綜合ユニコム｜『高齢者専用賃貸住宅』の開発・運営手法［事例］研究

綜合ユニコム｜不動産マネジメントセミナー

2009年、高専賃が厚生労働省と国土交通省の共同所管へ。
求められる施設のハード・ソフト、入居者保護の取組みとは！？

高専賃経営を成功させるための開発から運営までのポイントを半日で習得
『高齢者専用賃貸住宅』の開発・運営手法［事例］研究

【成功事例】「サンフレンズ壬生（31戸）」（栃木県壬生町）に学ぶ満室稼動の条件とは

ごあんない
　制度開始から３年が経過した「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」。開発ラッシュが続き、総登録戸数も２万戸を超える一方で、安易な開発により入居率が３割以下という不採算施設も数多く見られます。はたして、その原因はどこにあるのでしょうか？
高稼働を実現するためには、開発エリアの緻密なマーケティングにはじまり、詳細な事業収支モデルの構築、地域の医療・介護事業者、行政との連携などが必須となります。
また、2009年4月より高専賃が厚生労働省と国土交通省の共同所管となることが決まり、高専賃の質の確保や前払い金の保全など、入居者の権利を保護する取組みも始まろうとしており、高専賃を取り巻く環境は大きく変化しようとしています。
　本セミナーでは高専賃開発における第一人者を講師にお招きし、高専賃経営を成功させるための必要知識である、制度・施設開発の動向や、開発・運営・管理の詳細ノウハウについて事例を交えてご開示頂きます。特に人口５万人未満の地方都市でも成立可能な収益モデルなど、地方不動産の有効活用策としての視点も詳解して頂きます。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13：00～17：00　（15：00前後に15分間のコーヒー休憩を挟みます）

Ⅰ．高齢者専用賃貸住宅（高専賃）の最新動向
　○高齢者住宅事業を取り巻く環境変化・将来推計
　○高専賃と有料老人ホームの違いを理解する
　○高専賃の定義と類型の整理（ex適合高専賃とは）
　○2009年4月より高専賃が厚生労働省と国土交通省の共同所管へ
　　・求められる施設の質と運営体制
　　・適合高専賃の特定施設への移行によるメリット・デメリット
　○今後の制度改正と行政への対応方法

Ⅱ.絶対に失敗しない！「高専賃開発」のノウハウ
　○「賃貸住宅経営」であるという感覚が生命線
　　・「建築費」「仕入家賃」「転貸差益」「共益費」をどう考えるか
　○低廉で24時間・365日の安心サポートを提供するビジネスモデル
　　・㎡単価からの設定～サブリースで利回り8～10％で借上げ
　○高専賃におけるソフトサービスの提供方法
　　・「生活支援サービス」による差別化（24時間安心サポート体制の構築）
　　・「医療・介護サービス」（自社提供か提携サービスか）
　○介護・医療事業者を取り巻く環境
　　・医療費の現状と介護保険制度改正の概要、介護報酬体系比較
　　・介護・医療事業者が高専賃事業に関わるメリットと収益性
　○高専賃の管理・運営手法
　　・供給時の留意点（対象顧客の明確化、市場調査、住宅の仕入、施設形態）
　　・賃貸契約内容の留意点（入居時費用・生活支援サービスの扱い、解約条項）
　　・契約時の留意点（事前説明、連帯保証人、身元引受人、退去時補修方法）
　　・管理・運営体制（生活支援サービスの質と量、スタッフローテーション）

Ⅲ.【成功事例】から学ぶ高専賃の管理・運営手法
　○「サンフレンズ壬生」（終身建物賃貸事業・栃木県知事認可第一号、適合高専賃）にみる事業検証
　　1.施設概要
　　2.企画時のポイント
　　　立地条件／周辺調査／人口が少ない地方都市という着眼点
　　3.広告宣伝に依存しない入居者募集戦略
　　4.管理・運営体制
　　　在宅療養支援診療所との連携／生活支援サービスの種類／スタッフ教育
　　５.収支状況
　　６．「サンフレンズアクティブ」（適合高専賃８戸、2009年7月完成予定）
　　　自立型高専賃として「サンフレンズ壬生」の隣地に開設、仮申込で満室に

Ⅳ.満室稼動に向けたポイント解説・事業収支モデル研究
　○高専賃立ち上げのポイント
　○特定施設入居者介護事業所の考え方
　○訪問介護サービス提供のポイント
　○ケアプラン・介護計画の作り方、スタッフローテーション
　○賃料＋共益費＋生活支援費＋介護保険による収益の考え方
　○地方都市における高専賃開発の今後
　○50戸タイプの事業収支モデル

「サンフレンズ壬生」施設概要
所在地：	栃木県下都賀郡壬生町通町5-1
開　設：	平成17年3月1日
敷地面積：	1,320.14㎡
延床面積：	1,222.40㎡
構　造：	鉄筋コンクリート造 3階建て
居室概要：	一人用個室（18㎡） 27戸二人用個室（27㎡）　4戸
居室設備：	緊急通報装置、冷暖房完備、トイレ、洗面台、照明器具
共用設備：	エレベーター、大・中浴室、リビングダイニング、 2階及び3階にも共用浴室(個浴)とトイレ、洗濯室

開催日時■	2009年2月27日（金）　13：00～17：00
会場	九段会館東京都千代田区九段南1-6-5　 TEL.03-3261-5521 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	●37,800円（１名様につき）（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名様以上参加の場合　 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含みます。
（インターネットでもお申込みできます）
お問合せ・お申込み先綜合ユニコム株式会社企画事業部　〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル

講師プロフィール

向井幸一（むかい　こういち）
株式会社シルバーライフネットワーク
代表取締役

1952年広島県生まれ。芝浦工業大学卒業後、警視庁入庁。92年同庁退任後、同年㈱不動産中央情報センター入社。ゆうゆう壱番館館長、営業本部長、常務取締役を経て2001年に同社退任。その後、㈱ミーム取締役、日本エコネット㈱代表取締役を経て、04年㈱シルバーライフネットワークに入社、代表取締役に就任し、現在に至る。主な業務として訪問介護事業、高齢者住宅コンサルティングを行なっている。
財団法人日本賃貸住宅管理協会高齢者住替え支援推進部会副部会長、住替え支援センター住替えアドバイザー、川崎市住宅政策審議会委員高齢者住宅協議会副会長ほか、高齢者住宅供給企業の顧問も数社兼任している。

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