綜合ユニコム｜事業用ビルの［賃貸借条項］の定め方と［契約書作成］実務講座

綜合ユニコム｜セミナー

収益を安定させ、トラブル防止・リスク管理を行なうための
「賃貸契約書」の条項や特約の解釈、「契約書」の作成方法を学ぶ

契約実務に強くなる！

事業用ビルの賃貸借契約の法務と実務シリーズ【Ⅰ】
事業用ビルの［賃貸借条項］の定め方と［契約書作成］実務講座

契約条項・賃貸契約書の作成ポイント／賃料の定め方／家賃改定のルール／
解約・立ち退き／サブリース契約の基本／契約中のトラブル対処法

ごあんない
　事業用ビルを取り巻く経営環境は一向に回復の兆しを見せず、空室率は増す一方で、コストダウンを図りたいテナント側との賃貸借契約を巡るトラブルは絶えることがありません。特に近年では「テナント側からの賃料値下げ請求」「賃料滞納」「テナントやサブリース会社の倒産」など、時流を反映したトラブルが目立ち、法的対応が強く求められています。
　こうしたリスクを未然に防ぐために、また起きた場合の即座な対応に、事業用ビルの賃貸借契約にかかわる法務知識の習得はビル経営者・ＡＭ、管理を行なうＰＭにとって必須事項となっています。
　これらのトラブルは、予め定める賃貸借契約の特約で、かなりの部分を回避することができます。本セミナーでは、事業用ビル賃貸管理におけるテナント契約上のトラブルを回避するために、関連法務に基づいた対処法と、トラブルを未然に防ぐ「賃貸借条項」の定め方、「契約書作成」の実務について学んでまいります。

■セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00（※途中休憩を挟んでまいります）

Ⅰ. 事業用ビル賃貸借契約の基礎
　１. 事業用ビル賃貸借契約への借地借家法の適用
　２. 公正証書によるビル賃貸借契約（書式）作成上の留意点
　３. 完成前の事業用ビル賃貸借予約契約（書式）作成上の留意点
　４. 入居前のキャンセルへの対応

Ⅱ. 契約条項の留意点――賃貸借契約書作成にどう組み込むか
　１. 契約目的物（賃貸建物）の特定（範囲）
　２. 賃料
　　　――当初の賃料の定め方（フリーレント）・共用部分の賃料負担・家賃改定のルール
　３. 値上げ請求への対応
　　　一方的に値上請求することはできないのか／家賃の自動改定特約は有効か／
　　　家賃を段階的に値上する合意（傾斜家賃）は有効か／
　　　家賃の値上を確保するための特約とは
　４. 値下げ請求への対応
　　　「借主から家賃の値下請求がきたときの当面の家賃額」とは／
　　　新規家賃を減額したら、従来の借主の家賃も下げる義務があるか／
　　　相場変動により従来の借主から家賃の減額を請求されたら／
　　　基本家賃を下げたくない場合どうする？　他
　５. 借地借家法32条の借賃増減額請求の手続
　６. 建設協力金・敷金・保証金／預託金の償却／敷金の返還時期と返還場所の特約等
　７. 更新の留意点
　　　契約書に更新料の支払の定めがないとき更新料は請求できるか／
　　　更新料の支払特約は、法定更新の場合にも適用があるか／
　　　更新条項には、どんな点に注意して契約書を作ればよいか／
　　　貸主側からの更新拒絶を巡る問題／賃料改定を巡る法的留意点／
　　　更新料を巡る法的留意点　他
　８. 連帯保証人をとるときの注意点
　　　更新前の保証契約が更新後にも当然及ぶか／
　　　法定更新後の不払家賃を連帯保証人に請求できるか・
　　　半永久的に連帯保証人に責任を追及できるか　他
　９. 共益費（管理費）の値上げ／共益費の明細開示／
　　　賃料債権差押え後の共益費の取扱い
　10. 貸主の義務
　　　――修繕義務／造作の買取義務／必要費・有益費の償還義務
　11. 借主の義務
　　　――転貸・譲渡禁止／特約による借主の修繕義務
　12. 事業用賃貸ビルの譲渡・借主変更（賃借権の譲渡）
　　　貸主の地位移転に伴なう預託金の取扱い／テナントがＭ＆Ａされた場合の対応

Ⅲ. サブリース契約の基礎と契約上の留意点
　１. ビル賃貸サブリースの基礎
　　　――目的、メリット・デメリット
　２. サブリース契約と管理契約の違い
　３. 貸主と借主（転貸人）の関係（マスターリース契約・借り上げ契約）［書式］
　　　サブリース会社との借り上げ契約は、借地借家法上の借家契約か／
　　　サブリース契約締結の注意点／
　　　特約をしない場合のオーナーとサブリース会社との契約関係／中途解除の処理　他
　４. 借主（転貸人）と転借人の関係（サブリース契約・転貸契約）［書式］
　５. 貸主と転借人の関係
　６. 転賃人の地位継承特約における留意点
　７. 借り上げ賃料減額請求・借り上げ賃料トラブル対処法

Ⅳ. 賃貸契約中のトラブル対処法
　１. 火災等の事故
　　　火災を発生させたテナントの貸主・他のテナントに対する責任／
　　　借家人賠償責任特約の限界
　２. 賃料滞納
　　　――家賃の不払い・無催告解除・信頼関係の破壊
　３. 不良テナントへの対応（素行が悪い場合／反社会的勢力だった場合）
　４. 中途解除
　　　――契約期間途中の解除／中途解除特約／中途解約への事前対応特約
　５. 家賃・敷金・保証金の差押え・質権実行
　　　貸主の滞納賃料・原状回復費用回収との優劣／
　　　敷金等が差し押さえられた場合の貸主・管理会社の対応

Ⅴ. 質疑応答

開催日時	2010年11月5日（金）　13:00～17:00
会　場	銀座ラフィナート東京都中央区銀座1-26-1　TEL.03-3564-0888 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	●37,800円（1名様につき）　（消費税及び地方消費税1,800円含む） ●同一申込書にて２名様以上参加の場合は　35,700円（１名様につき）　（消費税及び地方消費税1,700円含む）　※テキスト代含む

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

立川正雄（たちかわ　まさお）
立川・及川法律事務所　所長
弁護士
1977年10月司法試験合格、78年4月司法研修所入所、80年3月司法研修所卒業（第32期）、同年4月横浜弁護士会登録　中村・立川法律事務所、86年4月立川法律事務所開所、87年4月立川・山本法律事務所開所、2002年9月立川法律事務所綜通横浜ビルへ移転、07年立川・及川法律事務所に事務所名変更、現在に至る。得意分野として、土地開発関係では開発プロジェクトの借地契約・用地確保の借地整理、開発地の優良宅地認定・買換特例・等価交換・課税繰延等、優遇税制を利用するためのコンサルティングと契約書の作成のほか、ゼネコン、建設会社の建築にかかわる業務全般、不動産・宅地・賃貸関係の契約アドバイスなど、借地に関し、借地権の譲渡・借地上の建物の建替え・借地非訟・地主側の借地整理等の交渉・申立て・アドバイス・契約書の作成等を行なっている。

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