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オーナーとテナントの利害がぶつかり合う賃料減額交渉 難航しがちな交渉を優位に進めるためのノウハウとは！

テナントからの［賃料減額請求］に対する法的対応策と賃料交渉戦略

「賃料減額請求」への法解釈と判例／契約書見直しの際の留意点／額面賃料と 実質賃料のギャップ分析／減額幅の考え方／継続賃料の算出方法など、 オーナーサイドが押さえておきたい「交渉のポイント」をまとめて解説！

ご案内 　景気の低迷が続くなか、テナントからの賃料減額交渉の対応に頭を悩ます不動産オーナー、AM・PM会社が増えています。オーナーサイドとしては、賃料が下がることでキャッシュフローやファンドの運用利回りにも大きな影響を与えるだけに、可能な限り減額には応じたくないのが本音ですが、賃下げを拒んだ結果テナントが退去してしまったり、交渉がこじれて訴訟に発展するような事態は避けたいところです。 　このような減額交渉のワーストシナリオを防ぐためには、オーナーサイドが事前に、テナントの減額請求に応じるか否か、その根拠はどこにあるのか、また減額に応じるのであれば、現在の賃料を考慮して下げ幅をどこまで設定すべきなのかを明確にしたうえでテナントとの交渉に臨む必要があります。 　本セミナーは、第�T講座では法的側面から、賃料減額請求権に対する法律解釈・判例解説、法律に基づいた賃貸借契約見直しのポイントなどを、第�U講座では、オーナーサイドの賃料交渉戦略の視点から、交渉の事前準備としての現状賃料の把握や妥協点となる下げ幅の考え方、交渉の際に客観的指標となる不動産鑑定評価による継続賃料の算出方法などを解説いたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール 13:00〜17:00（※途中休憩を挟みます。） 【第�T講座】 「賃料減額請求」をめぐる法的解釈と契約書見直しのポイント �T.賃料減額請求についての法的解釈 　○賃料減額請求とは 　　・賃料減額請求の趣旨 　　・賃料減額請求の要件・効果 　○賃料減額請求の手続き 　　・賃料減額調停の手続き 　　・賃料減額訴訟の手続き �U.賃料減額請求をめぐる判例分析 　○賃料額に関する特約が存在する場合 　　・賃料自動改定特約 　　・不減額特約 　○特殊な賃貸借契約の場合 　　・オーダーメイド賃貸 　　・サブリース契約 　　・売上歩合 �V.テナント賃貸借契約書見直しのポイント 　○判例分析を踏まえた賃貸借契約の考え方 ［講師］ 　片山 真治 TMI総合法律事務所 弁護士 　松尾 和廣 TMI総合法律事務所 弁護士 【第�U講座】 オーナーサイドの賃料交渉戦略と継続賃料に関する鑑定評価の活用法 �T.賃料改定の定量分析 　○額面の賃料と「実質賃料」のギャップを把握する 　○ギャップを構成する要素 　　――フリーレント、内部造作、一時金、入居期間 など �U.賃料減額レンジの徹底把握と機会損失分析 　○テナント賃料減額請求の真意 　○減額交渉の成否シナリオ別機会損失分析 　　・オーナーサイドのワースト／ベストシナリオ 　　・テナントサイドのワースト／ベストシナリオ 　○双方の機会損失を踏まえた上での改訂賃料レンジの考え方 �V.オーナーサイドがテナント交渉をする前に検討すべき7つのポイント 　（アセットマネジメント、プロパティマネジメントの現場で検討すべきこと） 　○契約書、マーケットの把握方法、テナントの不満、交渉戦略 など �W.継続賃料に関する鑑定評価の活用法 　○賃料改定交渉における客観的指標としての鑑定評価の活用 　○継続賃料の算出手法:差額配分法、スライド法、利回り法、賃貸事例比較法 　○継続賃料の特異性と当事者間事情分析 �X.賃料争訟案件に係る継続賃料鑑定の実例紹介 ［講師］ 　諌山 哲史 ジャパンアセットトラスト株式会社 代表取締役 　佐藤 義則 ジャパンアセットトラスト株式会社 鑑定コンサルティング部 マネージャー

開催日時	2011年2月23日（水）　13:00〜17:00
会場	九段会館　 東京都千代田区九段南1-6-5　TEL.03-3261-5521 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき） 　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき） 　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。
▼内容に関するお問合せは 綜合ユニコム株式会社 企画事業部 〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール 片山 真治（かたやま・しんじ） TMI総合法律事務所 弁護士 1995年3月早稲田大学法学部卒業。同年4月東洋信託銀行株式会社（現:三菱UFJ信託銀行株式会社）入社。2001年3月東京大学大学院法学政治学研究科専修コース修士課程修了。02年3月UFJ信託銀行株式会社（現:三菱UFJ信託銀行株式会社）退職。同年4月最高裁判所司法研修所入所。03年10月東京弁護士会登録。同年10月TMI総合法律事務所入所。11年1月1日パートナー就任。主な取扱分野は、金融取引、証券化／プロジェクトファイナンス、不動産取引、一般企業法務など。 松尾 和廣（まつお・かずひろ） TMI総合法律事務所 弁護士 2008年3月中央大学法学部卒業。同年4月最高裁判所司法研修所入所。09年9月第一東京弁護士会登録。同年9月TMI総合法律事務所入所。主な取扱分野は、証券化／プロジェクトファイナンス、金融コンプライアンス、M＆A、コーポレート・ファイナンス、一般企業法務など。 諌山 哲史（いさやま・てつふみ） ジャパンアセットトラスト株式会社 代表取締役 不動産鑑定士 明治大学法学部卒業、安田信託銀行（現:みずほ信託銀行）を経て、パシフィックマネジメント株式会社入社。保険会社保有不動産170物件の売却アドバイザー、私募ファンド約900億円のファンドマネージャーを務める。2005年、英国不動産会社大手グロブナーを経て、06年にジャパンアセットトラスト株式会社を設立、代表取締役に就任。同社では50件以上、3,000億円超のファンド（TMKやGK−TK,REITの上場）組成支援実績を有している。08年からは、不動産ファンドの再生業務を開始し、現在、運用受託資産400億円、また120億円のAM変更支援実績がある。不動産鑑定士、宅地建物取引主任者。 佐藤 義則（さとう・よしのり） ジャパンアセットトラスト株式会社 鑑定コンサルティング部（兼アセット営業統括部）マネージャー 不動産鑑定士 中央大学法学部卒業後、住宅ローン会社を経て1996年から2007年まで財団法人日本不動産研究所にて不動産鑑定、コンサルティング業務等に従事。07年より三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社にて不動産投資分析・リスクマネジメント業務を担当。09年よりジャパンアセットトラスト株式会社にて不動産鑑定、不動産ファンド案件の売却コンサルや仲介業務等に従事している。不動産鑑定士、宅地建物取引主任者。

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