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居住系不動産の「賃料」算出実務研究 〜 居住系不動産の「価値評価」「投資分析」の際に基準となる賃料算出実務を習得 〜

１.「地域要因」（接近条件、街路条件、環境条件）や、「個別要因」（方位、建築年数、面積、 　　階層、管理状況、建物の質・品格、等）で異なる賃料算定手法を習得！ ２．さらに算定・評価過程で使用される数値・割合の根拠を示すことで実務ですぐに役立つ！ ごあんない 　「居住系不動産」が安定収益を前提にファンドや不動産証券化事業の収益源に組み込まれるなか、不動産投資担当者は、当該不動産の価値評価・投資分析において、収益還元法によって精度の高い利回りを算出することが求められております。このため利回りを直接左右する「適切な賃料」をいかに算定・評価するかは、不動産投資担当者において重要な実務となっております。 　本セミナーは、居住系不動産の賃料を「地域要因」（接近条件、街路条件、環境条件）や「個別要因」（方位、建築年数、面積、階層、管理状況、建物の質・品格、等）を加味していかに算出するか、さらにその算定過程で使用される数値・割合の根拠を示すことで、実務にすぐに役立つ「市場賃料」の算定・評価手法を習得してまいります。

セミナープログラム＆タイムスケジュール 13:00〜17:00　※15時に約15分間の休憩の他、随時に休憩をとってまいります。 �T．居住系不動産の収益価格における「賃料」の役割 　 １．ファンドの現状と課題 　 ２．居住系不動産におけるキャップレートの決め方と問題点 　 ３．「証券化関連不動産鑑定評価実務指針（案）」の解説と問題点 　　　 ○不動産鑑定士のコンプライアンス �U．「賃料」の求め方 　 １．「賃料」の種類と構成要素 　 ２．「賃料」の具体的な算出手法 　 ３．物件の個別特性をどのように評価するのか 　　　 ○地域要因 　　　　 ・接近条件、街路条件、環境条件 　　　 ○個別要因 　　　　 ・方位、建築年数、管理状況、建物の質・品格等、面積、階層 　 ４．保証金・減価償却費の取り扱い 　 ５．「新規賃料」「継続賃料」の求め方 �V．対象物件の「市場賃料」の求め方 　 １．「賃料」と「市場賃料」との違い 　　　 ○「市場賃料」とは何か 　　　　 ・従来の「賃貸事例比較法」による比準賃料の問題点と誤差 　 ２．「市場賃料」の求め方基礎データの収集 　　　 ○基礎データの収集 　　　　 ・駅からの距離、建築年数、住戸の規模、周辺相場ほか 　 ３．物件の個別特性をどのように評価するのか 　　　 ○異なる駅勢圏賃料の比較　　　○標準賃料の沿線グラフ 　　　 ○共益費・敷金・礼金　　　　　○階層別効用比 　　　 ○バス利用の場合　　　　　　　○築３０年前後の建物 　　　 ○建物の方位　　　　　　　　　○賃貸事例がない場合はどうするのか 　 ４．【ケーススタディ】実例にみる賃料算出 　　　 ○賃貸マンション・小規模世帯及び単身者向け賃貸マンション 　　　 ○分譲マンション �W．「システム賃料」の概要

開催日時	2006年10月13日（金）　13:00〜17:00
会場	畜産会館 東京都中央区銀座4丁目9番2号　Tel.03-3544-0611 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき） 　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて１日２名様以上参加の場合　 35,700円（１名様につき） 　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む
（インターネットでもお申し込みできます）
お問合せ・お申し込み先 綜合ユニコム株式会社 企画事業部　〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル

講師プロフィール 平澤 春樹（ひらさわ　はるき） 株式会社都市開発研究所　代表取締役 不動産鑑定士市場賃料研究会　代表／不動産鑑定士 1966年法政大学法学部卒業後、東京都住宅供給公社に入社。土地収用関連事務を担当。74年不動産鑑定士登録。82年（株）都市開発研究所を設立。東京都施行汐留土地区画整理事業評価員、東京都施行亀戸・大島・小松川地区再開発事業審査委員など数々の市街地開発事業を経験。その後、社会経済構造の変化に伴う住宅政策の転換や居住系ファンドの必要から、住宅の市場家賃を求めるインフラとして、賃貸住宅家賃をデータベース化した「システム賃料」を開発し、大量家賃評価や家賃改訂のコンサルタント機関となっている。 主な著書に、『不良債権処理のためのデューディリジェンス』（共著・清文社）、『宅地の固定資産税評価事務取扱要領作成マニュアル』（共著・ぎょうせい）、『システム賃料―適正な市場賃料の求め方』（共著･清文社）等がある。 田原　拓治（たはら　たくじ） 桐蔭横浜大学　法学部　客員教授 田原都市鑑定株式会社　代表取締役 不動産鑑定士市場賃料研究会　研究委員長／不動産鑑定士 1966年金沢大学法学科卒。裁判所の不動産評価の鑑定を行なう東京地方裁判所鑑定委員として今までに300余件の裁判鑑定を行なう。居住系不動産の鑑定･評価のための「市場賃料算出方法とそのシステムプログラム」、「各賃貸事例より求める市場賃料算出システムプログラム」、「インターネットによる市場賃料算出システムプログラム」、「売戸建住宅価格からの地価変動率算出システムプログラム」などを開発。 主な著書に、『賃料【家賃】評価の実際』（清文社）、『民事再生法と資産評価』（共著・清文社）、『システム賃料―適正な市場賃料の求め方』（共著・清文社）、『不良債権処理のためのデューディリジェンス』（共著・清文社）、『潮への回帰』（新風舎）等がある。

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