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綜合ユニコム［不動産マネジメントセミナー］

空室が多い物件をリニューアルして収益改善を図りたい
入居者に選ばれる確かな「価値」を物件に与え、“高賃料”“高稼働”を実現したい

オーナーに納得してもらうための 賃貸マンション［リニューアル］の投資分析と提案手法

プロジェクト遂行に必須の計数感覚を演習形式で学ぶ!

【解説&事例】 リニューアル企画の成否のポイントと 入居獲得への「沸点超え」の実現策 【例題】 投資「判断指標」の理解／ 【演習】 オーナーを説得する「投資分析」シナリオ

ごあんない 　 新築、リニューアルを問わず、建築プロデュースをする際は、投資分析の確かな理解が不可欠です。オーナーは建物の「キャッシュフロー」を求めています。 　そのニーズに応えるべく、企画提案する担当者には、投資分析の指標の理解と、数値分析による投資リスクの見極め、そして説得力ある提案ノウハウの習得が求められています。 　特にリニューアルの場合は、現状維持よりもリニューアルを実施した方が良いということを、論理的な筋立てと試算からオーナーに納得してもらわなくてはなりません。本当にこのコストをかけて良いのか、かけた費用のリターンはどのくらいなのか。そのほとんどはオーナーのローンで捻出されるであろうリニューアル費用の妥当性と効果を示せるプレゼンテーションでなければ、オーナーは決してOKを出しません。 　本講座では、提案のベースとなる投資分析について、CPM®（米国不動産経営管理士）、CFP®（上級ファイナンシャル・プランナー）である�潟Aートアベニューの藤澤社長から、同社が実際に現場で実践されている手法をご指導いただきます。これまで、リニューアル提案をしてもなかなか成約できなかった、あるいはこうした視点を提案書に反映できなかったという建築事業者様、ぜひご参加ください。 その日から、貴社のプレゼン内容が変わります。

セミナープログラム＆タイムスケジュール 13:00〜16:50　※途中、休憩を挟みます。 �T.賃貸市場の現在と「リニューアル企画」 　1）賃貸マンションの最新マーケット動向 　　○貸し方の多様化、仲介手数料のゼロ化の動き 　　○リニューアルが進まない理由 　2）リニューアル企画は新築企画より難しい 　　○新築マジックがない。中途半端なリフォームは入居者を動かせない 　　○リニューアルを推進するための必須3要件 　　（これがない説明では、オーナーは決意できない!） 　　　�@投資分析 　　　�A「入居の沸点」超え 　　　�B10年平均利回り 　3）「入居の沸点超え」とは? 　　○「本当の入居者ニーズ」の捉え方 　　○設計・リニューアルプランの前の「市場調査」「エリアマーケティング」 　　○間取り変更の実例 　　○「物件の格」を高める外観変更の実例 �U.収支から判断し投資を決める提案シナリオ�@ 　　〜【例題】投資「判断指標」の理解 　1）オーナーは「建物」ではなく「キャッシュフロー」を求めている 　　○数万円のエアコンの取り付けから大規模な改修工事まで、 　　　すべては「収支分析」がカギ 　　○“ローンを組む”不安にその場で応えられる金融電卓 　　○自己資金は「後から出す」こともできる・・・ 　2）不動産投資における「判断指標」の基礎 　　○PRI（潜在総収入）、ERI（実行総収入） 　　○NOI（営業純利益） 　　○DCR（返済倍数） 　　○ローン定数（k%） 　　○表面利回り、NOI利回り、キャッシュフロー利回り 　　○CCR（自己資金利回り） �V.収支から判断し投資を決める提案シナリオ�A 　　〜【演習】オーナーを納得させる投資分析 　1）投資分析指標はリスクを見極めるためにある 　　○現状の条件が数年後悪化した場合のリスクを確認する 　　○リニューアルは最後にコストを出すべき 　2）オーナーを口説けるプレゼンテーション手法とは 　　○DCRから逆算する 　　○「現状維持（As is）」と「リニューアル後」の収支の差を明示する 　　○単年度収支ではなく、中長期的な収支で分析する 　　〜「リニューアル企画分析表」の使い方 �W.まとめ 　　○これからこそ「企画」と「運営」が重要 【持ち物】　電　卓 演習では電卓を使用いたしますので忘れずにお持ちください。 ローン支払い額や設定期間ごとの借入金残高などが計算できる 金融電卓（ヒューレットパッカード社「10B�U」等）が適しています。

開催日時	2011年4月26日（火）　13:00〜16:50
会場	飯田橋レインボービル　 東京都新宿区市谷船河原町11　TEL.03-3260-4791 ※九段会館より会場を変更いたしました。 　詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき） 　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき） 　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。
持ち物	電卓（金融電卓が適しています。）
募集定員	40名様（お申込先着順）
（インターネットでもお申込みできます）
お問合せ・お申し込み先 綜合ユニコム株式会社 企画事業部　 〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール 藤澤　雅義（ふじさわ　まさよし） オーナーズエージェント株式会社　代表取締役 株式会社アートアベニュー　代表取締役 CPM®／米国不動産経営管理士（サーティファイド・プロパティ・マネージャー） CFP®／上級ファイナンシャル・プランナー IREM JAPAN（全米不動産管理協会 日本支部）2003年度会長 IREM FUCULTY（IREM認定講師） 21C.住環境研究会 代表幹事 NPO法人 アパート研究会　理事 一般社団法人　日本賃貸経営業協会　理事 1961年生まれ。都内の不動産会社およびハウスメーカー勤務を経て、96年に賃貸物件の企画・建築プロデュースおよびその経営管理（プロパティマネジメント）を専門とする�潟Aートアベニューを設立、代表取締役社長に就任（首都圏で展開）。2001年、全国の不動産オーナーと賃貸ビジネスを行なう業者への業務支援とコンサルティングをするオーナーズエージェント�鰍�設立し、代表取締役社長に就任。 「『現場』で経営管理/プロパティマネジメントの実務にあたっているものこそが、一番収益不動産のことを理解し、詳細な市場調査を基に企画を立案し、的確な事業計画を立てることができる」が持論。 著書に『実践版　アパート・マンション経営　企画運営マニュアル』（住宅新報）、『200万円からはじめるマンション投資術』（主婦の友社）など。また、2010年4月に最新刊『アパート・マンション投資「収益改善」＆「リニューアル企画」マニュアル』（綜合ユニコム）を上梓した。 綜合ユニコム刊　藤澤雅義氏 著作 付録CD-ROM（各種帳票、エクセルシート）付　 絶賛発売中！ アパート・マンション投資 「収益改善」＆「リニューアル企画」マニュアル ●定価37,800円（税込） ●2010年4月23日発刊 ●A4判／縦型／134頁 ●付録CD-ROM：物件評価表／コンペア式賃料査定票／ヒアリング 　シートと間取り集／市場調査チェックシート／現入居者ヒアリング 　シート／業務委託契約書／事業収支分析表／間取り図面集

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