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更新料特約・敷引特約を「有効」とする最高裁判断が与える
今後の“賃貸借契約”への影響とは？

賃貸借契約における 地代・賃料等をめぐる不動産法務
～近時の最高裁判決を踏まえた法的解釈と実務対応のあり方～

ご案内
　本年3月及び7月、最高裁判所が賃貸借契約における「敷引特約」の有効性を認め（最高裁判決平成23年3月24日、及び同平成23年7月12日）、また本年７月、最高裁判所が「更新料特約」の有効性を認めました（同平成23年7月15日）。これら判決により、賃貸借契約における敷引金や更新料の支払いをめぐるこれまでの実務的慣行が概ね是認されたことになります。そして、今回の最高裁の判断を正しく理解し、かつ今後の賃貸借契約に与える影響についても、その概要を把握することが、賃貸借契約を締結するうえで重要なウエイトを占めるようになると予想されます。
　そこで、本セミナーでは賃貸借契約における“金銭の支払い”、具体的には、賃料及び一時金支払特約をめぐる法律問題に焦点を当て、いま現在、さらに、今後の賃貸借契約において問題となりうる点などを整理するとともに、それぞれの法的解釈について実務担当者を講師に招き、具体的な解説をしていただきます。あわせて、賃料増減額請求（特に賃料減額請求）の要件及び効果、賃料減額請求について特約がある場合の当該特約の有効性及び当該特約の果たす役割についても、解説をしていただきます。また、近時の債権法改正の動向についても関連する点も探ってまいります。
　不動産賃貸業務に携わる実務担当者をはじめ、PM・AM会社、さらにはテナントサイドの方々などのご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:30～16:30 （15時前後に15分間のコーヒーブレイクを挟みます）

1. 更新料特約及び敷引特約の有効性について
　「賃貸借」の対価性
　更新料特約の有効性（下級審判例及び最判平成23年7月12日）
　　● 更新料特約の法的性質
　　● 更新料特約は、「消費者の権利を制限し、 又は消費者の義務を加重する
　　　 消費者契約の条項」に該当するのか（消費者契約法第10条前段）
　　● 更新料特約は、「消費者の利益を一方的に害する」条項であるか
　　　（消費者契約法第10条後段）
　敷引特約の有効性（下級審判例、最判平成23年3月24日及び最判平成23年7月15日）
　　● 敷引特約の法的性質
　　● 敷引特約は「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する
　　　 消費者契約の条項」に該当するのか（消費者契約法第10条前段）
　　● 敷引特約は「消費者の利益を一方的に害する」条項であるか（消費者契約法第10条後段）
　上記の各最高裁判決の射程および実務対応について
　　● 更新料及び敷引特約の法的性質について明示及び合意することは必要か
　　● 複数の一時金支払特約が並存する場合にはどのような点に留意すべきか
　　● 賃借人が事業者である場合には、どのように考えればよいか

2. その他一時金支払特約の有効性に関する問題
　（近時の裁判例を中心に）
　礼金不返還特約の有効性について
　　● 礼金の法的性質
　　● 礼金不返還特約を有効とする判例の考え方
　　● 礼金不返還特約を無効とする判例の考え方
　　● 第1講座の最高裁判決を踏まえての検討
　定額補修分担金特約の有効性について
　　● 定額補修分担金の法的性質
　　　――定額補修分担金と敷金の関係はどのように理解すればよいか
　　● 定額補修分担金特約を有効とする判例の考え方
　　● 定額補修分担金特約を無効とする判例の考え方
　　● 第1講座の最高裁判決を踏まえての検討
　中途解約違約金支払特約の有効性について
　　● 中途解約違約金の法的性質について
　　● 普通賃貸借の場合
　　● 定期借家の場合
　その他一時金支払特約に関連する問題

3．賃料増減額請求権について
　賃料増減額請求権の法的解釈及び実務対応
　　● 賃料増減額請求制度の趣旨及びその法的性質について
　　● 賃料減額請求が認められるための要件
　　● 賃料減額請求が認められた場合の効果
　賃料増減額請求に関する特約が存する場合
　――賃料減額請求を未然に防止することの可否
　　● 賃料自動改定特約の有効性及び効果
　　● 賃料不減額特約の有効性及び効果
　　● その他賃料増減額請求に関する特約について
　特殊な賃貸借契約における賃料減額請求の検討～判例に表れた事案を中心として～
　　● いわゆるオーダーメイド賃貸の場合
　　● サブリース目的で転貸事業者に一括賃貸した場合
　　● 売上歩合型の賃料を内容とする賃貸の場合

4. その他賃料等をめぐる問題点
　賃料等の交渉をめぐる弁護士法上の問題点
　債権法改正の動向
　　●原状回復義務に関する特約の効力（賃借人が消費者で、賃貸人が事業者である場合）
　　●賃貸人の交代が生じた場合の旧賃貸人の敷金返還債務担保義務について
　　●民法上の賃料増減額請求　等

5. 質疑応答

開催日時 2011年12月15日（木）　13:30～16:30
会場 アイビーホール　
東京都渋谷区渋谷4-4-25　TEL.03-3409-8181
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費 35,700円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 1,700円含む）
●同一申込書にて２名以上参加の場合は
33,600円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 1,600円含む）
※テキスト・コーヒー代を含む。
▼内容に関するお問合せは
綜合ユニコム株式会社 企画事業部
〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

野間 敬和 （のま　よしかず）
TMI総合法律事務所
弁護士
1993年3月同志社大学法学部卒業、95年3月同志社大学大学院法学研究科私法学専攻修了。2003年5月バージニア大学ロースクール修了（LL.M.）。04年2月からケンタッキー州のワイアット・タラント・アンド・コームス法律事務所勤務。04年5月ニューヨーク州弁護士資格取得。04年12月に東京弁護士会に登録、TMI総合法律事務所に勤務し、メリルリンチ日本証券㈱に出向。06年7月にパートナーに就任。
主な取扱分野は、一般企業法務、不動産取引、金融取引、金融コンプライアンスなど。

高木 瑛子 （たかぎ　えいこ）
TMI総合法律事務所
弁護士
2004年3月一橋大学法学部卒業、04年4月に最高裁判所司法研修所入所。06年10月第二東京弁護士会に登録。06年10月からTMI総合法律事務所に勤務。
主な取扱分野は、一般企業法務、金融取引、金融コンプライアンス、証券化／プロジェクトファイナンスなど。

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