綜合ユニコム｜プロパティマネジメント［PM］実務講座

綜合ユニコム｜セミナー

不透明なマーケットで「確実性」を生み出すのは、PMの“腕前”だ！

“腕のよいプロパティマネジャー”を目指す
プロパティマネジメント［PM］実務講座

【実務習得】
外部成長はもとより内部成長さえ描きづらい現在の不動産市況のなか、
益々求められる物件収益の維持・向上を実現する本物のプロパティマネジメント。
具体的なPM業務を、さまざまなケーススタディを通して学ぶことで、
オーナー・投資家・金融機関・アセットマネジャーから信頼されるPMを目指す！

ごあんない
　日本の不動産市場は引き続き先行き不透明な状況にあります。都市・エリアによっては今が賃料相場の底と捉える向きもありますが、そこから不動産価値の上昇シナリオを描くことは困難であり、オーナーや投資家・アセットマネジャーにとっては、現在保有している物件の収益性や価値をいかに守り高めていけるかが益々重要となります。
　PMにとっては、彼らの期待に応え信頼を勝ち得ていくためにも、不動産に対する専門的な知識はもちろんのこと、現場の様々な局面に対応して高い実務能力を発揮する「プロパティマネジャー」としての“腕前”が大きく問われています。PMの“腕前”如何によって、稼働率の改善、キャッシュフローの確定、コストの削減、付加価値の創造などが達成できる可能性は高まります。また、これからもPMとして事業継続していく――存在意義を証明するカギも、PMの“腕前”や力量にあるといえるでしょう。
　本セミナーでは、不況時の米国で豊富なプロパティマネジメント・アセットマネジメントの実務経験を有する講師をお迎えし、現在の日本不動産市場において「オーナー」「投資家」「金融機関」「アセットマネジャー」から信頼される“腕のよいプロパティマネジャー”になるための実務ノウハウとマインドを学びます。PM業務に携わる不動産事業者の方々の積極的なご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13：00～17：00　※15：00前後に15分間のコーヒーブレイクを挟みます。

Ⅰ. プロパティマネジメントの「腕の良さ」とは何か？
　「力量」を求めて変遷した米国PMの2つのアプローチ
●１つは「規模の拡大」
　ワンウィンドウショッピング／ＰＭに関する業務および市場の拡大と連携強化
●もう１つは「サービスオリエンテッド」
　ブティック型ＰＭ、質の追求／上場型ＰＭ会社の限界
●２つのアプローチの実例
　―PMの「仕事の質」とPMの「会社」をめぐって―

Ⅱ. プロパティマネジメントの本質的業務
●プロパティマネジメントが求められる背景
　―米国不動産への資金の流れの変化と不動産プレーヤーの変化―
　　・不動産の所有（投資家やオーナー）と経営
　　　（アセットマネジメントとプロパティマネジメント）の分離
　　・市場の上昇時・下降時など、各局面での賃料収入の安定化・最大化が求められる
　　・アセットマネジャー、プロパティマネジャーの必要性
　　・不動産マネジメントにおける米国と日本の本質的な役割の違い
●プロパティマネジャーの本質的業務
　　・プロパティマネジメントの位置づけ
　　　“物件購入 → 保有（価値向上）→ リファイナンス → 物件売却 →
　　　　再度物件購入”：一連の流れのなかでの役割
　　・プロパティマネジャーの力量とは？
　　・アセットマネジャーとの関係
　　　―AMの「信頼」を勝ち得るには？
　　　―クライアントであるAMの「リーダーシップ」を引き出すには？
　　　―AM・PM双方の能力を高めるには？
　　　　―AMの「半歩先」を目指せ
　　・アセットマネジャーとプロパティマネジャーの役割の違いと共通点
　　“Hand with Dirt”と“投資家のために”
　　・最大の目的は「物件の価値アップ」と「アップの可能性追求―いかに考えるか」
　　・具体的な業務は「リーシング＆マネジメント」
　　　―「物件の魅力・能力」を、いかにして「家賃の最大化」と
　　　　「優良テナント確保」に結びつけるか―
　　　オーナー名義の会計、物件管理、外注業者管理、テナント
　　　サービス、マーケット調査、リーシング、各種レポートの作成

Ⅲ. “優れたプロパティマネジャー”になるための基本能力
●アドバイザリー能力
　収益最大化のための賃貸借条件設定・リニューアル（物件バリュー・出口戦略に対する認識、
　テナントの動向把握）／不動産価値向上能力（クライアントの目的への理解力と具体的能力・
　創造力、リノベーション）
●テナントリーシング能力
　自物件の特性とマーケットに対する習熟度／仲介業者との信頼関係／物件バリューに対する
　感受性（ＤＣＦ）／ストーリーとポリシーをつくり、ネゴのなかで実現していく交渉力／
　定借を利用する可能性
●物件のハードおよびオペレーション能力
　「チーフエンジニアコンセプト」と「ジェネラルマネジャーコンセプト」
　「テナント満足度」／リースの更新／ビルメンの再ビット／いかにして「ビル管理能力」を
　「物件価値」に結びつけるか
●レポーティング能力
　システムの重要さ／レポートする「スタンス」と「中身」は／レポートの“オーディエンス”
　は誰か
●PMフィーの設定能力
　アセットマネジャーの望むものへの洞察力／実現の自信のあるものをインセンティブフィー
　として提案／提案により自信のあることをもアピール／双方に過度の負担を負わぬように
　下限・上限などを設定

Ⅳ.ケーススタディで学ぶプロパティマネジメント実務
　ケース①：PMの「腕が上がる」瞬間
　　　　　　　――「本質」に気付くとき
　ケース②：PMの「腕が上がる」瞬間
　　　　　　　―― AMが「悲鳴」を上げるとき
　ケース③：PMの「腕が上がる」瞬間
　　　　　　　――「考える風土」はどうして出来た
　ケース④：PMの「腕が上がる」瞬間
　　　　　　　――「成功してください」研修とは会社の与える贈り物
　ケース⑤：ボスは要らない。要るのはリーダーだ
　ケース⑥：「当然に求められているもの」、さらに「その上」をやってみる
　ケース⑦：物件の「ポテンシャル」を見抜き、運営の方向を出す「Direction は力なり」
　ケース⑧：「退屈なロビー一新」の決め手はテナント
　ケース⑨：AMの言動に「相互の信頼」を損なうものを感じたとき
　ケース⑩：AMに不審を抱かれたとき（ピンチのとき）リカバリーの実際
　ケース⑪：AMから求められるPMの人物能力像
　　　　　　「ジェネラルマネジャー」の実際
　ケース⑫：よき「チーム」の成り立ち、作り方
　ケース⑬：AMへの説得。「チーフエンジニア」とアカウンタビリティ
　ケース⑭：PMから見て重要な物件売買の実際（１）
　　　　　　よきマネジャー（インベストメントバンカー）と単なるブローカーの違い
　ケース⑮：PMから見て重要な物件売買の実際（２）
　　　　　　不動産の「Value を売る」－売るものの実態とは
　ケース⑯：PMから見て重要な物件売買の実際（３）
　　　　　　不動産の買い手のマネーの性質に合わせたストーリー作り

開催日時	2012年4月12日（木）　13:00～17:00
会場	銀座ラフィナート　東京都中央区銀座1-26-1　TEL.03-3564-0888 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

植野正美（うえのまさみ）
Ｕ.Ａ.Ｐ.Ｍ.Consulting, LLC　代表
慶應義塾大学商学部卒業後、ゼネコンのハザマ入社。（財）国際開発センターに出向し、マレーシア、ロスアンゼルス、ホノルル、シアトル等の勤務を経て、1995年退社。シアトルでは、ハザマ所有の44階建てオフィスビルのアセットマネジメント・プロパティマネジメントに従事。また、同ビルの従前のプロパティマネジメント会社を米国ラサールパートナーズ社に変更し、その交替作業・業務立ち上げ、監督業務を行なう。96年、米国ラサールパートナーズ社（現・米国ジョーンズラングラサール）に入社。主に米国西海岸でプロパティマネジメント、インベストメントバンキング業務に従事し、ロスアンゼルスではオフィスビル数棟の売却にも携わる。その後、Ｕ.Ａ.Ｐ.Ｍ. Consulting, LLCを設立し独立。シアトル在住だが、現在は外資が日本で購入した物件のプロパティマネジメントのコンサルティングなどに従事するため来日中。『月刊プロパティマネジメント』（綜合ユニコム刊）2004年5月号から06年8月号まで、「時は現在、ニッポンPM物語」を連載。07年3月には、最新刊『アメリカビル物語』を刊行し、好評を博している。

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