綜合ユニコム｜事業用ビルの『管理経費積算』＆『修繕・リニューアル支出算出』実務講座

綜合ユニコム｜セミナー

ビル経営の最大利益を追求するビルコスト管理手法を徹底詳解！
事業用ビルの『管理経費積算』＆『修繕・リニューアル支出算出』実務講座

1．実務に即した積算で「ビル管理経費」算定手法を習得！
　　･･･実態ベースでのケーススタディを踏まえて、規模別・タイプ別で異なる適正管理経費を習得

2．精度の高い「修繕・リニューアル支出推計値」の算出手法を習得！
　　･･･ビル売買時や投資判断の際の基準となる修繕・リニューアル支出推計値の算出手法を学ぶ

ごあんない
　事業用ビルを取り巻く環境は急激に変化しているなか、適正かつ合理的な管理経費および修繕・リニューアル支出の抑制は、建物の財産としての価値を保持するだけでなく、建物の商品性を高める有力な手段といえます。しかしながら、管理経費は原価がわかりにくいうえに、管理仕様や管理項目の区分も適切に整理されていないため、その単価や根拠が不明な場合が多くあります。また、修繕・リニューアル支出はその煩雑さゆえに精度の低い推計がなされていました。
　本セミナーは、事業用ビルにおける「管理経費」および「修繕・リニューアル支出」を整理・解析し、その適正値を具体的な数値・積算根拠を示したうえで、実務に即した積算を行なえるよう実際に計算機を使いながら演習形式により学んでまいります。
事業構造の見直しを図る第一歩として、ビルオーナーからプロパティマネジャー、アセットマネジャーや融資担当者の方々の積極的なご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

10:00～17:00　※講演途中で昼食・休憩を挟みます。

I. モデルケースから学ぶ管理経費積算手法
　 1．管理経費積算の目的
　　 ○ＮＯＩの向上と管理経費の抑制
　　 ○管理経費と共益費収入の関係
　 2．管理経費対象の確定
　　 ○共用区域と共用的区域（契約区域）との違い
　　 ○賃貸借契約による契約面積との関係
　　 ○専益的・即物的費用との関係
　　　（水道光熱費等エネルギー費／廃棄物処理費／専用区域清掃費）
　 3．マンパワー業務の原価と適正人員配置
　　 ○清掃要員の積算（日常清掃業務・定期清掃業務）
　　 ○常駐設備要員の積算
　　 ○管理人、守衛、ビルサービス一般の積算
　 4．各専門業務の原価（主として再外注原価）と業務内容
　　 ○衛生美化関係の積算（ガラス清掃／害虫・ねずみ駆除／水槽等清掃）
　　 ○設備機械関係の積算（空調設備／昇降機／電気設備［自家用電気工作物］／
　　　　　　　　　　　　　給排水設備等衛生設備／防災設備／各種検査業務）
　　 ○警備業務の積算（人的警備／機械警備）

II. 修繕・リニューアル支出の推計値算出手法
　 1．建物再取得価格の考え方
　 2．修繕費（費用的支出）と資本的支出の分類
　　 ○修繕・リニューアルのキャッシュフロー
　　 ○減価償却の扱い方
　 3．修繕・リニューアル項目について
　 4．原状回復工事費の扱い方

III. 【演習（１）】モデルケースによる管理経費積算
　 ◆モデルケース（１）：情報収集可能な場合
　　 ○目的：既存ビルの経営継続に際して、長期事業収支を再検討する場合等。
　　 ○設定：延床面積3,600㎡／築年数12年／空調設備：ビルマルチ500～600kw／
　　　　　　給排水設備：受水槽・高架水槽（計12ｔ）／エレベータ：1基9人乗り／
　　　　　　受変電設備：計450kvA／防災設備：法基準に基づく／機械警備：標準
　 ◆モデルケース（２）：情報収集困難な場合
　　 ○目的：複数購入候補物件の中から限定するために迅速かつ秘密裏に純収益、
　　　　　　ネット利回りを検討する場合等。
　　 ○設定：延床面積11,000㎡／築年数11年
　 ◆モデルケース（３）：新築ビルの管理経費推定
　　 ○目的：証券化用物件として新築するにあたり、ＮＯＩを査定するため、
　　　　　　実施設計図面段階で管理経費の概略を把握したい。
　　　　　　また、プロパティマネジャー（ＰＭＧＲ）選定の基準としたい。
　　 ○設定：東京都品川区に新築されるオフィスビル（地下１階・地上15階建て）

IV. 【演習（２）】モデルケースによる修繕･リニューアル支出の推計値算出
　 ◆モデルケース：
　　 ○目的：経年物件購入に際して、適正レベルでの修繕・リニューアル支出の算定と、
　　　　　　将来的に予定される修繕・リニューアル支出の算出。
　　 ○設定：延床面積7,000㎡／1995年竣工／Ｂクラスビル／
　　　　　　購入時の状況および修繕・リニューアル履歴

V. 「コスト算定システムVer.2」（ニッセイ基礎研究所開発）を用いた試算例
　　　 ○オフィスビル対応／住居系（レジデンシャル）物件対応／管理経費推計／
　　　　修繕・リニューアル支出推計／プロパティマネジャー向け詳細版

開催日時	2006年5月26日（金）　10:00～17:00
会場	畜産会館東京都中央区銀座4-9-2　TEL.03-3544-0611（代表）
参加費	39,900円（１名様につき）（消費税および地方消費税 1,900円含む） ●同一申込書にて２名様以上参加の場合は、 37,800円（１名様につき）（消費税および地方消費税1,800円含む） ※テキスト・昼食・コーヒー代を含む
（インターネットでもお申し込みできます）
お問合せ・お申し込み先綜合ユニコム株式会社企画事業部　〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

青木邦啓（あおき　くにひろ）
株式会社鈴丈エステートサービス　代表取締役

1955年東京都生まれ。同志社大学法学部卒。東京都港区でビルを経営する一方、管理会社として約40棟を管理。中小経年ビル、マンションに特化したプロパティマネジメントを展開。顧問契約多数。
ビル経営管理士、建築物環境衛生管理技術者、宅地建物取引主任者、マンション管理士、マンション管理業務主任者。
主な著書は、『中小テナントビルの経営と管理』（ぎょうせい）、『事業用ビルのコスト管理実務資料』（綜合ユニコム）。主な講演・文献テーマには、「ビル経営管理経費診断マニュアルを用いた適正価格の精査」「キャッシュフローから算出するビルリニューアル対策マニュアル」「中小ビル、経年ビルの再生策」「実務的原状回復対策」等がある。

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