミュレーション』（いずれも綜合ユニコム刊）。主な講演・文献テーマには、「ビル経営管理経費診断マニュアルを用いた適正価格の精査」「キャッシュフローから算出するビルリニューアル対策マニュアル」「中小ビル、経年ビルの再生策」「実務的原状回復対策」などがある。

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