綜合ユニコム｜商業施設・ＳＣにおける［賃貸借契約トラブル］対応・交渉実務

綜合ユニコム｜セミナー

今こそ必須！実践講座
商業デベロッパー、AM・PM企業のための実務
トラブル事案から対処・応用力を習得

トラブルを速やかに解決するための法的対処法をケーススタディから学ぶ！
商業施設・SCにおける［賃貸借契約トラブル］対応・交渉実務

賃貸借契約書条項のトラブル／明渡しに伴うトラブル／中途解約金の支払いをめぐるトラブル／
リニューアル協力をめぐるトラブル／定期借家契約への切替えに伴うトラブル／
商業施設・SCテナント契約に起こりうるトラブル対処の応用実務スキルを習得

ご案内
　商業施設・SCの売上が伸び悩む一方で、入居するテナント自体も深刻な経営状態に直面し、デベロッパーとの入居契約をめぐる問題は後を絶ちません。収益悪化テナントへの明渡し請求、普通借家契約から定期借家契約への切替え交渉など、あらゆるケースで法的対応がより求められるようになっています。デべロッパーに有利な定期借家契約についても、明渡し交渉時にデベロッパー側の事前説明の存在が認められず、明渡し請求を棄却する判例が最近、裁判所から下されるなど、リスク管理として契約を運用する上での難しい一面もでてきています。
　本セミナーは、商業施設・SCにおけるデベロッパーとテナントの契約をめぐるさまざまなトラブルについて具体的に解説したうえで、その法的対処法についてケーススタディを通して学んでまいります。また、トラブルを未然に防ぐために必須となる契約条項についても詳細に解説いたします。商業デベロッパー、AM、PMなど実務担当者の皆様のご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00 （※途中休憩を挟みます。適宜、質疑応答を入れて参ります。）

Ⅰ. 商業施設・SCのテナント契約をめぐるトラブルに対応するために
1. デベロッパーとテナント間の契約の法的性格
2. 賃貸借契約条項の法的留意点

Ⅱ. トラブル事例に基づく対応・交渉実務と現場応用力の習得

【トラブル1】明渡し時に営業補償を請求された事案
［概要］
期間2年の普通賃貸借契約締結のテナントに、期間満了6か月前に、建物老朽化に伴う建替え計画により契約更新ができない旨を通知したところ、契約書には、明渡しに際してテナント側から営業補償等の金銭を請求しない旨の特約が明記されていたにも関わらず、テナント側は「タダで出て行けというのはおかしい。
営業補償としていくら支払うのかを明らかにせよ」と主張してきた。

◆テナントの主張は法的に認められるか？

【トラブル2】リニューアルに協力してくれないテナントと裁判になった事案
［概要］
開業15年目のSCにおいてレストランフロアの全面リニューアルの計画が立てられた。そのSC内で普通
賃貸借契約を締結するキーテナントの飲食テナントＡは、直近3年間最盛期の8割の売上で低迷していた。デベロッパーは、Aに対して区画移動を伴うリニューアル案を提示し、協力を求めたが、Aは拒否してきた。その結果、同テナントの区画には変更が加えられずに、他店のリニューアルのみが順次実現されていった。

◆賃貸人はテナントAに対してリニューアル協力義務特約に基づいて、賃貸借を債務不履行で
　解約できるか？
◆テナントAが不信感を顕にして、リニューアル協議の席にすらにつかない場合は、
　デベロッパーとしてどう対処したらよいか？
◆リニューアルに協力しないことが更新拒絶の理由たりえるか？
◆商業施設・SCにおいて立退料を低額に抑えるコツ
◆契約期間途中でも、賃貸人はテナントに対して区画移動を請求できるか？

【トラブル3】中途解約金の支払いをめぐって争いになった事案
［概要］
期間5年の定期借家契約において、テナントが契約してから6か月後に中途解約した。契約書には中途解約条項として、テナントの残存賃貸借期間の全賃料相当額を支払うという条項が定められており、賃貸人がテナントに対して中途解約金の支払いを求めたところ、賃貸人は賃料の6か月相当額は支払うが、それ以上は一切支払わないと拒絶してきた。

◆賃貸人は中途解約禁止条項に基づき残余賃貸借期間中の全賃料相当額を請求できるか？
◆本件物件が、映画館やボウリング場、ホテル等の汎用性が低く用途が限定されている施設の
　場合はどうか？
　デベロッパーが、自らの負担で内装費用を負担している場合はどうか？
◆期間中は一切の中途解約ができない旨の中途解約禁止特約が締結されていた場合は、
　テナントは中途解約できず、期間満了日まで賃料を支払い続ける義務を負うのか？

【トラブル4】定期借家契約の事前説明の内容が争われた事案
［概要］
普通賃貸借契約のテナントに対して建替え計画を理由に、現行の普通賃貸借契約を、建物解体時を期間満了時とする定期借家契約に切替えてほしいと要請した。協議の結果、テナントは了解し、普通賃貸借契約を合意解約し、定期借家契約を新たに締結することとなり、賃貸人は事前説明書を交付して、そこにテナントからの承諾印も貰った。しかし、実際に契約満了日が近づいてくると、テナントは「法定更新とか正当事由について、具体的な説明を受けなかった」「賃貸人が行ったのは単に事前説明書を読み上げただけだった」と主張し、借地借家法38条2項の要求する事前説明のレベルに達していないので、切替えは無効だと主張してきた。

◆かかるテナントの主張は認められるか？（法はどの程度の事前説明を要求しているのか？）
◆事前説明の場面で、テナントから「定期借家契約の場合には法定更新の制度や更新拒絶に
　正当事由を認める制度が排除されるとは具体的にどういうことか？」と質問された場合、
　デベロッパーの担当者としてはどのように回答すべきか？（六法全書の該当箇所を
　読み上げる対応でよいか？）

【トラブル5】　定期借家契約書の内容についてテナントから要望を受けた事案
［概要］
普通賃貸借契約を締結しているテナント乙に、デベロッパーが、会社の方針として来年から定期賃貸借契約に切替えていくことになった。賃料やその他の条件は一切変わらないので、定期賃貸借契約に切り替えて欲しいと要請したところ、乙はそういうことなら仕方がないといって承諾した。デベロッパーが会社の定期借家契約のひな型を手渡したところ、乙は「この内容で構わないが、せめて再契約を約束する条項だけはつけて欲しい。この程度のことさえも受け入れてくれないのであれば、あまりに横暴なので、切替えには応じい」といって、条項の挿入を強く要請してきた。

◆テナント乙の要望を聞き入れることについて何か法律上の問題があるか？　
◆どのような条項であれば、挿入しても問題ないか？

開催日時	2013年2月19日（火）　13:00～17:00
会場	東京ガーデンパレス　東京都文京区湯島1-7-5　TEL.03-3813-6211 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

松田恭子（まつだ　きょうこ）
フロンティア法律事務所　弁護士
パートナー
1970年生まれ。早稲田大学法学部卒業。第二弁護士会所属。2012年12月よりフロンティア法律事務所のパートナーに就任。不動産賃貸関係を主な取扱業務とし、ショッピングセンターや百貨店等におけるデベロッパーとテナントとのトラブル交渉を日常的に手がける。裁判事件でも、テナントへの定期借家契約への切替えを求める裁判、賃料値上げ・値下げに関する裁判、原状回復工事関連の裁判等を数多く手がけ、リニューアル工事に協力しないSCのテナント退店を求めた裁判では、路面店とは異なるSC独自の特殊性を主張し、一審の敗訴判決を翻し、高裁で明渡認容判決（後に確定）を獲得した。
主な講演実績として、日本ショッピングセンター協会を始め、百貨店、ショッピングセンター、マンション管理会社等において、社員研修、スキルアップのための講演を数多く実施している。
著書には、『商業施設・SCのテナント契約をめぐるリスク管理実践マニュアル』（綜合ユニコム・2010年刊）がある。

［ホームへ戻る］　お問合せ：03-3563-0099　E-mail