綜合ユニコム｜「借地」「底地」の評価と取引実務

綜合ユニコム｜セミナー

借地権・底地の基礎から価格査定、借地権・底地割合査定、
譲渡承諾料・条件変更承諾料・更新料・継続地代算出、
売買交渉時の留意点までを多彩な取引実例や資料をもとに解説！

「借地」「底地」の評価と取引実務

ご案内
　金融機関の債権処理や地主・資産家の相続案件の増加に伴って、これまで流通性が低かった借地権・底地の取引が増えてきています。しかし、実際の借地権・底地の取引にあたっては、法・税務面はもちろん、複雑に絡み合った借地権者及び所有者との関係や金融機関の融資の問題など、借地権・底地特有のリスクを読み込んだうえで評価を行ない、交渉を進めることが求められます。
　本セミナーは、借地権・底地の評価や売買交渉の専門家としてさまざまな案件に対処してきた講師をお招きし、借地権・底地の基礎と評価の考え方を学んだうえで、実際の取引事例を基に交渉の進め方から評価のポイントまでを解説することで、実際のプロジェクトで直面するであろう具体的なケースに対応する実践力を養ってまいります。また、借地権者・個人（第三者）・底地買取業者が底地を取得した場合の取引価格のほか、更新料や地代水準などの各種実データを資料として配布いたします。
　不動産開発担当者はもとより、金融機関において不動産投融資に携わる皆様のご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13：00～17：00
※途中、15時前後に約15分間のコーヒーブレイクタイムのほか、随時休憩を挟みます。

I.「借地権」の基礎と評価算定のポイント
1. 借地権とは
　（1）借地権の定義
　（2）借地権の価格（法的側面、経済的側面から見た利益）
2. 借地権割合
3. 借地権および底地の評価の基礎
　（1）コーヒーカップソーサー理論
　（2）借地権と底地の評価
4. 譲渡承諾料等
　（1）譲渡承諾料（名義書換料）
　（2）条件変更承諾料
　（3）更新料
　（4）継続地代
5. 実例から学ぶ借地権の評価
【実例】
　　●所在地：東京メトロ銀座線「○○駅」北方600m
　　●敷地面積：300㎡
　　●用途地域：商業地域（建蔽率80％、容積率700％）
　　●接道条件：西側幅員33mの都道に間口15m接道
　（1）借地権割合法による価格
　（2）賃料差額還元法による価格
　（3）借地権残余法による収益価格
　（4）試算価格の調整および借地権価格の決定

II. 「底地」の基礎と評価算定のポイント
1. 底地とは
　（1）底地の定義
　（2）底地の価格
2. 実例から学ぶ底地の評価
【実例】
　　●所在地：東京都荒川区
　　●土地面積：1,000㎡
　　●用途地域：準工業地域（建蔽率60％、容積率300％）
　（1）標準的画地価格の査定
　（2）対象不動産の土地価格の査定
　（3）底地割合の査定
　（4）割合方式による底地の試算
　（5）収益還元法による収益価格

III. 実例から学ぶ「借地権」「底地」の取引・評価実務
1. 【実例】借地権の取引実例解説
　●借地権を地主に売却したケース（東京都練馬区／190㎡）
　●借地権者が等価交換を希望したケース（東京都江戸川区／330㎡）
　●借地権を地主に売却したケース（東京都墨田区／100㎡）
　●借地権を第三者に売却したケース（東京都江東区／630㎡）
　●借地権を地主に売却したケース（東京都墨田区／100㎡）
　●借地権付建物売却のケース（東京都北区／200㎡）
　●借地権の評価ケース（東京都○○区／450㎡）
　●競売により落札した借地権のケース（東京都台東区／100㎡）
2. 【実例】底地の評価・取引実例解説
　●借地権分譲マンションの底地評価（東京都港区／280㎡）
　●借地権分譲マンションの底地評価（東京都○○区／3,000㎡）
　●底地評価（東京都世田谷区／450㎡）
　●底地の第三者間取引（東京都杉並区／182㎡）
　●30箇所以上の貸宅地の底地評価（東京都○○区／4,500㎡）
　●市街化調整区域内の底地評価（○○県郊外／20,000㎡）、等
3. 底地の相続税の更正処分の実例

付属資料借地権・底地の実態
1. 借地権・底地の実態調査（首都圏／1993年）
　●借地権・底地の取引形態
　●借地権・底地価格の決定方法
　●更新料
　●建替え承諾料
　●継続地代
　●実際に取引された借地権・底地価格の更地価格に対する割合
　●実際に取引された借地権・底地割合と相続税路線価に定める借地権・底地割合との相関性
2. 全国における更新料等の授受の実態（1987年）
　●更新料（堅固建物、非堅固建物）
　●名義書換料（堅固建物、非堅固建物）
　●増改築承諾料（堅固建物、非堅固建物）
　●条件変更承諾料
3. 普通借地権の地代水準（東京23区／2003年）
4. 底地の売買価格（13事例）
5. 地権者が底地を取得した場合の取引価格（15事例）
6. 個人（第三者）が底地を取得した場合の取引価格（3事例）
7. 底地買取業者が底地を取得した場合の取引価格（9事例）
※付属資料5～7の事例は、2008～11年の取引事例。

開催日時	2012年10月15日（月）　13:00～17:00
会場	銀座ラフィナート　東京都中央区銀座1-26-1 TEL.03-3564-0888 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

芳賀則人（はがのりひと）
株式会社東京アプレイザル代表取締役
不動産鑑定士
1953年北海道生まれ。神奈川大学法学部法律学科卒業。81年不動産鑑定士登録。同年4月東京アプレイザル設立（90年に株式会社に組織変更）。現在、850会計事務所と鑑定業務に関して提携契約を結び、相続における鑑定評価を中心に業務を展開。95年土地評価実務学校を開校。2003年NPO法人相続アドバイザー協議会を設立し、理事長に就任。借地権・底地に関する鑑定評価・売買交渉を数多く手掛けるほか、講演・執筆など幅広く活躍中。

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