綜合ユニコム｜商業テナントを中心とした家賃･地代の【減額交渉】実務研究

綜合ユニコム｜不動産マネジメントセミナー

テナント企業はどのような理論武装で賃料改定に臨むべきか
減額交渉の実務から経営効率化のための“閉店戦略”まで
経済事情激変下におけるテナント企業の“生き残り策”を学ぶ

緊急開催！

賃料減額請求は様子見の段階ではない！
テナント企業およびオーナー企業も必聴の実務講座
商業テナントを中心とした家賃･地代の【減額交渉】実務研究

ごあんない
　不動産の賃貸借契約における適正な賃料とは、どのような基準で改定されるのでしょうか。不動産オーナーなど貸し手の論理ならば、事業計画に基づき、開発・運営コストや不動産の評価額に見合った賃料設定がなされることが大前提です。しかし一方で、借り手側からみた賃料はいわば“コスト”であり、急激に経済環境が悪化し業績が低迷している現況下では、オーナーが設定した賃料に縛られず、現状の業績に見合った賃料比率に改定し、経営を改善することがまず先決であるといえます。
　本セミナーでは、主に商業施設・ＳＣの賃貸借契約における賃料改定局面でのテナント側からの“賃料減額請求”の交渉実務について、減額が妥当である法的な根拠を示すとともに、具体的に「減額請求書面」などを交えた交渉のプロセスや、実際の交渉事例を学んで参ります。また、企業の経営効率化に有効である店舗の“閉店戦略”についても、その実施方法や課題について学んでまいります。賃料減額を喫緊の課題とするテナント企業、および減額請求への備えを学びたいオーナー企業双方の参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00（※途中休憩を挟んでまいります）

Ⅰ．経済環境と賃貸借市場の変化
　１．経済事情の激変と事情変更の原則
　２．いま、従前の賃貸借条件は妥当か？

Ⅱ．賃料改定に必要な知識（理論武装）
　１．賃料改定の基礎知識
　　　借地借家法第32条「借賃増減請求権」について
　２．賃料について
　　○賃料算出の要件とは
　　○使用収益の対価とは
　　○賃料相場の考察
　　○適正賃料の判断基準は
　　○分かり易い適正賃料の算出方法
　　○賃料の減額効果と機会損失とは
　　○賃料コストについて
　３．問題提起：「ＳＣ内の定期借家契約は有効か？」

Ⅲ．減額交渉の実際
　１．成果の上がる取組み方とは
　　○賃料減額計画の策定方法
　　○交渉の抵抗感と意識改革　
　２．賃料増減請求の仕方
　　○減額請求書面の例
　　○減額請求を裏付ける資料とは
　３．減額拒否理由を確認する方法　
　４．打開策を準備、提案する

Ⅳ．減額交渉の事例紹介（打開策の提案）
　１．段階的な減額と減額特約をした例
　　→ 貸主の損益と事情に配慮した例
　２．期間限定の減額例
　　→ 双方が先行き不透明な経済環境に対応した例
　３．借主資産売却とリースバック方式の例
　　→ 節税方法の提案を理解した貸主　
　４．貸主経費の削減提案で成功した例
　　→ 良好な関係が交渉を進展させた例
　５．転貸借店舗の減額例 → 貸主、借主、転借人との複雑な関係例
　６．複数貸主との交渉例 → 8名の貸主と如何に交渉を進めたか
　７．減額請求書面の効用例
　　→ 「信託銀行」「疎遠な関係」の貸主との交渉例
　８．計画的に取り組んだ例
　　→ 大きな成果を上げた中堅企業と上場企業の例
　９．預託金を流動化した例 → 保証金等の返還交渉例
　10．賃料支払日を変更した例
　　→ 契約条件の変更で多額な資金を生み出した例
　11．機会損失の例 → 交渉の遅れで多額な損失を出した例

Ⅴ．閉店戦略の提案
　１．経営戦略の変更が必要な経済環境 → 出店戦略から閉店戦略へ
　　○なぜ、閉店戦略・規模縮小か？
　　○閉店戦略のメリットとは
　２．閉店戦略に伴う課題
　　○赤字決算
　　○資金繰りの悪化
　　○信用収縮
　３．課題克服・対策の提案
　　○経営改革計画書の策定→最大のポイント
　　○事前調整→取引先の理解を如何に得るか
　　○資金の確保→必要資金作りの方法。借入れは最後の手段

開催日時	2009年10月16日（金）　13:00～17:00
会場	銀座ラフィナート東京都中央区銀座1-26-1　TEL　03-3564-0888 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。
（インターネットでもお申込みできます）
お問合せ・お申し込み先綜合ユニコム株式会社企画事業部　〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

佐藤幸平（さとうこうへい）
サン･ネットワーク株式会社
代表取締役
1940年満州生まれ。73年よりガソリンスタンドの立地選定･用地確保交渉、ホームセンター開発業務等に携わる。85年に郊外型ブックセンターの新業態開発会社を設立し、90年サン･ネットワーク㈱を設立。(株)日本ホームセンター研究所（HCI）主催「店舗開発研究会」の会員。著書に『新規出店･店舗開発の実務』（会田玲二、共著）、『誰も知らない家賃値下げ正攻法』『こうすれば家賃・テナント料は必ず下がる』（共に中央経済社）、『家賃・地代の値下げ事例集』（サン・ネットワーク社）がある。

【サン･ネットワーク(株)の業務内容】
同社は、ロードサイドにおける「店舗開発」「不動産活用」に関するコンサルティング業務に加え、1999年より主にチェーンストア企業を対象に「店舗賃借料値下げ」の提案･指導業務を行なう。「店舗賃借料値下げ」業務では、テナント自身が賃料値下げ交渉を行なうことを前提に、“スムーズな値下げ交渉術”や“オーナーから理解を得られる交渉術”を指導する。また、「店舗賃借料の値下げセミナー」を開催し、2,000社を超える企業･個人が受講。個別相談実績も多数あるなど高い評価を得ている。

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