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「改正・不動産鑑定評価基準」に対応したオフィスビルの管理コスト積算手法

オフィスビルの『管理経費』積算演習［基礎講座］

１．複雑で分かりづらい「管理仕様」「管理項目」の考え方を整理 ２．実態ベースでの単価をもとに、［適正値］を積算根拠を明らかにして詳解 ３．「改正・不動産鑑定評価基準」に対応した算出手法を［演習］より習得

ごあんない 　適正なビル管理経費の算出は、コスト低減に向けた有力な手段となるだけでなく、ビル売買時や投資判断の際の基準の一つとなっています。 今年7月に改正された「不動産鑑定評価基準」では、証券化対象不動産の支出項目（収益費用項目）が統一されるなど、今後ますます具体的根拠に基づいた合理的な算出手法が求められます。しかしながら、管理経費は管理仕様や管理項目の区分も適切に整理されていないため、その単価や根拠が不明な場合が多く見受けられます。 　本セミナーでは、オフィスビルにおける「管理経費」を整理・解析し、その適正値を具体的な数値・積算根拠を明らかにするとともに、不動産鑑定評価基準の支出項目にも対応できるよう、実際に計算機を使いながら演習形式により学んでまいります。 事業構造の見直しを図る第一歩として、ビルオーナーやアセットマネジャー、プロパティマネジャー、融資担当者の方々の積極的なご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール 13:00〜17:00　※15時前後にコーヒーブレイクタイムのほか、随時休憩を挟みます。 I．モデルケースから学ぶ管理経費積算手法 　 １．管理経費積算の目的 　　　 ○「改正・不動産鑑定評価基準」と支出項目 　　　　 ・統括管理業務費とは 　　　　 ・プロパティマネジメントフィーとは 　　　 ○ＮＯＩの向上と管理経費の抑制 　　　 ○管理経費と共益費収入の関係 　 ２．管理経費対象の確定 　　　 ○共用区域と共用的区域（契約区域）との違い 　　　 ○賃貸借契約による契約面積との関係 　　　 ○専益的・即物的費用との関係 　　　　 ・水道光熱費等エネルギー費／廃棄物処理費／専用区域清掃費 　 ３．マンパワー業務の原価と適正人員配置 　　　 ○清掃要員の積算 　　　　 ・日常清掃業務、定期清掃業務 　　　 ○常駐設備要員の積算 　　　 ○管理人、守衛、ビルサービス一般の積算 　 ４．各専門業務の原価（主として再外注原価）と業務内容 　　　 ○衛生美化関係の積算 　　　　 ・ガラス清掃／害虫・ねずみ駆除／水槽等清掃 　　　 ○設備機械関係の積算 　　　　 ・空調設備／昇降機／電気設備［自家用電気工作物］／給排水設備等衛生設備／ 　　　　　 防災設備／各種検査業務 　　　 ○警備業務の積算 　　　　 ・人的警備／機械警備 II．【演習】 　　 ■演習I■『中小経年ビルの管理経費積算』 　　　 ○目的：既存ビルの経営継続に際して、長期事業収支を再検討する場合等 　　　 ○設定：延床面積3,600�u／築年数12年／空調設備：ビルマルチ500〜600kw／ 　　　　　　　 給排水設備：受水槽・高架水槽（計12ｔ）／エレベータ：1基9人乗り／ 　　　　　　　 受変電設備：計450kvA／防災設備：法基準に基づく／機械警備：標準 　　 ■演習II■『改正・不動産鑑定評価基準の支出項目に対応した積算』 　　　 ○目的：証券化用物件として新築するにあたり、ＮＯＩを査定するため、 　　　　　　　 改正・不動産鑑定評価基準に対応した項目に基いた積算をしたい 　　　 ○設定：東京都品川区に新築されるオフィスビル（地下1階・地上15階建て） III．質疑応答 ※演習時に「計算機」（カード電卓不可）を使用いたしますので当日ご持参下さい。

開催日時	2008年11月6日（木）　13:00〜17:00
会場	九段会館 東京都千代田区九段南1-6-5 　TEL.03-3261-5521（代表） ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき） 　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名様以上参加の場合は 35,700円（１名様につき） 　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。
（インターネットでもお申込みできます）
お問合せ・お申し込み先 綜合ユニコム株式会社 企画事業部　 〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール 青木 邦啓 （あおき　くにひろ） 株式会社鈴丈エステートサービス　代表取締役 1955年東京都生まれ。同志社大学法学部卒。東京都港区でビルを経営する一方、管理会社として約40棟を管理。中小経年ビル、マンションに特化したプロパティマネジメントを展開。顧問契約多数。ビル経営管理士、建築物環境衛生管理技術者、宅地建物取引主任者、マンション管理士、マンション管理業務主任者。 主な著書には、『中小テナントビルの経営と管理』（ぎょうせい）、『事業用ビルのコスト管理実務資料』（綜合ユニコム）。主な講演・文献テーマには、「ビル経営管理経費診断マニュアルを用いた適正価格の精査」「キャッシュフローから算出するビルリニューアル対策マニュアル」「中小ビル、経年ビルの再生策」「実務的原状回復対策」などがある。

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