綜合ユニコム｜商業施設における「テナント賃料」の設定計算手法（演習）【基礎講座】

綜合ユニコム｜セミナー

商業テナントの賃料設定はどのような基準をもとに、どのような手順で計算していくのか。
業種ごとの賃料負担能力はどのように見極め、算出すればよいのか。
“失敗しない”商業施設にするためのポイントを賃料設定演習とともに習得する！

商業施設における「テナント賃料」の設定計算手法（演習）
【基礎講座】

ご案内
　消費の減退や慢性的なデフレ不況など商業施設を取り巻く経済環境は依然厳しく、施設の開発・投資・運営事業者にとって、事業計画や資産価値評価の見直しが急務となっています。とりわけ、売上歩合賃料を設定した場合には、テナント売上げの変動が営業キャッシュフローに大きく影響を及ぼすだけに、今一度、業種ごとに異なるテナントの賃料負担能力を見極めて事業を再構築していく必要があります。
　具体的には、こうした環境下でテナントと賃料交渉を行なう場合、月額賃料をどのような手順で、どのような基準を設け、どのような計算手法で設定すればよいのでしょうか。当該施設の事業収支を考慮しながらも、テナント業種ごとにキメ細かい計算を行なうことで微調整を図り、デベロッパーとテナント双方が納得できる数値を算出することが必須の条件となりますが、その精度を高めるためには押さえるべきポイントが多く、簡単には算出できません。
　本セミナーでは、業種・業態別に最新の賃料負担能力を分析し、実際にテナントが支払っている賃料について実態を報告するとともに、テナントに対して条件提示をする際に効果的な“根拠ある数値”の算出手法を、実際に計算機を使った演習を通して学んでまいります。また、再開発事例や業態転換の動きなど商業施設を取り巻く最新動向や、事業収支計画策定時の留意点などについても詳解いたします。
　商業施設の開発・投資・運営等に携わる方々の積極的なご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00　※講演途中で随時休憩を挟みます

Ⅰ. 失敗しない商業施設をつくるために把握すべき留意点
1. 不動産としてみた場合の商業施設の特徴
　・商業施設における売上高の重要性とこれを決める要因
2. 競合環境の把握
　・消費・競合環境の変化
　・商業施設の全体トレンド
　・最近開業した商業施設の動向
3. 顧客ニーズの把握
　・商圏の把握（商業力と商圏範囲、商業データの把握）
　・有望なマーケットの把握（ファミリー、団塊世代、シニア）
4. 出店者（テナント）ニーズの把握
　・施設コンセプトの重要性、ターゲットのライフスタイルに応える業種・業態
　・出店意欲旺盛なテナントの動向把握
5. 売上予測の精度がポイント
　・施設の吸引力（ハフモデルを中心に、その効果と限界）
　・１世帯当たりの購買力（家計調査年報）
　・その他の売上予測方法（面積シェアなど）

Ⅱ. 事業計画策定時の留意点
　　～商業施設に特徴的なポイントを中心に
1. 前提条件の整理
　・面積有効率、フロア別の階層効用比、開業費、建築設備費及び工事区分など
　・中長期計画作成における試算条件の設定
　　（収入・支出項目のＵＰ・DOWN率など）
2. 事業計画策定のポイント
　・設備投資（初期投資、リニューアル、ライフサイクルコストなど）
　・資金調達（デットとエクイティ、保証金の考え方、不動産証券化の流れなど）
　・事業収支（賃料形態など商業施設に特徴的な事項を中心に）
3. 投資評価指標
　・単年度黒字年、累損解消年、投下資本回収年、ROI、ROE、NPV、IRRなど
　・収益確保のために事業計画と資産価値評価の見直しをどのように行なえばよいのか

Ⅲ. テナント賃料設定の留意点
1. デベロッパーからみた賃料設定
　・必要コストと期待利益から算出
　・資金提供者（投資家、レンダー）からみた賃料設定
2. テナントからみた賃料設定
　・テナント業種ごとの収益構造、出店経費、不動産分配率を理解する
　・ますます重要になるテナント支払い可能賃料という視点
3. 類似事例からみた賃料設定
　・類似施設の分析による比較賃料

Ⅳ. 賃貸条件の実態と動向
1. 昨今の賃貸条件
　・キーテナント、物販、飲食、サービス施設など業種・業態別の賃料実態
　・主な業種・業態にみる賃貸条件の事例
2. 今後の賃貸条件
　・敷金・保証金、賃貸借期間、定期借家契約の動向
　・不動産証券化による影響
　・低成長期における賃料改定の考え方

Ⅴ. ケーススタディ（演習）
1. 施設吸引力からみた売上予測、可能売上高の算出
2. 投資に見合う賃料の算出
3. 支払可能な賃料の算出
4. 不動産経費分配率の活用

開催日時	2012年7月26日（木）　13:00～17:00
会場	銀座ラフィナート　東京都中央区銀座1-26-1　TEL.03-3564-0888 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

白川富章（しらかわ　とみあき）
三菱商事都市開発(株)
運営事業部運営サポートチーム
シニアマネージャー
早稲田大学法学部卒業。1990年4月(株)パルコに入社。同社において、大型商業施設の運営管理やテナントリーシングをはじめ、資金調達・投資計画、マーケティング計画、事業収支計画、新規事業計画、出店開発など多岐にわたる専門業務を経験。2005年9月三菱地所投資顧問(株)に入社。商業施設を中心とした不動産投資信託の資産運用業務を担当。08年5月(株)丹青アセットマネジメント代表取締役、09年11月(株)丹青モールマネジメント取締役プロパティマネジメント統括部長等を歴任し、12年2月より現職。都市型商業施設開発・運営会社において運営管理業務全般のサポートに従事している。
中小企業診断士、宅地建物取引主任者、（一社）不動産証券化協会認定マスター、SC経営士。

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