綜合ユニコム｜不動産事業収支計画の立て方と計算手法

綜合ユニコム｜セミナー

「投資利回り」「収益性」重視時代の不動産事業収支計画をどう立てるか？

不動産事業収支計画の立て方と計算手法（基礎講座）
「専門用語」や「税制・計算式」など、「賃貸マンション事業」を題材に
不動産ビジネスを展開していく上での“チェックポイント”を徹底解説！

ごあんない
　不動産ビジネスにおいて「投資利回り・収益性」が重要視されるなか、不動産業・建設業の企画・営業においては、売主に対して「その物件を売却すべきか、保有し、活用すべきなのか」、買主に対しては、「取得すべきか、取得した後どう活用すべきなのか」をきちんと説明できる能力が求められています。とりわけ昨今では、不動産向けの融資基準が厳格化されているだけに、精度が高く、かつ具体的な根拠に基づいた事業収支計画を提案することが必要となっています。しかしながら、事業収支計算をパソコンソフトに依存している現状においては、担当者自身が事業収支計画の各項目について“それぞれの数値のもつ意味”を把握する機会が少なくなっており、不動産オーナー・金融機関に対して説得力のある提案ができないケースも見受けられます。
　本セミナーでは、不動産事業収支計画を立てるために必須の専門用語や計算方法の理解・習得をするとともに、収益力を重視した新しい不動産事業収支計画の考え方を解説してまいります。講義では、理解度を確実に深めるため、実際に計算機を使いながら事業収支計算の演習を行ないます。
　不動産事業収支計画の基本的な考え方から、具体的な計算手法とその読み方まで広く学ばれたい方にご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

10：00～17：00（※講演途中で随時休憩を挟みます）

I.不動産事業収支計画の基本的な考え方
　　 1．不動産事業収支計画とは何か
　　 2．事業収支項目を的確に把握する意義とは
　　 3．基本的な設定条件のポイント

II.不動産事業収支計画の設定条件と算出方法
　　 1．総事業費の算出方法
　　 2．土地関係費、建築関係費の捉え方
　　　・土地購入関係費用、地主承諾料、解体費、建築工事費（４つの建物面積の考え方）、
　　　　企画設計監理料、公共負担金・近隣補償費、工事中金利、ローン保証料、
　　　　不動産取得税、登録免許税、抵当権設定費用、開業費、その他必要資金
　　 3．資金調達の考え方
　　　・自己資金（自己資金の考え方）、礼金・敷金・保証金
　　　・借入金（元利均等返済、元金均等返済の違い）と返済額の算出法
　　 4．収入項目の解説と算出方法
　　　・家賃等収入、更新料等収入、管理費・共益費収入、剰余金運用利子収入
　　 5．賃料と空室率の考え方
　　 6．定期借家契約の活用法
　　 7．支出項目の解説と算出方法
　　　・地代（定期借地の考え方と定借マンション、新定期借地とは）、維持管理費、維持修繕費、
　　　　損害保険料、公租公課（土地）、公租公課（建物）、前年度事業税、減価償却費、借入金金利
　　 8．土地の固定資産税の意味と上がる理由
　　 9．改正された新たな減価償却の考え方と計算演習
　　　・減価償却とは何か
　　　・建物の法定耐用年数
　　　・建物本体と設備部分の割合の考え方
　　　・定額法と定率法―それぞれの計算方法と有効性

III.　長期事業収支計算の仕組みと読み方
　　 1．収支計算の仕組みと読み方
　　　・経常利益、税金、税引後利益、減価償却費戻し高、償却引当前利益、借入金元金返済、
　　　　自己使用部分損金、剰余金
　　 2．税金の求め方―法人の場合、個人の場合
　　 3．長期事業収支計算の仕方
　　　・繰越欠損金の仕組み
　　 4．長期事業収支計算から何を読むか
　　　・借入金完済可能年、投下資本回収年、経常利益黒転年、累積赤字解消年
　　　・剰余金発生年、剰余金平均額、資金ショートの有無
　　　・投資利回りの考え方と算出法
　　　・レバレッジ効果を利用した不動産投資のメリット・デメリット

IV.　節税対策と事業収支
　　 1．固定資産税の節税の仕組みとは
　　 2．法人税の節税の仕組みとは
　　 3．相続税の節税の仕組みとは

　 ※演習時に計算機を使用いたしますので当日忘れずにお持ち下さい。
　　　（カード電卓は桁数が少なく演習には適しませんので、お気をつけ下さい）

開催日時	2010年11月12日（金）　10:00～17:00
会場	九段会館東京都千代田区九段南1-6-5　TEL.03-3261-5521（代表） ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	42,000円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 2,000円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 39,900円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,900円含む） ※テキスト・昼食・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

秋山　英樹（あきやまひでき）
株式会社ユニ総合計画　代表取締役　一級建築士
東京藝術大学大学院建築研究科修了。村田政真建築設計事務所を経て、一級建築士事務所株式会社ユニ総合計画代表取締役として活躍中。
主な著書に、建築・不動産営業担当者のバイブルになっている『実践・建築の企画営業』（清文社）、『賃貸住宅の企画と建設知識』、『空室率をゼロにするリフォーム＆リノベーション』（週刊住宅新聞社）、『建築費のヒミツ』（ＰＨＰ研究所）、『定期借地権マンションは得か損か』（住宅新報社）、『実践・不動産事業の企画提案』、『定期借家権・実践ガイドブック』（清文社）、『建築リフォームの実務と企画提案』（共著・日刊建設通信新聞社）、『不動産事業収支の計算手法』（綜合ユニコム）がある。
日本建築家協会登録建築家。日本建築学会会員。
本セミナーでは、同氏の豊富な建築企画の経験・知識をもとに、不動産事業において最も重要となる収支計画書を活用するために必要な基本事項の解説とともに、実際に手計算による演習を通して収支計画作成の計算手法を指導していただきます。

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