綜合ユニコム｜「年金資金」獲得のための不動産ファンド戦略研究

綜合ユニコム｜セミナー

本セミナーは、3月17日開催予定分を延期し、開催するものです。

長期安定資金として積極的な不動産投資が待ち望まれる「年金資金」
アンケート調査とゲートキーパーによる実態詳解を通じ、受託のチャンスを探る！

「年金資金」獲得のための不動産ファンド戦略研究

金融危機後、年金資金の不動産投資目線はどのように変容したのか。
彼らの不動産投資意欲はまだ残っているのか。投資意欲を駆り立てる手法はあるのか。
目標利回り・実績利回りやターゲットアロケーションの推移、
今後の不動産投資に対する考え方等を整理し、年金運用プロセスや私募ファンド投資の考え方、
情報開示はどこまで要求されるのか等、徹底的に研究する。

ごあんない
　現在、不動産AM・ファンド会社の多くは金融危機の経験から金融情勢に左右されないファンド運用を実現するため、コア型あるいは非上場リートといった長期安定志向の不動産ファンドを組成する動きが活発で、その資金の担い手として「年金」に大きな注目が集まっています。一方、年金資金にとっても退職者の増加・現役世代の減少は避けて通れず、従来どおりの伝統的な運用方針・ポートフォリオでは支給額を確保できなくなる恐れもあり、オルタナティブ投資の一つとして不動産投資が視野に入ってくる状況にあります。
　しかし、不動産ファンドバブルで苦い経験をした基金もあり、また伝統的資産のみへの投資を崩さない基金も依然多く、どこまで不動産投資に前向きなのか、AMがどのようなファンドでどのようにアプローチし、どのような情報を開示すれば彼らの投資意欲を駆り立てられるのか、その実態は容易には掴めません。
　そこで本セミナーでは、年金基金へのアンケートを基に彼らの不動産投資の実績や考え方、要求リターン等を見ていくとともに、不動産私募ファンドの最新実態調査から不動産AM・ファンド会社が置かれている現状を整理いたします。そして、年金資金と直に接する信託銀行による、年金資金の運用プロセスや母体企業との関係、IFRSの影響、望まれる不動産ファンドの実際（レバレッジ・運用期間・投資対象等）、情報の継続開示の必要性、利益相反の見られ方等、多岐にわたって解説してまいります。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13：00～14：25

Ⅰ. 年金基金の不動産投資と不動産私募ファンド市場
ⅰ. 年金基金の投資の現状
　　――国内および海外年金基金の資産運用の特徴、運用実績を確認する
　１. 年金基金の運用目的と特徴
　２. 年金基金の資産額（資産額ランキング、資産額別の割合）
　３. 目標利回り、実績利回り推移
　４. ターゲットアロケーションの推移

ⅱ. 国内年金基金による不動産投資の現状
　　――「年金基金の不動産投資に関する実態調査」の調査結果を踏まえて
　１. 年金基金の不動産投資実績
　２. 今後の不動産投資に対する考え方
　３. 投資対象として望むファンドスペック（要求リターン、レバレッジ）
　４. 不動産運用会社選定における着目点等

ⅲ. 不動産私募ファンド市場の現状と見通し
　　――「不動産私募ファンドに関する実態調査」（2011年1月）の調査結果を踏まえて
　１. 不動産私募ファンドの市場規模
　２. 不動産私募ファンド運営の現状
　　～運用スタイル、投資対象プロパティ・エリア、運用期間、LTV水準、出口戦略
　３. 資金調達環境の変化
　　～デット資金・エクイティ資金調達の回復状況
　４. 運用会社が考えるエクイティ投資家に望まれるファンド
　５. 運用会社が考えるファンドと企業年金が求めるファンド
　６. 不動産投資市場を取り巻く環境(経済・資金流入)の見通し
　７. 不動産賃貸・取引市場の見通し
　８. 今後の不動産私募ファンド市場

［講師］：
　小宮敬 ㈱住信基礎研究所私募投資顧問部副主任研究員
　室剛朗 ㈱住信基礎研究所私募投資顧問部兼海外市場調査部副主任研究員

14：40～17：00

Ⅱ. 「年金資金による不動産投資」への戦略的アプローチ
ⅰ. 年金資金の不動産投資状況――信託銀行としての実感
　１. 金融危機による不動産・J-REITの急激な価格調整、ファンドのデフォルト等の影響
　２. 最近の年金基金の不動産投資への見方・・・基金ごとの多様な見通し
　３. 不動産が悪かったのか、運用（やり方）が悪かったのか？
　４. 年金資金における不動産投資の本来的な位置付けとの関係

ⅱ. 年金運用のプロセスを理解する
　１. 年金運用の仕組みと目標
　２. 年金運用のプロセスと関係者の役割
　３. 受託運用機関（信託、投資顧問）と投資運用業者（AM会社）の関係
　４. 年金の時価会計やIFRSの影響
　５. 年金運用担当者の関心、母体企業との関係など

ⅲ. 年金資金による私募ファンド投資の考え方
　１. リターン…不動産利回りとエクイティ利回りの分離。損益利回りとCF利回りの分離
　２. レバレッジ…レバレッジに対する誤解
　３. 運用期間…年金資金による長期運用の本来の意味
　４. 投資対象…コア投資とノンコア投資の別（何がコア投資なのか？）
　５. ファンド選択の目線1…物件・ストラクチャー・AM会社の3つの視点
　６. ファンド選択の目線2…シナリオ別プロジェクションのすすめ
　７. 最近の動向…時価評価の影響は？

ⅳ. 求められる情報開示や不動産AM会社の体制・姿勢
　１. 不動産業界と金融業界（年金基金）
　　…機関投資家とは？ネンキン？カルチャーギャップの実際は？
　２. 情報開示の現状…機関投資家が求める情報と現実との乖離
　３. 継続開示の動き
　　…ARESガイドラインによるスタンダード化、GIPSは必要なのか？
　４. 組織・体制・利益相反…形式から実質への転換
　５. 求められるAM会社とは？
　　…AM会社差別化・アピールと利益相反に関する誤解

ⅴ. 質疑応答

［講師］ 高井良博
　　　　　(社)不動産証券化協会調査部部長代理
　　　　　(中央三井信託銀行㈱不動産業務部付で出向中)

開催日時	2011年4月21日（木）　13:00～17:00
会場	飯田橋レインボービル　東京都新宿区市谷船河原町11　TEL.03-3260-4791 ※九段会館より会場を変更いたしました。　詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

小宮敬（こみやけい）
㈱住信基礎研究所
私募投資顧問部副主任研究員
早稲田大学法学部卒業後、㈱大和銀行（現・㈱りそな銀行）にて不動産評価業務に従事。その後、オリックス㈱に入社し、投資用不動産の投資価値分析、リスク管理業務を行う。㈱住信基礎研究所入社後は私募投資顧問部にて不動産私募ファンドのマネージャー評価、デューデリジェンス業務に従事し、主に投資対象不動産の投資価値分析、ファンドのキャッシュフロー分析、年金基金の動向調査を担当。不動産鑑定士、(社)日本証券アナリスト協会検定会員。

室剛朗（むろたけお）
㈱住信基礎研究所
私募投資顧問部兼海外市場調査部副主任研究員
早稲田大学卒業。明海大学大学院不動産学研究科(専攻:不動産金融工学)修了後、㈱住信基礎研究所入社。入社後、不動産市場のファンダメンタルズに関する調査、分析業務に従事し、主に不動産投資ファンド、デベロッパー等の委託による市場予測、リスクファクターに関する分析等の定量分析を担当。現在は、私募投資顧問部にて不動産私募ファンドのマネージャー評価、デューデリジェンス業務に従事し、主に市場分析、リスク評価業務、年金基金の動向調査を担当。海外市場調査部では、海外の不動産市況分析を担当。

高井良博（たかいらひろし）
(社)不動産証券化協会調査部部長代理
（中央三井信託銀行㈱不動産業務部付で出向中）
京都大学農学部卒業後、1991年三井信託銀行㈱（現・中央三井信託銀行㈱）入社。不動産部門にて、ホールセール不動産の開発、媒介、企画部門等を経験後、不動産証券化の黎明期より、年金・公的資金等の投資や証券化関連業務に従事。2000年日本ビルファンドマネジメント㈱へ出向し、日本初のJ-REITの上場に携わる。02年復帰後、約8年にわたり、年金資金による不動産投資のゲートキーパー、セパレートアカウントの投資マネージャー業務に従事。10年11月(社)不動産証券化協会に出向、現在に至る。不動産鑑定士、国際投資公認アナリスト、証券アナリスト。
主な著書に、『この1冊でわかる不動産証券化の仕組みとその手法』（共著、00年／中央公論新社）、『不動産投資の新潮流』（共著、07年／同）がある。

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