綜合ユニコム｜「霊園･墓地」の開発・事業化手法研究

綜合ユニコム｜セミナー

霊園開発における今後の方向性と成功への必須条件を探る

「霊園･墓地」の開発・事業化手法研究
霊園・墓地事業の市場動向、開発・運営時のメリットとリスク、事業収支、販売戦略の考え方など
長期安定収益が見込める「霊園」「墓地」事業開発のポイントを学ぶ

［指標分析］…事業スキーム、法令関係、提携手法、現在の開発案件事例とモデルプラン
［事例研究］…人気の都心型霊園から学ぶ、売れる「霊園」「墓地」開発・販売・運営のポイント

ごあんない
　郊外の遊休地活用として、また宗教法人の資産運用のアイテムとして、「霊園・墓地」事業がいま注目を集めています。超高齢社会の到来を背景に、首都圏を中心に開発の動きが活発化しており、今年度内には千葉・埼玉・神奈川で新たに約20か所がオープンするといわれています。
しかし開発には、地方自治体での許認可をはじめ、「墓地、埋葬に関する法律」のほか環境衛生、建築基準、使用契約等の様々な制約をクリアしなければなりません。また、事業構築にあたっては「永続性」「非営利性」「必要性」が求められるほか、住民対策や独自の販売戦略が不可欠など、事業の特殊性が参入のハードルを高くしており、安易な開発では販売戦略の頓挫や運営破綻を招くことになってしまいます。
　本セミナーは、寺院をはじめとする霊園事業向けの不動産オーナー、建設事業者、デベロッパー、金融機関の方々を対象に、第Ⅰ講座では霊園・墓地事業の市場動向と諸条件を整理したうえで、開発のポイントや事業収支計画の立て方を学んでまいります。また第Ⅱ講座では、様々なタイプの開発が進む「霊園」「納骨堂」の最新事例から、その販売戦略と運営手法を解説いただき、「所有の土地で霊園墓地事業は可能なのか」、また「どのような収支計画、販売計画のもとで開発を進めたらいいのか」「関連事業者とどのように提携を結んだらよいのか」など、事業を成功に導く見極めのポイントを研究してまいります。
関係各位のご参加をお待ちしております。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～14:40［市場動向と開発における指標分析］
Ⅰ. 「霊園・墓地」事業の特徴と「開発」「再生」動向
　１．「霊園・墓地」事業の特徴と開発動向
　　1）市場規模・業界動向、法規制、事業の基本構成、参入のメリット
　　2）霊園・墓地のタイプと特徴・・・①寺院墓地、②公営霊園、③民間霊園
　　3）事業の特徴「永続性」「公共性」「非営利性」をどう見るか
　２．「霊園・墓地」事業の将来予測と今日的課題
　　1）「一般墓地」「永代供養墓」「屋内墓所」「納骨堂」「散骨」の社会的ニーズ
　　2）「霊園・墓地」が売れるための条件
　　　・「売れる霊園」の５大要素
　　　・商圏・立地条件の考え方、実勢価格の動向、良い物件・悪い物件の見極め
　３．事業収支計画～採算の取れる事業計画の指標を探る
　　1）「新規開発」における基本フロー
　　　・新規開発における費用構成、管理・メンテナンスに関わる費用構成
　　　・霊園設計～ゾーニング、施設・設備
　　　・販売による収入項目とその特徴～価格構成と採算ライン
　　　・販売によってエンドユーザーが得られる権利（参考：契約書式）
　　　・新規開発時のリスクとキャッシュフロー（事業計画モデル）
　　　・今後開発が可能なエリア
　　2）「再生」「再開発」物件における価値向上策
　　　・事業評価の考え方
　　　・再開発上必要となる契約実務（提携法人、土地オーナー、提携業者等）
　　　・販売によって所有者・販売者・エンドユーザーが得られる権利（参考：契約書式）
　　　・「再生」「再開発」時のリスクとキャッシュフロー（事業計画モデル）
　　　・事業シミュレーション例
　　　　例1 寺院墓地の増改築
　　　　例2 開園15年を経た霊園のリニューアル　など

15:00～16:40［事例研究］
Ⅱ. 注目の「霊園」「墓地」施設からみる事業成功のポイント
　１．「都心型人気霊園」の高付加価値ポイントを探る
　　1）売れる「墓」、売れ残る「墓」
　　　・寺院墓地、公営霊園、民間霊園…今、一番力を入れているのは寺院墓地
　　　・立地、設計・デザイン、販売戦略（商品タイプ）、付帯施設、内容、費用、管理費、
　　　　規模、特色、契約条件等
　　2）ハードの価値を高める「販売」「管理・運営」戦略のポイント
　　　・提携法人と販売管理者の協力体制の組み方
　　　・新たな檀家的ネットワークの創造
　2．売れている「寺院墓地」のスタイルと取り組み
　　1）人気の高い都内「寺院墓地」の戦略
　　2）生前契約を基本としている狙い
　３．今後の「霊園・墓地」の展望と課題
　　・これからの顧客、団塊世代の需要をどのように掘り起こすか

16:40～17:00
Ⅲ．質疑応答

開催日時■	2008年11月27日（木）　13：00～17：00
会場	九段会館東京都千代田区九段南1-6-5　TEL.03-3261-5521
参加費	●37,800円（１名様につき）（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名様以上参加の場合　 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含みます。
（インターネットでもお申込みできます）
※同業者など、主催者または講師の都合により参加をお断りする場合がございます。　あしからずご了承ください。お問合せ・お申込み先綜合ユニコム株式会社企画事業部　〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル

講師プロフィール

【第Ⅰ講座】
上野國光
イオ株式会社　代表取締役
1956年生まれ。東海大学工学部を卒業後、日本電気アイシーマイコンシステム㈱に入社。パソコンを中心としたハードおよびソフトウェアの開発に携わる。その後、㈱ドゥ・ハウスに入社。首都圏および近畿圏で主婦をネットワークし、口コミによる市場調査などのマーケティング業務に携わる。イオ㈱は、88年より石のギャラリーを中心に業務を展開。91年に「墓Q解決ダイヤル」と称するお墓の相談窓口を設け、新しい墓石販売手法の模索を始める。その頃よりイオ㈱の業務展開に参加。96年、代表取締役に就任。就任後、テレマーケティングを中心とした墓石販売業務を行なうと同時に、都内を中心とした大規模（総区画数1,000基以上）の霊園開発を行なっている。現在は、Webを活用したポータルサイト（墓地検索システム）の開発を模索中。
霊園の企画・造成・開発に関しては、関東地区を中心に、96年ねりま淨苑（信行寺・練馬区）、97年せたがや桜上水墓苑（長徳寺・世田谷区）、97年高輪墓苑（正満寺・港区）99年飛鳥山霊園（妙見寺・北区）、2000年江東メモリアル（法華堂教会・江東区）、増上寺墓地（増上寺・港区）、松楽苑（妙楽寺・世田谷区）、02年正観音墓苑（長昌寺・台東区）、03年江戸川聖地霊園（長谷院・港区）、07年宗柏寺墓地（宗柏寺・新宿区）の企画・開発、および08年せんげん台西霊園（法華堂教会・埼玉県）の再開発企画などを手がける。その他、永代供養納骨堂「瑠璃殿」（東京都・新宿区）、メモリアルサンステージ（横浜市旭区）の募集等、多数の霊園の取り扱い実績を有する。

【第Ⅱ講座】
武田至
火葬研究協会　事務局長
駿台トラベル＆ホテル専門学校
ライフステージプロデュース学科　専任教員
博士（工学）／一級建築士
1965年新潟県生まれ。大学および大学院を通して火葬場を中心とした葬祭施設の研究を行なう。90年東京電機大学大学院理工学研究科建設工学専攻修士課程を修了。修士課程終了後は火葬炉メーカーに就職し、火葬炉の開発から設計・施工及び火葬場の設計も担当する。その後、社団法人日本環境斎苑協会の研究員を経て、現在は火葬研究協会の事務局長として協会の運営や研修会の開催などの業務を行なう。また、駿台トラベル＆ホテル専門学校ライフステージプロデュース学科の専任教員として、葬祭業への従事希望者への教育を行なう。
現在も継続的に火葬場を中心とした葬祭施設の研究を行なっており、実務者との共同研究を含め、実務に関わるなど、研究と実践をリンクさせた活動を行なっている。研究対象は国内に留まらず広く海外にもおよび、アメリカ、アジア、ヨーロッパなど広範囲に及ぶ国々の墓地・火葬場の調査を行なうなど、各国の葬送システムについても詳しい。
【主な著書】
「建築設計資料集成　総合編」（日本建築学会編、2001年6月）、「建築設計資料集成　拡張編集会・市民サービス」（日本建築学会編、2002年9月）「火葬場の立地」（火葬研究協会立地部会編　日本経済評論社発行、2004年12月）、「建築設計資料109　葬斎場・納骨堂２」（建築資料研究社発行、2007年9月）等。

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