綜合ユニコム｜不動産価値に影響を与えるAM・PM事業者の能力と評価手法

綜合ユニコム｜セミナー

わが国における不動産証券化ビジネスの反省点は何か？
不動産ファイナンスの本質的リスクを明らかにして、新たな不動産証券化・流動化のあり方を示す！

不動産価値に影響を与えるAM・PM事業者の能力と評価手法
不動産証券化の“リスク”と“ファイナンス”で何を重視すべきか？

これからの不動産ファイナンスは物件自体の収益性だけでなく、
ＡＭ・ＰＭなどサービス提供者の質と能力も厳密に見極められてくる！

ごあんない
　不動産自体の収益性だけを見て融資するノンリコースローンの進展もあって、わが国における不動産証券化は大いに進んできましたが、ここにきて見直しの機運が高まってきました。サブプライムローン問題やリーマンショックに伴う世界的な金融危機が資産証券化ビジネスに冷や水を浴びせかけたのは間違いないですが、わが国における不動産証券化でも反省すべきことは少なからずあると思われます。なかでも重要な視点が、資産運用に携わるアセットマネジメント（AM）や物件管理に携わるプロパティマネジメント（PM）などのサービス提供事業者の質や能力を軽視して、それをリスク要因として認識してこなかったことが挙げられます。とはいえ、不動産金融商品化の制度が整備されて、今後も資金調達ならびに流動化の手法としても不動産の証券化は活用すべきスキームであるだけに、このまま後退させてはいけません。
　そこで本セミナーでは、資産証券化の実務に精通した業界先駆者である三國仁司氏を講師にお招きし、新たな不動産証券化のリスクとファイナンスについて検討すべきポイントをわかりやすく解説していただきます。ＡＭおよびＰＭ事業者の方々はもとより、金融機関ならびに不動産証券化事業に関わる皆様のご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00（15:00前後に15分間のコーヒーブレイクを挟みます）

Ⅰ.再考すべき不動産証券化ビジネス
　● わが国における不動産証券化ビジネスで何が問題であったのか
　● プレーヤー別に見た反省点（レンダー、AM、ファンド、デベロッパー、格付機関、など）
　● 不動産証券化の本質的リスクを問い直す

Ⅱ.不動産ファイナンスで求められる視点とリスク要因
　● ストラクチャードファイナンスの問題点
　● 不動産証券化とは「機能複合体」に対するファイナンス
　● AM、PMの信用に基づくコーポレートファイナンスへ

Ⅲ.AM・PMの本来的役割と不動産価値への影響
　● 不動産価値の維持・向上を図るのはAMかPMか？（AMは「取締役」、PMは「執行役員」）
　● AMは投資家のために適切な判断と指図を行なっているか？
　● PM業務の巧拙でキャッシュフローはもとより不動産売却価格も大きく変動する

Ⅳ.AM業務の具体的評価手法
　● AMはお金と不動産のことがわかって「判断」できなければならない
　● 投資家の“不満足度”をこれ以上高めないために
　● AMフィーの費用構造の明確化が不可欠（原価計算で見直しを）
　● グループ会社間でもコスト構造を明確に

Ⅴ.PM業務の具体的評価手法
　● 不動産所有者やAMから見たPMに求める能力・資質・信用力とは
　● 不動産は劣化するもの。いかに価値を減少させないか
　● 空室率と賃料の考え方
　● PM業務評価の留意点（提案力、時間軸の視点、など）

Ⅵ.不動産証券化ビジネスの展望
　● 日本の不動産事業に成長戦略が描けるのか
　● 不動産証券化はこれからも進展するのか

Ⅶ.質疑応答

開催日時	2010年4月15日（木）　13:00～17:00
会場	九段会館東京都千代田区九段南1-6-5　TEL.03-3261-5521 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

三國仁司（みくに・ひとし）
㈱福岡キャピタルパートナーズ
専務取締役
1951年石川県生まれ。76年日本長期信用銀行に入行し、主として為替ディーリング、デリバティブ、商品開発を担当。88年12月より資産証券化業務に従事し、90年5月より資産証券化チームのリーダーを務め、証券化商品の実績・経験を豊富に有する。日本ランディック（出向）、長銀総合研究所、日本格付研究所（ABS格付担当）を経て、現在は㈱福岡キャピタルパートナーズ専務取締役、西日本商事㈱代表取締役。この間、2002年4月～07年3月中央大学専門職大学院国際会計研究科（アカウンティングスクール）客員教授、03年4月～07年9月専修大学大学院経済学研究科客員教授を務める。
主な著書に『日本の金融資産証券化の手法』『不動産の証券化と方法』『日本版リバース・モーゲージの実際知識』『資産・債権流動化の実務必携』『不動産投資ファンド』『ABSメザニン投資のすべて』『地域金融機関と資産・債権の流動化』『実務・不動産証券化』『Q＆A 格付けの仕組み』『証券化のリスクとファイナンス』があり、その他にも論文多数。

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